Tiêu Chuẩn Chiều Cao Tầng Hầm Nổi Nhà Ống 2025

Trong bối cảnh đô thị ngày càng chật chội và đối mặt với tình trạng ngập úng thường xuyên, tầng hầm nổi đang trở thành lựa chọn thông minh cho các công trình nhà ống hiện đại. Tuy nhiên, chiều cao tầng hầm nổi nhà ống bao nhiêu là hợp lý để vừa đảm bảo kỹ thuật, vừa thuận tiện sử dụng và không vi phạm quy định xây dựng? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm tầng hầm nổi, khi nào nên xây, tiêu chuẩn chiều cao theo quy chuẩn mới nhất, cũng như các yếu tố kỹ thuật và chi phí liên quan – tất cả những gì cần biết trước khi bạn bắt tay vào thiết kế.

Tầng hầm nổi là gì? Khi nào nên xây tầng hầm nổi cho nhà ống?

Khác với tầng hầm chìm, thì tầng hầm nổi là một kiểu thiết kế khá phổ biến trong xây dựng nhà ống hiện nay, đặc biệt ở các khu đô thị chật hẹp hoặc thường xuyên bị ngập nước. Khác với tầng hầm truyền thống (hoàn toàn nằm dưới mặt đất), tầng hầm nổi là phần công trình được xây cao hơn mặt đất một phần, thường từ 0,3m đến tối đa 1,2m so với vỉa hè. Nhờ vậy, không gian này có thể tận dụng làm gara để xe, kho chứa đồ hoặc các phòng chức năng phụ trợ mà vẫn đảm bảo sự thông thoáng và khô ráo.

Vậy khi nào nên xây tầng hầm nổi cho nhà ống? Đây là câu hỏi nhiều gia chủ đặt ra khi bắt đầu lên ý tưởng cho ngôi nhà của mình. Dưới đây là những trường hợp phổ biến nên cân nhắc thiết kế tầng hầm nổi:

• Nhà nằm ở khu vực dễ ngập: Với những tuyến phố hay bị úng nước vào mùa mưa, việc thiết kế tầng hầm nổi giúp hạn chế tình trạng nước tràn vào tầng trệt, bảo vệ tài sản và kết cấu công trình.
• Diện tích đất hạn chế nhưng vẫn cần chỗ để xe ô tô, xe máy hoặc thêm không gian lưu trữ. Tầng hầm nổi là giải pháp tiết kiệm diện tích theo chiều cao.
• Khu vực có mật độ xây dựng cao, quy định khắt khe về tầng cao – khi đó, việc tính toán chiều cao tầng hầm nổi nhà ống sao cho hợp chuẩn sẽ giúp tận dụng tối đa diện tích sử dụng mà vẫn đảm bảo được phép xây dựng.
• Gia chủ muốn tăng tính thẩm mỹ mặt tiền, vì một tầng hầm nổi được thiết kế khéo léo có thể làm cho tổng thể ngôi nhà hiện đại, cao ráo và có chiều sâu hơn.

Tóm lại, tầng hầm nổi không chỉ là giải pháp về mặt kỹ thuật, mà còn là lựa chọn linh hoạt giúp nhà ống hiện đại thích nghi tốt hơn với điều kiện đô thị Việt Nam. Tuy nhiên, để tối ưu hiệu quả, bạn nên đặc biệt lưu ý đến chiều cao tầng hầm nổi nhà ống, khả năng thoát nước, chống thấm và việc xin phép xây dựng đúng theo quy định.

Cần tuân thủ tiêu chuẩn chiều cao tầng bán hầm nhà ống như thế nào?

Chiều cao tầng hầm nổi nhà ống là một trong những thông số kỹ thuật nhạy cảm nhưng cực kỳ quan trọng khi thiết kế và thi công. Chỉ cần sai lệch một vài chục cm so với quy định, chủ đầu tư có thể đối mặt với tình trạng không được cấp phép xây dựng, buộc phải chỉnh sửa hồ sơ hoặc thậm chí phá dỡ phần vi phạm. Vì vậy, nắm rõ các tiêu chuẩn chiều cao tầng bán hầm là điều kiện tiên quyết nếu bạn muốn xây nhà có tầng hầm nổi tại khu vực đô thị.

