Giấy phép xây dựng là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng mà chủ đầu tư cần hoàn thành trước khi khởi công công trình. Đây không chỉ là điều kiện bắt buộc nhằm đảm bảo việc xây dựng tuân thủ quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật mà còn giúp tránh các rủi ro pháp lý trong quá trình thi công. Vậy điều kiện để xin giấy phép xây dựng là gì? Hồ sơ, thủ tục thực hiện ra sao? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết để đảm bảo công trình của bạn được cấp phép nhanh chóng và hợp pháp.

Giấy phép xây dựng là gì?

Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để thực hiện xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa hoặc di dời công trình theo đúng quy định pháp luật. Đây là một trong những điều kiện quan trọng nhằm đảm bảo công trình được thực hiện đúng quy hoạch, bảo đảm an toàn và phù hợp với tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.

Việc xin giấy phép xây dựng giúp hạn chế tình trạng xây dựng trái phép, bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư và cộng đồng, đồng thời góp phần quản lý phát triển đô thị và hạ tầng một cách hiệu quả.

Các loại giấy phép xây dựng

Theo Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (Khoản 30 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung 2020), giấy phép sẽ được phân thành bốn loại chính sau:

Giấy phép xây dựng mới

- Cấp cho công trình chưa từng được xây dựng.

- Áp dụng cho công trình dân dụng (nhà ở riêng lẻ, nhà ở riêng lẻ kết hợp các mục đích dân dụng khác,...), công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật…

- Đảm bảo phù hợp với quy hoạch và các tiêu chuẩn xây dựng.

Giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình

- Cấp khi có nhu cầu sửa chữa, cải tạo công trình nhưng không làm thay đổi công năng sử dụng, kết cấu chịu lực hoặc ảnh hưởng đến môi trường, cảnh quan xung quanh.

- Yêu cầu có bản vẽ thiết kế và phương án thi công phù hợp.

Giấy phép di dời công trình

- Cấp khi có nhu cầu di dời công trình từ vị trí này sang vị trí khác.

- Yêu cầu phương án di dời đảm bảo an toàn và không gây ảnh hưởng đến công trình lân cận.

Giấy phép xây dựng có thời hạn

- Cấp cho xây dựng, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định.- Chủ đầu tư chỉ được xây dựng công trình tạm thời, cam kết tự tháo dỡ khi có yêu cầu mà không được bồi thường.

Ngoài ra, tùy theo từng địa phương và loại công trình cụ thể, có thể có thêm một số yêu cầu đặc thù về giấy phép.

Nội dung giấy phép xây dựng có gì?

Theo Điều 90 Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn liên quan, nội dung của giấy phép xây dựng bao gồm các thông tin chính sau:

Thông tin chung về công trình

- Tên công trình: Xác định công trình thuộc dự án nào (nếu có).

- Loại, cấp công trình: Quy định theo phân loại của pháp luật (công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật…).

- Địa điểm xây dựng: Xác định rõ vị trí xây dựng, bao gồm địa chỉ cụ thể hoặc tuyến xây dựng đối với công trình theo tuyến.

- Tên và địa chỉ của chủ đầu tư:

Nếu là nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự xây hoặc thuê người khác xây thì chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân đó.

Nếu là công trình của tổ chức, doanh nghiệp, ghi rõ thông tin pháp lý của chủ đầu tư.

Các chỉ tiêu quy hoạch và kiến trúc

- Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng: Xác định phạm vi được phép xây dựng so với ranh giới đất và quy hoạch đô thị.

- Cốt xây dựng công trình: Độ cao nền công trình so với mốc cao độ chuẩn của khu vực.

- Mật độ xây dựng (nếu có): Tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên tổng diện tích lô đất.

- Hệ số sử dụng đất (nếu có): Tổng diện tích sàn xây dựng chia cho diện tích lô đất.

Quy mô công trình (áp dụng cho công trình dân dụng, nhà ở riêng lẻ, công trình công nghiệp)

- Tổng diện tích sàn xây dựng: Bao gồm tất cả các tầng.

- Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt).

- Số tầng công trình: Ghi rõ số tầng bao gồm tầng hầm, tầng áp mái, tum, tầng kỹ thuật (nếu có).

