Tầng hầm có bắt buộc đối với nhà cao tầng? Đây là câu hỏi khiến không ít chủ đầu tư băn khoăn khi lên phương án xây dựng tại khu đô thị đông đúc. Trong khi một số công trình buộc phải có tầng hầm để đảm bảo chỗ đỗ xe, bố trí kỹ thuật, thì cũng có không ít trường hợp được phép xây mà không cần tầng hầm. Vậy đâu là ranh giới giữa “bắt buộc” và “tùy chọn”? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ về các quy định pháp lý, tiêu chuẩn kỹ thuật và những yếu tố thực tiễn cần cân nhắc khi quyết định có nên xây tầng hầm cho nhà cao tầng hay không.

Tầng hầm trong nhà cao tầng là gì?

Tầng hầm là phần không gian xây dựng nằm hoàn toàn hoặc phần lớn bên dưới mặt đất của công trình. Trong nhà cao tầng, tầng hầm thường có chiều cao tiêu chuẩn từ 2,2m đến 3m và được sử dụng chủ yếu cho các chức năng kỹ thuật, đỗ xe hoặc lưu trữ.

Ngoài tầng hầm, còn có hai dạng không gian phụ trợ dưới nền như sau:

Tầng bán hầm: Một phần của tầng này nằm trên mặt đất (thường khoảng 1/3 đến 1/2 quy định chiều cao tầng hầm). Thiết kế bán hầm thường được sử dụng khi điều kiện địa chất hoặc quy hoạch đô thị không cho phép đào sâu toàn bộ.
Tầng lửng kỹ thuật (hoặc tầng kỹ thuật): Là tầng trung gian nằm giữa các tầng chính, chủ yếu để bố trí hệ thống kỹ thuật như: ống gió, điện, PCCC… Đây không phải tầng hầm đúng nghĩa nhưng có vai trò tương tự trong đảm bảo công năng vận hành công trình.

Ưu điểm khi xây dựng hầm đối với nhà cao tầng

Về nguyên tắc, pháp luật xây dựng hiện nay không bắt buộc tuyệt đối công trình nhà cao tầng phải có tầng hầm. Tuy nhiên, trên thực tế, tầng hầm gần như trở thành tiêu chuẩn không thể thiếu với mọi công trình cao tầng tại các đô thị lớn bởi các lý do rất thiết thực:

Giải quyết nhu cầu đỗ xe – Bài toán nan giải tại đô thị

Ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, diện tích đất rất hạn chế trong khi mật độ phương tiện cá nhân ngày càng tăng. Nhà cao tầng với số lượng cư dân hoặc nhân viên đông đảo buộc phải có bãi đỗ xe riêng biệt.

Tầng hầm là giải pháp gần như tối ưu duy nhất để bố trí chỗ đỗ xe cho ô tô, xe máy, vừa đáp ứng quy chuẩn PCCC, vừa giúp tiết kiệm diện tích mặt bằng.

Bố trí không gian kỹ thuật an toàn và thuận tiện

Tầng hầm là nơi tập trung các hệ thống kỹ thuật quan trọng như:

Trạm biến áp: theo quy định của TCVN 8092-10:2010, nên đặt tại tầng trệt hoặc tầng hầm để dễ bảo trì và hạn chế rủi ro vận hành.
Bể nước sạch và bể chữa cháy: theo QCVN 06:2022/BXD, cần được bố trí tại đáy công trình (tức tầng hầm) để đảm bảo áp lực và lưu lượng nước khi xảy ra sự cố.
Hệ thống PCCC: bắt buộc có khu vực tập trung thiết bị tại vị trí dễ tiếp cận, thường là tầng hầm, theo QCVN 06:2022/BXD – Phụ lục D.

Không có tầng hầm, những hệ thống này sẽ phải đặt lộ thiên hoặc ở tầng trệt, gây mất mỹ quan và chiếm nhiều diện tích sử dụng của tòa nhà.