Quy định pháp lý về chiều cao tầng hầm nổi nhà ống

Theo QCVN 04:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng, tầng bán hầm hay tầng hầm nổi phải tuân thủ các giới hạn sau thì mới được cấp phép xây dựng tầng hầm:

• Phần nổi của tầng hầm không được vượt quá 1,2m so với cao độ vỉa hè hiện hữu. Đây là quy định bắt buộc, nhằm đảm bảo công trình không phá vỡ cảnh quan đô thị, không che chắn tầm nhìn và không ảnh hưởng đến kết cấu kiến trúc mặt tiền.
• Chiều cao thông thủy trong tầng hầm (tính từ sàn đến trần) tối thiểu là 2,2m. Tuy nhiên, để đảm bảo tính tiện nghi khi sử dụng – đặc biệt với các không gian như gara ô tô hoặc kho chứa – chiều cao lý tưởng nên từ 2,4m đến 2,7m.

Điều này đồng nghĩa với việc: nếu phần nổi bị giới hạn 1,2m, thì phần còn lại của tầng hầm phải ăn sâu xuống dưới mặt đất. Ví dụ, nếu bạn muốn tầng hầm cao 2,5m thì ít nhất phải đào xuống 1,3m để đạt thông số chuẩn. Đây chính là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thi công móng và chống thấm.

 Vì sao chiều cao tầng hầm nổi nhà ống cần được tính toán kỹ?

Không giống như các tầng trên mặt đất, chiều cao tầng hầm nổi nhà ống không thể thiết kế tùy tiện theo sở thích. Việc tuân thủ đúng chuẩn kỹ thuật không chỉ để “hợp lệ” trên giấy tờ, mà còn tác động đến:

• Khả năng sử dụng thực tế: Nếu chiều cao thông thủy quá thấp, việc để xe ô tô, vận chuyển đồ đạc hoặc lưu thông trong tầng hầm sẽ rất bất tiện. Ngược lại, nếu phần nổi vượt quá quy định, ngôi nhà dễ bị từ chối cấp phép hoặc bị buộc cải tạo.
• Kết cấu công trình: Tầng hầm nổi thường là phần chịu lực chính, đặc biệt trong nhà ống nhiều tầng. Việc thay đổi chiều cao sẽ kéo theo điều chỉnh kết cấu dầm, cột, móng, ảnh hưởng trực tiếp đến độ ổn định của toàn bộ ngôi nhà.
• Chi phí xây dựng: Càng đào sâu, móng càng phức tạp, chống thấm càng tốn kém. Một tầng hầm nổi “đạt chuẩn” nhưng thiếu tính toán hợp lý có thể đội chi phí lên tới hàng trăm triệu đồng chỉ vì... cao thêm vài chục cm.

Các tình huống thực tế thường gặp và cách xử lý

• Thiết kế lệch chuẩn do không khảo sát địa hình: Nhiều trường hợp vỉa hè thực tế thấp hơn so với bản vẽ, khiến phần nổi của tầng hầm vượt quá 1,2m sau khi xây xong. Để tránh điều này, cần khảo sát cao độ vỉa hè bằng thiết bị đo đạc địa hình chính xác trước khi chốt thiết kế.
• Không tính đến chiều dày sàn và lớp hoàn thiện: Khi tính chiều cao thông thủy, cần trừ đi lớp hoàn thiện (gạch lát, trần thạch cao, hệ thống cơ điện…) – thường từ 15 đến 30cm. Nhiều chủ nhà không tính phần này, khiến tầng hầm “bị lùn” hơn thực tế.
• Thiết kế bị bác vì sai quy hoạch: Ở các khu đô thị quy hoạch chi tiết, việc có được phép xây tầng hầm nổi hay không, và xây với chiều cao bao nhiêu còn phụ thuộc vào quy hoạch cục bộ. Do đó, cần tra cứu bản đồ quy hoạch và làm việc với cơ quan cấp phép từ đầu để tránh mất thời gian.

Lời khuyên từ chuyên gia

• Luôn làm việc với đơn vị thiết kế có kinh nghiệm về tầng hầm. Họ sẽ biết cách cân đối giữa chiều cao thông thủy – chiều sâu đào móng – phần nổi hợp lệ để đưa ra phương án tối ưu nhất.
• Không nên “liều” xây tầng hầm nổi cao vượt ngưỡng 1,2m với hy vọng “chờ hợp thức hóa sau”. Với các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, sai phạm chiều cao thường bị xử lý rất nghiêm.
• Nếu muốn tối ưu chi phí, hãy cân nhắc chiều cao tầng hầm nổi nhà ống vừa đủ cho công năng sử dụng. Tránh tâm lý “càng cao càng tốt” vì điều đó đồng nghĩa với việc bạn sẽ phải đào sâu hơn, gia cố nhiều hơn và... chi tiền nhiều hơn.