- Chiều cao tối đa của công trình: Xác định theo quy hoạch và thiết kế được duyệt.

Yêu cầu về an toàn và bảo vệ môi trường

- Cam kết đảm bảo an toàn xây dựng: Tuân thủ các quy định về an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy.

- Đảm bảo môi trường: Có các biện pháp xử lý chất thải, giảm thiểu tác động đến khu vực xung quanh.

- Khoảng lùi xây dựng: Nếu có yêu cầu về khoảng cách giữa công trình với đường giao thông, sông ngòi, khu vực bảo tồn…

Các điều kiện và thời hạn hiệu lực của giấy phép

- Thời hạn khởi công: Công trình phải được khởi công trong vòng 12 tháng kể từ ngày cấp phép, nếu quá thời hạn mà chưa khởi công thì phải xin gia hạn.

- Điều kiện cấp phép có thời hạn: Đối với công trình nằm trong khu vực quy hoạch chưa thực hiện ngay, chủ đầu tư phải cam kết tự tháo dỡ khi có yêu cầu.

- Ngoài ra, tùy theo từng loại công trình và địa phương, giấy phép xây dựng có thể bổ sung thêm các nội dung khác theo quy định của cơ quan cấp phép.

Các trường hợp phải xin và không phải xin giấy phép xây dựng

Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng gồm

Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, với nhà ở riêng lẻ, có thể kể đến các trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công như:

(1) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

(4) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên...

Bởi theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp nhà ở riêng lẻ dưới đây được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể:

(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp này phải thông báo thời điểm khởi công).

(2) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng gồm

Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng gồm:

(1) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.

(2) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

(3) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

(4) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.

(5) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo. Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.

(6) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(7) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014.

(8) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(9) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Lưu ý: Chủ đầu tư xây dựng công trình tại mục (2), (6), (7), (8) và (9), trừ nhà ở riêng lẻ tại mục (9) có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Hồ sơ làm thủ tục xin phép xây dựng nhà ở

* Số lượng hồ sơ: 02 bộ

* Thành phần hồ sơ:

Điều 58 Nghị định 175/2024/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ gồm:

(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.

(2) Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai như Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền...

(3) Hồ sơ thiết kế xây dựng:

Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân: 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo; kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm: bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình; bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình; bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện; bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (đối với công trình xây dựng có công trình liền kề);

Đối với nhà ở riêng lẻ của tổ chức: 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở (thiết kế bản vẽ thi công đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật) được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng kèm theo kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm: bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình; bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình; bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện; bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (đối với công trình xây dựng có công trình liền kề).

Lưu ý: Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh,công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

Trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở

Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm các bước sau:

Chuẩn bị hồ sơ

Trước khi nộp hồ sơ, chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau: Hồ sơ bao gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu số 01 Phụ lục II quy định tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP).

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp pháp khác).

Bản vẽ thiết kế xây dựng (có xác nhận của đơn vị thiết kế có đủ năng lực).

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy (nếu có).

Báo cáo hoặc cam kết đảm bảo an toàn công trình (nếu công trình có tầng hầm, ảnh hưởng công trình lân cận...).

Giấy ủy quyền (nếu có).

Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

UBND cấp huyện (Phòng Quản lý đô thị hoặc Phòng Kinh tế - Hạ tầng) cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Hình thức nộp:

Trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND.

Nộp trực tuyến tại cổng dịch vụ công địa phương (nếu có).

Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cơ quan cấp phép sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ trong 5 ngày làm việc.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc sai sót, cơ quan cấp phép sẽ yêu cầu bổ sung, chỉnh sửa bằng văn bản.

Thẩm định hồ sơ và cấp giấy phép

Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép sẽ tiến hành thẩm định thiết kế, kiểm tra tính phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật.

Trong vòng 15 ngày (đối với nhà ở riêng lẻ) kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp cần phải xem xét thêm thì thời hạn giải quyết sẽ nhiều hơn, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

Nếu từ chối cấp phép, cơ quan cấp phép phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.

Nhận giấy phép xây dựng

Chủ đầu tư nhận giấy phép trực tiếp tại cơ quan cấp phép hoặc nhận qua bưu điện nếu đăng ký nhận tại nhà.