Không gian lưu trữ hoặc tiện ích phụ trợ

Nhiều tòa nhà hiện đại ngày nay còn tận dụng tầng hầm để bố trí các không gian như:

Kho chứa hàng, thiết bị: phục vụ cho các siêu thị, văn phòng, trung tâm thương mại.
Phòng bảo trì, trung tâm điều khiển kỹ thuật, hoặc thậm chí là phòng tập gym nhân viên, phòng nghỉ tài xế, phòng thay đồ nhân viên bảo trì…(tham khảo từ thực tế triển khai của nhiều công trình lớn như TNR Tower, Vincom Center, Lotte Center Hanoi…)

Những tiện ích này giúp tăng tính chuyên nghiệp và vận hành hiệu quả cho toàn bộ hệ thống tòa nhà.

Góc nhìn pháp lý và thực tiễn khi nhà cao tầng có tầng hầm

Theo luật xây dựng và các quy chuẩn liên quan

Không có quy định nào trong Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) yêu cầu bắt buộc mọi công trình cao tầng đều phải có tầng hầm. Tuy nhiên, khi áp dụng QCVN 06:2022/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình, hoặc QCVN 13:2018/BXD về hạ tầng kỹ thuật – chỗ đỗ xe, thì tầng hầm lại gần như là lựa chọn không thể thiếu đối với:

Các chung cư từ 9 tầng trở lên, đặc biệt là tại khu vực trung tâm đô thị, cần có tầng hầm để giải quyết nhu cầu đỗ xe, bố trí kỹ thuật.
Khách sạn, trụ sở cơ quan từ 10 tầng trở lên tại nội đô thường phải đảm bảo có hệ thống kỹ thuật tách biệt và chỗ đỗ xe nội bộ → tầng hầm là lựa chọn gần như bắt buộc.
Nhà xây dựng trong các khu đô thị mới hoặc khu trung tâm cũng thường phải tuân theo quy định về mật độ đỗ xe → buộc phải bố trí chỗ để xe trong khuôn viên → mà với quỹ đất hẹp, chỉ còn cách làm hầm.

Vậy nên, tuy không “bắt buộc” về mặt pháp lý cho mọi loại hình công trình, nhưng với một số dự án cụ thể, tầng hầm chìm, tầng hầm nổi là yêu cầu gián tiếp bắt buộc nếu muốn được cấp phép xây dựng.

Góc nhìn thực tế khi xây hầm đối với nhà cao tầng

Quy định tại địa phương: Có nơi bắt buộc làm hầm từ 6 tầng

Bên cạnh các luật chung, nhiều địa phương lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng còn có các quy định riêng, đặc biệt với những khu trung tâm hoặc tuyến phố có mật độ cao.

Chẳng hạn, ở một số quận nội đô Hà Nội, nếu bạn xây nhà từ 6 tầng trở lên, chính quyền có thể yêu cầu phải có phương án bố trí tầng hầm hoặc bán hầm để giải quyết chỗ đỗ xe.

Điều quan trọng là: trước khi xây dựng, cần kiểm tra kỹ Quy hoạch phân khu, quy định của UBND địa phương, cũng như điều kiện ghi trong Giấy phép xây dựng. Đây là căn cứ quan trọng nhất để biết liệu tầng hầm có bắt buộc đối với nhà cao tầng ở vị trí bạn định xây hay không.

Có nên làm tầng hầm cho nhà cao tầng? – Góc nhìn kỹ thuật và thực tế sử dụng

Trường hợp nên làm tầng hầm

Tầng hầm không chỉ để "cho có", mà thực sự là một giải pháp hiệu quả trong các tình huống:

Quỹ đất nhỏ, mặt tiền hẹp, không đủ chỗ đỗ xe hoặc bố trí kỹ thuật trên mặt đất.
Nhà trên 6 tầng, phục vụ nhiều hộ gia đình hoặc nhiều phòng làm việc → nhu cầu gửi xe, bể nước, kỹ thuật lớn.
Công trình cần hệ thống kỹ thuật chuyên sâu như bể nước lớn, máy phát điện dự phòng, PCCC… → tầng hầm giúp tối ưu hóa không gian mà không làm ảnh hưởng đến công năng các tầng chính.

Trong những trường hợp này, việc đầu tư tầng hầm là khoản đầu tư hợp lý, nâng cao giá trị công trình lâu dài.

