Quy định về tầng hầm, cấp phép xây dựng tầng hầm 2025

Nhu cầu sử dụng tầng hầm cho các mục đích như bãi đậu xe, kho chứa hàng hóa, không gian kỹ thuật ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, việc xây dựng tầng hầm không chỉ đòi hỏi kỹ thuật phức tạp mà còn phải tuân thủ các quy định pháp lý nghiêm ngặt để đảm bảo an toàn và hiệu quả sử dụng. Trong bài viết này, chúng ta sẽ khám phá những quy định về tầng hầm liên quan tới cấp phép xây dựng mà các chủ đầu tư và nhà thầu cần nắm rõ. Hãy cùng theo dõi nhé!

Xây nhà có tầng hầm ở thành phố có cần xin giấy phép?

Câu trả lời là "Có". Pháp luật Việt Nam hiện hành không cấm việc xây dựng tầng hầm đối với nhà ở. Tuy nhiên, khi xây tầng hầm cần tuân thủ các quy định về tiêu chuẩn thiết kế tầng hầm, tiêu chuẩn xây dựng và phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng tầng hầm theo quy định pháp luật.

Đặc trưng nhà phố thường nằm sát nhau và không phải khu vực nào cũng đủ điều kiện để được cấp phép xây dựng tầng hầm nhà ở. Vì thế, trước khi quan tâm tìm hiểu các quy định về tầng hầm chìm, bán hầm hay tầng hầm nhà phố, chủ nhà cần xem xét công trình của mình có đáp ứng các điều kiện để được cấp phép xây dựng tầng hầm hay không. Tránh phạm phải sai lầm xây dựng hầm khi chưa được phép, không chỉ tiêu tốn công sức và tiền bạc mà còn ảnh hưởng tới kết cấu những ngôi nhà liền kề công trình, thậm chí gây nguy hiểm tới tính mạng con người.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có tầng hầm

Căn cứ theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bởi Luật Kiến trúc 2019, điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

Điều kiện chung cho nhà ở riêng lẻ tại đô thị:

• Phù hợp quy hoạch: Phải đúng với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và tuân thủ quy chế quản lý kiến trúc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
• Đảm bảo an toàn: Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận, và đáp ứng yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ, an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, giao thông, di tích lịch sử - văn hóa, và khu di sản văn hóa. Phải đảm bảo khoảng cách an toàn với công trình dễ cháy nổ, độc hại và các công trình quan trọng về quốc phòng, an ninh.
• Thiết kế xây dựng: Thiết kế nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng 2014.
• Hồ sơ cấp phép: Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật Xây dựng 2014.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị:

• Nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.
• Nếu nằm trong khu vực, tuyến phố đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết thì công trình phải tuân theo quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:

• Phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng của điểm dân cư nông thôn.

Căn cứ cấp giấy phép xây dựng tầng hầm nhà ở

• Nếu trong quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt của khu vực hay tuyến phố có quy định được xây tầng hầm, quy định số tầng hầm thì người có thẩm quyền sẽ căn cứ vào đó để cấp giấy phép xây tầng hầm.
• Trường hợp khu vực công trình xây dựng chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì phải căn cứ vào quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hay thiết kế đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành để cấp phép xây tầng hầm.

Quy định về tầng hầm mới nhất

Quy định về ranh giới xây dựng đường hầm

Căn cứ tại khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 về ranh giới giữa các bất động sản.

- Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

- Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quy định của Bộ Xây dựng về nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ

- Ngày 15/9/2023, Bộ Xây dựng ban hành Văn bản số 4157/BXD-QLN, nhấn mạnh các yêu cầu pháp lý đối với nhà ở riêng lẻ có từ 7 tầng hoặc 2 tầng hầm trở lên. Theo văn bản, hồ sơ thiết kế nhà phải được thẩm tra về an toàn công trình trước khi xin giấy phép xây dựng và cần được thực hiện bởi các tổ chức, cá nhân đủ điều kiện năng lực theo quy định pháp luật.

- Việc xây dựng tầng hầm phải tuân thủ quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc, theo Khoản 7, Điều 79 của Luật Xây dựng năm 2014.

- Thiết kế phải đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy theo Quy chuẩn sửa đổi 01:2023 QCVN 06:2022/BXD, Thông tư số 09/2023/TT-BXD của Bộ Xây dựng, và các quy định tại Quyết định số 32/2021/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội.

- Khi thẩm định hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng, nếu chưa rõ về quy hoạch, cơ quan cấp phép sẽ tham vấn các cơ quan quản lý quy hoạch chuyên ngành. Nội dung tham vấn bao gồm quy mô công trình, an toàn hạ tầng kỹ thuật, và bảo vệ các công trình liên quan như thủy lợi, đê điều, giao thông, di sản văn hóa, đảm bảo công trình phù hợp với các quy định hiện hành.