Sau khi nhận giấy phép, chủ đầu tư có thể tiến hành xây dựng theo đúng nội dung được phê duyệt.

Thông báo khởi công

Trước khi xây dựng, chủ đầu tư phải thông báo khởi công bằng văn bản gửi đến UBND phường/xã nơi xây dựng.

Nếu công trình có ảnh hưởng đến công trình lân cận, cần có biện pháp đảm bảo an toàn và thông báo đến các hộ liền kề.

Lưu ý quan trọng:

Giấy phép xây dựng có hiệu lực 12 tháng. Nếu quá thời gian này mà chưa khởi công, chủ đầu tư phải xin gia hạn.

Nếu thay đổi thiết kế so với giấy phép, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Nếu xây dựng không đúng nội dung giấy phép, công trình có thể bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ.

Lệ phí làm thủ tục xin giấy phép xây dựng

Theo khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC lệ phí cấp giấy phép xây dựng là khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Do đó, lệ phí cấp giấy phép xây dựng mỗi tỉnh thành có thể có mức thu khác nhau.

Dưới đây là ví dụ lệ phí của một số tỉnh thành tiêu biểu:

Hà Nội: 75.000 đồng/giấy phép

TP. Hồ Chí Minh: 50.000 đồng/giấy phép

Đà Nẵng: 50.000 đồng/giấy phép

Hải Phòng: 50.000 đồng/giấy phép

Cần Thơ: 50.000 đồng/giấy phép

Bình Dương: 100.000 đồng/giấy phép

Đồng Nai: 100.000 đồng/giấy phép

Bà Rịa - Vũng Tàu: 100.000 đồng/giấy phép

Ngoài ra, một số địa phương có thể áp dụng các khoản phí khác liên quan đến quá trình cấp phép xây dựng, như phí thẩm định thiết kế, phí kiểm tra hiện trạng,... Do đó, việc tham khảo trực tiếp cơ quan chức năng địa phương sẽ giúp bạn nắm rõ và chuẩn bị đầy đủ các khoản phí cần thiết.

Mức phạt khi không có giấy phép xây dựng

Việc thi công xây dựng mà không có hoặc sai nội dung giấy phép xây dựng khi pháp luật yêu cầu sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể

Đối với Tổ chức:

- Trường hợp không thực hiện thủ tục điều chỉnh, gia hạn giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt:

Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

Phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Trường hợp tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới sẽ bị xử phạt:

Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Trường hợp tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt:

Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Đối với cá nhân: Mức phạt tiền đối với cá nhân bằng ½ mức phạt tiền đối với tổ chức được nêu trên.

Ngoài việc bị phạt tiền, cá nhân hoặc tổ chức vi phạm còn bị buộc phải:

Buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh hoặc gia hạn giấy phép xây dựng hoặc buộc công khai giấy phép xây dựng theo quy định với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Buộc phải tuân theo trình tự, thủ tục theo quy định.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị

Căn cứ Điều 91 Luật Xây dựng 2014, Điểm a Khoản 1 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019 và Khoản 31 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị như sau:

- Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

- Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại các điều 95, 96 và 97 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị

Căn cứ Điều 92 Luật Xây dựng 2014 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị như sau:

- Phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

- Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 Luật Xây dựng 2014(sửa đổi 2020).

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại các điều 95, 96 và 97 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Căn cứ Điều 93 Luật Xây dựng 2014, Điểm a Khoản 3 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019 và Khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

- Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

+ Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

+ Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020);

+ Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

- Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện nêu trên và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

- Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Căn cứ Điều 94 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

(a.1) Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

- Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

- Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

(a.2) Công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện tại điểm (a.1) và các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

(a.3) Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm (a.1) và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

(a.4) Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng mà quy hoạch xây dựng có điều chỉnh kéo dài kế hoạch thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo thời hạn của quy hoạch xây dựng điều chỉnh.

(a.5) Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo điểm (a.2) và (a.3).

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ Điều 103 Luật Xây dựng 2014 và Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.

- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

Những vấn đề thường gặp trong quá trình cấp giấy phép xây dựng

Việc xin cấp giấy phép xây dựng là một bước quan trọng trước khi triển khai thi công công trình. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư có thể gặp phải nhiều vướng mắc, làm ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng. Dưới đây là những vấn đề phổ biến thường gặp:

Hồ sơ không đầy đủ hoặc sai sót

Thiếu các giấy tờ quan trọng như bản vẽ thiết kế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy (nếu có).