Tầng hầm có bắt buộc xây đối với nhà cao tầng hay không

Trường hợp không nên làm tầng hầm

Dù lợi ích rõ ràng, không phải lúc nào cũng nên “cố” làm hầm bằng mọi giá. Có một số tình huống, việc làm tầng hầm lại gây phát sinh rủi ro và chi phí lớn:

Đất yếu, dễ ngập úng: Chi phí gia cố móng, chống thấm, chống đẩy nổi có thể đội lên rất cao.
Nhà ít tầng (dưới 5 tầng), chỉ sử dụng cho gia đình → nhu cầu sử dụng tầng hầm thấp, trong khi chi phí xây dựng lại không nhỏ (thường tăng 30–50% so với phần nổi).
Mặt tiền quá nhỏ (dưới 5m): rất khó để bố trí ram dốc đạt tiêu chuẩn an toàn, dẫn đến bất tiện khi sử dụng và có thể bị cơ quan cấp phép từ chối.

Các lưu ý khi thiết kế tầng hầm đối với nhà cao tầng

Dù trong nhiều trường hợp tầng hầm không bắt buộc đối với nhà cao tầng, nhưng nếu đã lựa chọn xây dựng, thì chủ đầu tư cần hết sức cẩn trọng trong khâu thiết kế – bởi đây là hạng mục kỹ thuật phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Dưới đây là những lưu ý quan trọng, giúp công trình của bạn vừa đáp ứng đúng quy chuẩn kỹ thuật, vừa tránh được các sai lầm thường gặp:

Không đánh giá kỹ điều kiện địa chất

Tầng hầm luôn nằm dưới mực nước ngầm, do đó việc khảo sát địa chất không thể chỉ dừng ở 1–2 mũi khoan, mà cần mở rộng ra khu vực xung quanh tối thiểu 10m để kiểm tra:

Mực nước ngầm mùa mưa cao nhất
Khả năng tiêu thoát nước tự nhiên
Lớp đất yếu có chiều dày bao nhiêu → cần thay thế, đóng cọc hay dùng móng bè

Sai lầm phổ biến: làm tầng hầm tại các khu đất bồi ven sông, không có tải trọng neo hợp lý → tầng hầm bị đẩy nổi, phá hỏng kết cấu sàn đáy.

Giải pháp:

Dùng móng cọc khoan nhồi ≥ 20m (tùy tải trọng)
Bố trí lớp sàn đáy ≥ 250mm kết hợp neo thép D20 trở lên
Tính toán lực uplift theo TCVN 2737:2021 và có hệ thống bơm hút nước ngầm dự phòng

Ram dốc tầng hầm – Lỗi nhỏ nhưng làm hỏng cả công trình

Ram dốc là yếu tố quyết định tính khả thi sử dụng của tầng hầm. Theo TCVN 4453:1995, độ dốc ram không được vượt quá:

20% đối với xe con
15% với ram cong
Góc quay bán kính tối thiểu 6m với đường cong

Vấn đề thường gặp: mặt tiền nhỏ (dưới 6m), không bố trí được ram dốc đủ dài, dẫn đến:

Ram dựng đứng, gây trượt xe, tai nạn
Không đủ chiều cao thông thủy → vi phạm PCCC
Không được cấp phép xây dựng do không đạt chuẩn an toàn giao thông

Giải pháp:

Sử dụng ram xoắn kết hợp hầm lệch tầng (hầm nửa nổi)
Hoặc dùng hệ thang nâng xe (car lift) cho lô phố hẹp
Tích hợp ram hầm vào sảnh tòa nhà nếu chiều dài đất đủ 18–20m

Thiết kế kết cấu tầng hầm không đồng bộ với hệ móng

Một lỗi nghiêm trọng nhưng phổ biến trong nhiều dự án đó là: kiến trúc thiết kế tường hầm không đồng nhất với mô hình kết cấu móng. Hệ quả:

Hầm bị “cắt móng” → gây lệch tải, nứt nhà
Tường vây chịu lực sai → không đủ cốt thép hoặc mỏng
Bể nước ngầm hoặc bể PCCC đè lên mũi cọc → lún lệch cục bộ

Giải pháp:

Giai đoạn thiết kế cần có phối hợp đồng bộ giữa:

Kiến trúc sư (phân khu mặt bằng hầm)
Kỹ sư kết cấu (tính toán móng – vách – sàn đáy)
Kỹ sư MEP (phối đường ống, máy bơm, thang máy)

Tường hầm nên dùng tường vây bê tông ≥ 250mm, có đai neo, thép đôi lớp, chống thấm 3 lớp.