Một số tiêu chuẩn thiết kế tầng hầm cần tuân thủ

Quy định về tầng hầm: Độ sâu xây dựng

• Bán hầm: Đào sâu khoảng 1,5m so với mặt đất tự nhiên.
• Tầng hầm: Đào sâu hơn 1,5m.
• Thông thường, để thi công tầng hầm hoặc bán hầm, phải đào toàn bộ nền đất công trình xuống độ sâu khoảng 3m, đủ để đặt đáy móng.

Quy định về tầng hầm: Nền và tường hầm

• Cần đổ bê tông cốt thép dày 20cm để chống thấm, ngăn nước ngầm hoặc nước thải từ nhà bên thấm vào.
• Phải thực hiện chống thấm đúng kỹ thuật để nước có thể thoát ra hệ thống cống công cộng.

Thiết kế thoát nước

• Ở chân dốc xuống tầng hầm, bố trí một rãnh âm để hứng nước mưa, dẫn vào lỗ ga.
• Từ lỗ ga này, lắp máy bơm để đẩy nước ra ngoài khi có mưa lớn gây ngập.

Thông gió và ánh sáng

• Tầng hầm cần thiết kế sao cho có đủ ánh sáng và thông gió để đảm bảo không gian thoáng đãng, dễ chịu.

Quy định về tầng hầm: Độ dốc

• Theo quy định của Bộ Xây dựng, độ dốc tầng hầm không quá 15% - 20% so với chiều sâu của hầm để đảm bảo phương tiện di chuyển an toàn. Ví dụ: Nếu chiều sâu hầm là 1m, chiều dài dốc hầm cần tối thiểu 6m.
• Dốc cong: Không quá 13%.
• Dốc thẳng: Không quá 15%.

Nhà phố có diện tích hẹp, sát mặt đường

• Độ dốc có thể thiết kế từ 20% - 25%.
• Với độ dốc này, mỗi 1m chiều dài trong hầm, nền sẽ thấp hơn 25cm so với mặt đất.

GreenHN - Đồng hành cùng bạn từ A-Z trong hành trình xây dựng ngôi nhà hoàn hảo! Chúng tôi không chỉ hỗ trợ thủ tục pháp lý cấp phép xây tầng hầm một cách nhanh chóng và hiệu quả, mà còn mang đến giải pháp thiết kế và thi công tầng hầm chuẩn kỹ thuật, đảm bảo an toàn, bền vững và tối ưu chi phí. Hãy để GreenHN biến ý tưởng của bạn thành hiện thực! Liên hệ ngay 0967.212.388 để nhận tư vấn miễn phí.

Quy định về cấp phép xây dựng tầng hầm tại Hà Nội

Quy hoạch chung xây dựng không gian ngầm đô thị trung tâm Hà Nội

Ngày 15/3/2022, UBND Thành phố ra Quyết định số 913/QĐ-UBND, phê duyệt quy hoạch chung không gian ngầm đô thị Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050.

Theo Điểm c, Khoản 3, Điều 1 của Quyết định, phần ngầm của các công trình (bao gồm cả tầng hầm nhà ở riêng lẻ) phải tuân thủ các đồ án quy hoạch chi tiết và các dự án đầu tư được phê duyệt. Việc xây dựng phần ngầm phải tuân theo các quy định về quy hoạch đô thị, quy chuẩn xây dựng ngầm, giấy phép xây dựng và đảm bảo không vi phạm hành lang bảo vệ hạ tầng kỹ thuật.

Quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy cho nhà ở riêng lẻ và nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh

Ngày 30/12/2021, UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 32/2021/QĐ-UBND quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy đối với nhà ở riêng lẻ và nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh.

Tại Khoản 2, Điều 1 của Quyết định, yêu cầu nhà ở trên 6 tầng hoặc có trên 1 tầng hầm, cũng như nhà ở kết hợp sản xuất kinh doanh (dưới 6 tầng, không quá 1 tầng hầm nhưng phần diện tích ở dưới 70% tổng diện tích sàn) phải tuân thủ theo QCVN 06:2021/BXD và các yêu cầu bổ sung của Quyết định này.

Quy định về cấp phép xây dựng tầng hầm tại TP Hồ Chí Minh

Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh ra văn bản hướng dẫn cho UBND thành phố Thủ Đức, các quận, huyện và các đơn vị liên quan về việc cấp phép xây dựng cho các công trình có tầng hầm. Nội dung cụ thể như sau:

Đối với nhà ở thấp tầng và nhà ở riêng lẻ

- Được phép xây dựng tối đa 1 tầng hầm để làm tầng kỹ thuật hoặc bãi đậu xe, nhưng không được sử dụng cho mục đích ở hay chức năng khác.

- Chiều cao thông thủy của tầng hầm phải:

• Tối thiểu 2m nếu không dùng để đậu xe ô tô (theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 13967:2024).
• Tối thiểu 2,2m nếu có bố trí đậu xe ô tô.

- Vị trí đường dốc xuống tầng hầm (nếu có) phải cách ranh lộ giới ít nhất 3m (theo Quy chế quản lý kiến trúc TP. HCM ban hành kèm theo Quyết định số 56 của UBND Thành phố).