Nếu bạn đang băn khoăn chưa biết tính toán chiều cao tầng hầm nổi nhà ống thế nào cho hợp lý và hợp lệ, đừng ngần ngại liên hệ đội ngũ thiết kế chuyên nghiệp để được tư vấn cụ thể dựa trên điều kiện thực tế của khu đất. Một quyết định đúng ngay từ đầu có thể giúp bạn tiết kiệm hàng trăm triệu đồng và nhiều tháng xử lý giấy tờ về sau.

Chi phí xây tầng hầm nổi và ảnh hưởng đến tổng ngân sách xây nhà

Rất nhiều người khi bắt tay vào thiết kế nhà ống thường băn khoăn: xây tầng hầm nổi có đắt không? Và liệu phần hầm này có thực sự cần thiết đến mức phải chi thêm vài trăm triệu đồng để đầu tư? Câu trả lời là tầng hầm nổi giúp mở rộng không gian sống một cách thông minh, nhưng đi kèm với nó cũng là một loạt chi phí phát sinh mà bạn cần hiểu rõ để có kế hoạch tài chính hợp lý.

Chi phí xây dựng tầng hầm nổi – Không đơn giản chỉ tính theo mét vuông

Trái với suy nghĩ của nhiều người, chi phí xây dựng tầng hầm nổi không chỉ đơn thuần là lấy đơn giá nhân với diện tích như các tầng phía trên. Do tính chất đặc thù về kết cấu, xử lý nền đất, chống thấm và kết nối hạ tầng kỹ thuật, chi phí cho mỗi mét vuông tầng hầm nổi thường cao hơn gấp 1,5 đến 2 lần so với tầng trệt.

Một số hạng mục chính ảnh hưởng đến chi phí:

• Gia cố móng và nền móng sâu hơn: Do phần sàn tầng hầm nằm thấp hơn mặt đất, nên bắt buộc phải đào sâu, gia cố móng vững chắc hơn để chống sạt lở và thấm nước.
• Xử lý chống thấm kỹ lưỡng: Đây là một trong những khâu tốn kém nhất. Nếu thi công sơ sài, tầng hầm dễ bị ngấm nước mưa, thậm chí nước ngầm, ảnh hưởng đến toàn bộ kết cấu nhà.
• Hệ thống thoát nước và thông gió riêng: Vì nằm dưới mặt đất hoặc nửa chìm nửa nổi, tầng hầm nổi cần được trang bị hệ thống bơm nước chống ngập, thông gió cưỡng bức, thang dẫn khí, v.v. – tất cả đều làm tăng ngân sách.
• Vật liệu xây dựng chuyên dụng: Để đạt được đúng chiều cao tầng hầm nổi nhà ống theo quy định, phần trần và sàn cần sử dụng vật liệu chắc chắn, dày hơn các tầng thông thường để chịu lực tốt hơn.

Trung bình, chi phí xây dựng tầng bán hầm nổi dao động từ 6 – 8 triệu đồng/m² sàn, tùy vào địa chất, quy mô và mức độ hoàn thiện. Nếu làm thêm gara, kho chứa hoặc phòng kỹ thuật trong tầng hầm, con số này có thể tăng lên đến 10 – 12 triệu đồng/m².

Chiều cao tầng hầm nổi nhà ống càng lớn – Chi phí càng tăng?

Câu trả lời là: Có. Và tăng khá nhiều. Lý do là vì khi bạn thiết kế tầng hầm nổi cao hơn (ví dụ từ 2,2m lên 2,7m), để không vượt giới hạn phần nổi 1,2m, bạn sẽ phải đào sâu xuống nền đất nhiều hơn. Điều này kéo theo chi phí đào đất, vận chuyển, thi công móng sâu và đặc biệt là xử lý chống thấm phức tạp hơn.

