Không có giấy phép xây dựng có được đền bù? Chắc hẳn nhiều người nghĩ rằng nếu xây dựng mà không có giấy phép, họ vẫn có thể nhận được sự đền bù khi gặp những vấn đề phát sinh liên quan tới tài sản của mình. Nhưng liệu điều này có thật sự xảy ra? Liệu có một quy định nào cho phép chủ đầu tư được bồi thường khi công trình bị thu hồi đấy mà hiện lại thiếu giấy phép xây dựng? Câu trả lời có thể sẽ khiến bạn bất ngờ. Hãy cùng tìm hiểu sâu hơn để biết cách tránh những rủi ro không đáng có trong quá trình xây dựng.

Giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, cho phép chủ đầu tư được thực hiện các hoạt động xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, hoặc di dời công trình, theo đúng quy định của pháp luật. Đây là yêu cầu bắt buộc trong quá trình thực hiện các công trình xây dựng.

Căn cứ khoản 18, 19 điều 3 Luật xây dựng 2014 giấy phép xây dựng được phân thành hai loại chính như sau:

- Giấy phép xây dựng có thời hạn: Là giấy phép cấp cho công trình xây dựng hoặc nhà ở riêng lẻ, có hiệu lực trong một khoảng thời gian nhất định, căn cứ vào kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng của khu vực.

- Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: Là giấy phép cấp cho từng phần công trình hoặc công trình trong một dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được hoàn thiện. Giấy phép này cho phép chủ đầu tư thực hiện xây dựng từng phần công trình, đảm bảo tính hợp pháp trong suốt quá trình thi công.

Xem thêm: Các loại giấy phép xây dựng

Liệu không có giấy phép xây dựng có được đền bù không?

Xây nhà không có giấy phép xây dựng khi thu hồi đất có được bồi thường về nhà không?

Căn cứ Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất:

Điều 102. Bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật có liên quan.

Chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần thì được bồi thường thiệt hại như sau:

a) Đối với nhà, công trình xây dựng bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị tháo dỡ hoặc phá dỡ không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì được bồi thường thiệt hại theo thực tế.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Điều này để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất; đơn giá bồi thường thiệt hại quy định tại Điều này bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 105. Trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

…………………………………………………………………………………………………………………………………

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này.

3. Tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.

Theo quy định trên, khi nhà nước thu hồi đất thì chỉ bồi thường đối với tài sản được tạo lập một cách hợp pháp. Vì vậy, trường hợp xây nhà mà không có giấy phép xây dựng thì khi thu hồi đất chỉ bồi thường về đất mà không bồi thường về nhà.

Một số trường hợp xây nhà không có giấy phép xây dựng được đền bù

Căn cứ theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định về cấp giấy phép xây dựng như sau:

h)- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

Đối với hai trường hợp trên thì trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Theo đó, nếu thuộc một trong những trường hợp như đã nêu trên thì sẽ vẫn có thể được đền bù dù không có giấy phép xây dựng.

Những biện pháp tránh rủi ro khi xây nhà

Việc không có giấy phép xây dựng khi thực hiện các công trình có thể gây ra nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, và thông thường không có quy định nào cho phép đền bù nếu công trình bị xử lý do thu hồi đất theo quy định pháp luật ngoài ra sẽ bị phạt vi phạm quy định về giấy phép xây dựng. Để tránh các rủi ro này, chủ đầu tư có thể áp dụng một số giải pháp sau:

Nắm rõ các quy định về giấy phép xây dựng: Chủ đầu tư cần hiểu rõ các quy định của pháp luật về việc cấp giấy phép xây dựng cho các loại công trình, bao gồm các điều kiện và thủ tục cần thiết để có giấy phép.

Thực hiện đúng quy trình xin giấy phép xây dựng: Trước khi bắt đầu thi công, chủ đầu tư cần nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ cần đầy đủ các tài liệu như bản vẽ thiết kế, thông tin về đất đai, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, và các yêu cầu khác từ cơ quan cấp phép.

Thực hiện giám sát và kiểm tra thường xuyên: Trong suốt quá trình thi công, cần có sự giám sát của các cơ quan chức năng hoặc tư vấn pháp lý để đảm bảo mọi công việc đều tuân thủ đúng giấy phép xây dựng đã cấp. Nếu cần thiết, có thể yêu cầu điều chỉnh giấy phép xây dựng trong trường hợp thay đổi quy mô công trình.

Tư vấn pháp lý chuyên nghiệp: Trước khi bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư có thể tham khảo ý kiến từ các luật sư hoặc chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng để nắm rõ các quy định pháp lý liên quan đến giấy phép xây dựng và tránh các sai sót trong quá trình xin cấp phép.

Bảo vệ quyền lợi thông qua bảo hiểm công trình: Nếu có thể, chủ đầu tư nên mua bảo hiểm công trình để bảo vệ quyền lợi tài chính trong trường hợp có sự cố xảy ra, mặc dù bảo hiểm này không bao gồm rủi ro về việc không có giấy phép xây dựng.

Khắc phục vi phạm kịp thời: Nếu công trình đang xây dựng mà chưa có giấy phép, chủ đầu tư nên nhanh chóng làm thủ tục xin cấp phép, hoặc nếu đã có vi phạm, tiến hành điều chỉnh hoặc yêu cầu cấp phép lại theo quy định của pháp luật. Tránh để tình trạng công trình bị xử lý vi phạm, điều này có thể dẫn đến việc phải dừng thi công, tháo dỡ công trình và chịu phạt.

Vậy, không có giấy phép xây dựng liệu có được đền bù? Câu trả lời là không nếu như bạn không nằm trong diện được miễn giấy phép xây dựng. Việc thiếu giấy phép xây dựng có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, từ việc bị phạt tiền đến yêu cầu tháo dỡ công trình. Để tránh những tình huống này và đảm bảo công trình của bạn tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật, hãy liên hệ ngay với GreenHN. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn từ khâu tư vấn đến thủ tục xin giấy phép xây dựng và đảm bảo công trình được thực hiện một cách hợp pháp, an toàn.

Liên hệ GreenHN ngay hôm nay

Hotline: 0967.212.388 – 0922.77.11.33 – 0922.99.11.33

Fanpage Xây Nhà Trọn Gói GreenHN

Youtube: Xây Nhà Trọn Gói – Greenhn

Tiktok: Xây nhà trọn gói Greenhn

Chúng tôi sẽ đồng hành cùng bạn trong mọi bước đi xây dựng một tổ ấm hoàn hảo và an toàn!