Sai thông tin trong hồ sơ về diện tích, mật độ xây dựng, chiều cao công trình.

Chưa có chứng nhận đủ điều kiện năng lực của đơn vị thiết kế hoặc giám sát.

Công trình không đáp ứng quy hoạch xây dựng

Vị trí xây dựng không thuộc khu vực được cấp phép theo quy hoạch đô thị.

Vi phạm chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, mật độ xây dựng hoặc chiều cao tối đa cho phép theo QCVN 01:2021/BXD và quy định địa phương.

Khu vực nằm trong vùng quy hoạch treo hoặc đất chưa chuyển đổi đúng mục đích sử dụng.

Tranh chấp đất đai hoặc khiếu nại từ hàng xóm

Khu đất xây dựng có tranh chấp quyền sử dụng hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

Hàng xóm phản đối vì ảnh hưởng đến môi trường sống như che khuất tầm nhìn, gây tiếng ồn hoặc làm gián đoạn hệ thống thoát nước chung.

Quy trình xét duyệt kéo dài

Hồ sơ bị trả về nhiều lần do thiếu sót hoặc không đạt yêu cầu.

Quy trình thẩm định tại Sở Xây dựng, UBND quận/huyện mất nhiều thời gian do số lượng hồ sơ lớn.

Một số địa phương có thủ tục hành chính phức tạp, cần nhiều giấy tờ bổ sung.

Không tuân thủ quy định về pháp lý xây dựng

Công trình có thiết kế không phù hợp với Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), Nghị định 175/2024/NĐ-CP, Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình.

Thiếu chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy đối với công trình yêu cầu.

Xây dựng trên đất nông nghiệp, đất quy hoạch công cộng nhưng chưa chuyển đổi mục đích sử dụng.

Chưa hoàn tất các nghĩa vụ tài chính

Chưa nộp đủ phí cấp phép xây dựng, phí bảo vệ môi trường hoặc các khoản phí liên quan.

Thiếu chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất.

Giải pháp hạn chế rủi ro khi xin giấy phép xây dựng

Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định, tham khảo danh mục hồ sơ từ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.Kiểm tra quy hoạch khu vực trước khi thiết kế để tránh vi phạm quy định.

Tìm hiểu kỹ các thủ tục pháp lý và nếu cần, nhờ đơn vị tư vấn chuyên nghiệp hỗ trợ.

Nộp hồ sơ sớm để có thời gian chỉnh sửa nếu có sai sót.

Việc tuân thủ đúng quy trình cấp phép xây dựng không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn đảm bảo công trình được triển khai hợp pháp, tránh các rủi ro pháp lý trong tương lai.

Giấy phép xây dựng không chỉ là một thủ tục hành chính mà còn là nền tảng quan trọng để đảm bảo công trình của bạn tuân thủ quy định pháp luật, tránh các rủi ro về sau. Việc nắm vững các quy định, hồ sơ cần chuẩn bị, quy trình xin phép và các trường hợp miễn giấy phép sẽ giúp bạn chủ động hơn trong kế hoạch xây dựng.

Tuy nhiên, không phải ai cũng có đủ thời gian và chuyên môn để xử lý những thủ tục phức tạp này. Đó là lý do GreenHN luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn, hỗ trợ trọn gói từ tư vấn, chuẩn bị hồ sơ đến hoàn tất thủ tục xin giấy phép xây dựng nhanh chóng, chính xác và đúng quy định. Chúng tôi cam kết giúp bạn tiết kiệm tối đa thời gian, công sức và hạn chế rủi ro pháp lý.

Nếu bạn đang có nhu cầu xin giấy phép xây dựng hoặc cần tư vấn chi tiết hơn về thủ tục pháp lý cho công trình của mình, hãy liên hệ ngay với GreenHN để được hỗ trợ tận tình:

📞 Hotline: 0967 212 388 - 0922 771 133 - 0922 991 133 📝 Hoặc điền thông tin theo mẫu sau để nhận tư vấn miễn phí: [contact-form-7 id="b2564ec" title="Thiết kế và Thi công xây nhà trọn gói"]