- Nếu nhà ở riêng lẻ có kết hợp với các chức năng khác có nhu cầu xây dựng từ 2 tầng hầm trở lên, cần lập quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn).

Đối với nhà ở cao tầng, chung cư và công trình khác

Các công trình như nhà ở cao tầng (chung cư), công trình dịch vụ công cộng, trụ sở, công trình trong khu chế xuất, khu công nghiệp và khu công nghệ cao,... được phép xây dựng tầng hầm theo các quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng. Số lượng và vị trí tầng hầm sẽ được xác định trong:

• Các tài liệu quy hoạch chi tiết (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng)
• Bản vẽ xin phép xây dựng
• Thiết kế cơ sở
• Các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, tiêu chuẩn chuyên ngành, hoặc quy chế quản lý kiến trúc và thiết kế đô thị (nếu có).

Đối với công trình xây dựng tại thành phố Thủ Đức

Việc cấp phép xây dựng cho các công trình có tầng hầm sẽ tuân theo hướng dẫn trong văn bản này, sau khi UBND thành phố Thủ Đức bổ sung quy hoạch không gian ngầm vào Quy định quản lý hiện hành (hoặc lập mới nếu cần). Quy hoạch này phải phù hợp với các đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000, 1/2.000, và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 đã được phê duyệt và còn hiệu lực trên địa bàn thành phố Thủ Đức, theo quy định tại Nghị quyết số 98.

Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu các công trình có tầng hầm khi cấp phép xây dựng cần tuân thủ các quy chuẩn về xây dựng ngầm và giấy phép xây dựng. Phạm vi xây dựng tầng hầm không được vượt quá ranh giới sử dụng đất đã được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.

• Nếu có nhu cầu xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng hoặc ngoài phạm vi đất đã cấp (ngoại trừ phần đấu nối kỹ thuật của hệ thống đường dây, đường ống ngầm), thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
• Việc xây dựng phải đảm bảo an toàn cho cộng đồng, công trình và các công trình lân cận, không làm ảnh hưởng đến quá trình sử dụng, vận hành của các công trình khác hoặc các công trình đã được quy hoạch.

Ngoài ra, công trình phải tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm và cứu hộ liên quan đến tầng hầm. Tầng hầm chỉ phục vụ mục đích đỗ xe và hệ thống kỹ thuật không được tính vào hệ số sử dụng đất. Nếu tầng hầm có thêm chức năng khác, diện tích sàn này sẽ được tính vào hệ số sử dụng đất và phải đảm bảo không vượt quá hệ số cho phép trong quy hoạch.

Có thể thấy, việc xin phép xây dựng tầng hầm cần tuân thủ nhiều quy định pháp luật. Nếu chủ đầu tư không có thời gian hoặc muốn tránh các thủ tục rườm rà, có thể nhờ đến các công ty trung gian uy tín và giàu kinh nghiệm để hỗ trợ. Điều này sẽ giúp quy trình xin phép xây dựng văn phòng diễn ra thuận lợi và đúng tiến độ, đảm bảo công trình sẵn sàng đưa vào sử dụng theo kế hoạch.

Với nhiều năm kinh nghiệm và uy tín, GreenHN đã giúp hàng trăm khách hàng hoàn thiện nhanh chóng các thủ tục, đảm bảo hàng ngàn bộ hồ sơ được thực hiện đúng tiến độ. Chúng tôi không chỉ đảm bảo giấy phép xây dựng đúng hẹn mà còn cung cấp các giải pháp tối ưu để gia tăng diện tích xây dựng cho khách hàng.

GreenHN sẽ đồng hành để quá trình xin phép xây dựng diễn ra thuận lợi, kịp tiến độ, thiết kế và thi công tuân thủ các quy định về tầng hầm. Từ đó giúp bạn tập trung vào việc hoàn thiện công trình và đưa vào sử dụng nhanh chóng.

>> Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn trên con đường dựng xây mái nhà mơ ước. Đừng ngần ngại gọi cho chúng tôi bất kỳ lúc nào.

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG GREENHN

BT1-16 Khu nhà ở cho CBCS cục B42, B57- Tổng cục V, Bộ Công An - X.Tân Triều - H.Thanh Trì - TP Hà Nội.

Hotline: 0967.212.388 - 0922.77.11.33 - 0922.99.11.33

Website: https://greenhn.vn/

Fanpage: Xây Nhà Trọn Gói GreenHN

Youtube: Xây Nhà Trọn Gói - GreenHN

Tiktok: Xây nhà trọn gói GreenHN

Hy vọng rằng, những chia sẻ của GreenHN về cấp phép xây tầng hầm cũng như các quy định về tầng hầm mới nhất sẽ mang đến cho các chủ đầu tư thêm nhiều kinh nghiệm hữu ích, giúp quá trình xin phép trở nên dễ dàng và nhanh chóng hơn. Chúc các bạn xây dựng ngôi nhà như ý!