Chỉ riêng việc tăng chiều cao thông thủy thêm 30–50cm cũng có thể làm đội ngân sách xây dựng tầng hầm lên từ 50 đến 100 triệu đồng, thậm chí hơn nếu nền đất yếu hoặc mạch nước ngầm cao.

Do đó, việc lựa chọn chiều cao tầng hầm nổi nhà ống cần được cân nhắc giữa mong muốn sử dụng và khả năng tài chính, tránh rơi vào tình trạng “xây được nhưng không đủ tiền hoàn thiện”.

Tầng hầm nổi ảnh hưởng như thế nào đến tổng chi phí xây nhà?

• Tăng từ 15–25% tổng chi phí xây dựng: Với nhà ống 3–5 tầng, phần tầng hầm nổi có thể chiếm từ 15–20% ngân sách nếu được thiết kế đúng chuẩn và hoàn thiện ở mức cơ bản. Nếu yêu cầu cao về thẩm mỹ, chống ẩm hoặc tích hợp thêm các phòng chức năng (phòng chiếu phim, hầm rượu, v.v.), con số này có thể lên đến 25% tổng chi phí xây nhà.
• Tác động đến tiến độ thi công: Tầng hầm nổi cần nhiều thời gian hơn để xử lý nền móng, đổ bê tông cốt thép, lắp đặt hệ thống kỹ thuật. Trung bình, quá trình này kéo dài thêm 20–30 ngày thi công so với công trình không có tầng hầm.
• Phát sinh chi phí vận hành lâu dài: Tầng hầm cần hệ thống thoát nước, thông gió và chiếu sáng riêng – đồng nghĩa với chi phí điện, bảo trì thiết bị cũng cao hơn so với một tầng bình thường.

Có nên cắt giảm chi phí bằng cách “làm thấp chiều cao tầng hầm nổi nhà ống”?

Câu trả lời là không nên. Việc tiết kiệm bằng cách hạ chiều cao tầng hầm xuống mức tối thiểu dễ dẫn đến những hệ lụy lâu dài: tầng hầm ngột ngạt, khó sử dụng, không để vừa xe hơi, hoặc thậm chí gây nấm mốc, ảnh hưởng đến các tầng phía trên. Một tầng hầm tiện dụng cần có chiều cao hợp lý từ 2,4–2,7m, được thiết kế đạt chuẩn để vừa đảm bảo công năng, vừa tuân thủ pháp luật.

Những lưu ý kỹ thuật khi thiết kế chiều cao tầng hầm nổi nhà ống

Tầng hầm nổi trong nhà ống không chỉ là giải pháp mở rộng không gian sống mà còn là một "bài toán kỹ thuật" cần giải quyết cẩn trọng ngay từ bản vẽ thiết kế. Trong đó, yếu tố chiều cao tầng hầm nổi nhà ống đóng vai trò then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến công năng, chi phí thi công và thậm chí là khả năng xin phép xây dựng. Dưới đây là những lưu ý quan trọng mà bạn và kiến trúc sư không nên bỏ qua.

Xử lý chống thấm và thông gió – yếu tố sống còn cho tầng hầm

Khi thiết kế tầng hầm nổi, độ ẩm và khả năng thông gió là hai yếu tố kỹ thuật quan trọng. Nếu chỉ quan tâm đến chiều cao tầng hầm nổi nhà ống mà bỏ qua giải pháp chống thấm và trao đổi khí, bạn rất dễ đối mặt với hiện tượng:

• Ngấm nước qua tường, sàn – gây mùi hôi, hư hỏng đồ đạc
• Không khí tù đọng, ẩm mốc – ảnh hưởng đến sức khỏe người sử dụng

Lưu ý kỹ thuật:

• Tường và sàn hầm cần phủ lớp chống thấm chuyên dụng, có khả năng chịu áp suất nước ngầm.
• Bố trí hệ thống thông gió cưỡng bức: dùng quạt hút, thang dẫn khí hoặc giếng trời nếu có thể, để tạo luồng không khí lưu thông.
• Trang bị bơm thoát nước dự phòng, đặc biệt nếu khu vực dễ bị ngập hoặc có mạch nước ngầm.Thiết kế chiều cao hợp lý để tối ưu công năng

Mỗi mục đích sử dụng tầng hầm sẽ có yêu cầu chiều cao riêng. Việc thiết kế một chiều cao “vừa đủ” không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn đảm bảo tính thẩm mỹ tổng thể của công trình.