Chống thấm sai cách

Không gian tầng hầm liên tục chịu áp lực nước, lại không có điều kiện sửa chữa từ bên ngoài sau khi hoàn thiện. Nhưng nhiều nhà thầu chỉ dùng 1 lớp màng bitum nóng hoặc dùng phụ gia chống thấm đơn giản → sau 2 mùa mưa, toàn bộ hầm bị thấm chân tường, mốc, đọng nước nền.

Giải pháp chống thấm ba lớp:

Lớp 1: Vữa tinh thể thẩm thấu từ trong (VD: SikaTop Seal 107, Penetron)
Lớp 2: Màng chống thấm khò nóng bitum hoặc HDPE trải ngoài
Lớp 3: Hệ thống thoát nước ngầm quanh hầm (ống D90 bọc geotextile, hố ga gom nước + bơm)

Thông gió và hệ thống kỹ thuật

Theo QCVN 06:2022/BXD, các tầng hầm có chức năng để xe hoặc kho kỹ thuật đều bắt buộc có hệ thống thông gió cơ khí cưỡng bức và chiếu sáng khẩn cấp.

Tuy nhiên, nhiều đơn vị không thiết kế ống gió, hoặc chỉ dùng 1–2 quạt hút → không đạt lưu lượng hút tối thiểu 6 đổi khí/giờ → không được PCCC nghiệm thu.

Giải pháp:

Sử dụng ống gió tròn mềm D400 + quạt công suất ≥ 2000 m³/h
Hệ chiếu sáng dùng cảm biến chuyển động, đèn LED khẩn cấp, bố trí ≥ 3m/lần
Có hệ thống cảnh báo cháy riêng cho tầng hầm (đầu báo nhiệt + khói)

Đơn vị tư vấn – thi công tầng hầm chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm

Trong các công trình nhà cao tầng hiện đại, tầng hầm là hạng mục có yêu cầu kỹ thuật cao, liên quan trực tiếp đến an toàn kết cấu, hiệu quả sử dụng và công năng vận hành. Việc lựa chọn một đơn vị tư vấn – thi công uy tín là yếu tố tiên quyết để đảm bảo chất lượng công trình.

GreenHN – Đơn vị thiết kế & thi công tầng hầm chuyên sâu, với hơn 100 công trình thực tế tại Hà Nội và nhiều tỉnh thành lớn, là đối tác tin cậy được nhiều chủ đầu tư lựa chọn.

GreenHN cam kết:

Giải pháp thiết kế tối ưu: Bản vẽ rõ ràng, đảm bảo hiệu quả sử dụng; ram dốc được tính toán chuẩn xác, dễ vận hành, phù hợp diện tích thực tế.
Tích hợp kỹ thuật đồng bộ: Hệ thống thông gió, chống thấm, phòng cháy chữa cháy, thoát nước… được thiết kế khoa học ngay từ đầu, hạn chế tối đa phát sinh trong quá trình thi công và sử dụng.
Triển khai trọn gói – đúng quy chuẩn pháp lý: Tư vấn phương án, lập hồ sơ xin phép xây dựng, thiết kế kỹ thuật thi công và thi công hoàn thiện – tất cả đều được thực hiện đồng bộ theo quy trình kiểm soát chất lượng nội bộ chặt chẽ.
Chính sách bảo hành kết cấu tầng hầm lâu dài, hỗ trợ kỹ thuật sau thi công tận tâm, chuyên nghiệp.

Với kinh nghiệm thực chiến và hệ thống kỹ sư giàu chuyên môn, GreenHN không chỉ thi công tầng hầm an toàn – chắc chắn, mà còn đảm bảo hiệu quả khai thác lâu dài cho mỗi công trình cao tầng. Nếu bạn cần tư vấn chuyên sâu về thiết kế hoặc thi công tầng hầm, GreenHN sẵn sàng đồng hành từ những bước đầu tiên.

Liên hệ ngay với GreenHN để được tư vấn chi tiết và nhận báo giá miễn phí!