Thiết kế vượt quá nhu cầu thực tế không chỉ làm tăng chi phí đào đất, móng, chống thấm, mà còn ảnh hưởng đến tổng chiều cao công trình – có thể khiến hồ sơ xin phép xây dựng bị từ chối.

Đảm bảo kết nối kỹ thuật giữa tầng hầm và các tầng phía trên

Một tầng hầm nổi đạt chuẩn kỹ thuật không chỉ nằm ở chiều cao, mà còn ở cách nó kết nối với hệ kết cấu chung của ngôi nhà:

• Chiều cao tầng hầm ảnh hưởng đến cao độ cầu thang, bậc tam cấp, độ dốc sàn và cửa ra vào. Nếu thiết kế sai lệch sẽ làm hỏng dòng chảy công năng hoặc phải điều chỉnh các tầng phía trên.
• Cần bố trí hệ kết cấu cột, dầm chịu lực riêng biệt cho tầng hầm để tránh sụt lún, đặc biệt khi làm trên nền đất yếu.

Đừng quên yếu tố phong thủy khi chọn chiều cao tầng hầm

Dù đây là yếu tố không mang tính kỹ thuật, nhưng trong thực tế tại Việt Nam, phong thủy ảnh hưởng rất lớn đến quyết định thiết kế chiều cao tầng hầm nổi nhà ống. Nhiều gia chủ cho rằng hầm quá thấp sẽ tích tụ khí xấu, hầm quá cao lại che chắn ánh sáng – gây âm khí cho ngôi nhà.

Giải pháp: Hãy kết hợp giếng trời, khe sáng, cửa sổ thông gió và bố trí ánh sáng nhân tạo hợp lý để cân bằng yếu tố phong thủy và công năng.

Hệ thống thoát nước và chống thấm – yếu tố sống còn của tầng hầm nổi

Dù tầng hầm nổi có phần sàn cao hơn tầng hầm chìm, nguy cơ ngập úng vẫn hoàn toàn có thể xảy ra nếu không xử lý đúng kỹ thuật. Lý do thường đến từ địa hình thấp, mưa lớn, hoặc hệ thống thoát nước kém hiệu quả.

Giải pháp kỹ thuật cần lưu ý:

• Rãnh thu nước quanh sàn tầng hầm: thu nước bề mặt và dẫn về hố kỹ thuật trung tâm.
• Lắp đặt bơm tự động: nên dùng loại bơm chìm có cảm biến mực nước, hoạt động ngay khi nước dâng.
• Dùng màng chống thấm chuyên dụng: áp dụng cho cả sàn và tường tầng hầm, ưu tiên dạng màng quét gốc polymer hoặc bitum đàn hồi, có độ bám dính cao.

Chỉ cần xử lý sai một trong các yếu tố trên, bạn sẽ đối mặt với hậu quả: nước tràn vào tầng hầm, hư hỏng kết cấu, tốn kém sửa chữa – đặc biệt nếu tầng hầm dùng làm gara, phòng máy, hay kho chứa đồ.

Kết cấu sàn – móng tăng chiều cao tầng hầm nổi có làm tăng chi phí?

Một vấn đề thường bị bỏ qua khi thiết kế chiều cao tầng hầm nổi nhà ống là: chiều cao tầng hầm ảnh hưởng trực tiếp đến chiều sâu móng và hệ kết cấu đi kèm. Tầng hầm càng cao, phần móng càng phải chắc chắn để chịu tải – điều này kéo theo phát sinh chi phí.

Lưu ý kỹ thuật:

• Nếu chiều cao tầng hầm vượt 2,7m, thường phải gia cố bằng cọc khoan nhồi, cọc bê tông cốt thép, hoặc đài giằng lớn hơn.
• Móng phải tính đến áp lực đất và nước ngầm nếu tầng hầm ăn sâu vào nền đất yếu.
• Với nhà phố san sát, công trình cần hệ chống vách tạm, vách cừ larsen hoặc cọc vây, khiến chi phí đội lên 10–20% so với không làm tầng hầm.

Vì vậy, khi cân nhắc nâng chiều cao tầng hầm nổi nhà ống để tăng công năng, cần tính luôn bài toán kết cấu và ngân sách phát sinh chứ không chỉ nhìn vào không gian sử dụng.

Cách âm – cách nhiệt tầng hầm nổi: đừng để tầng hầm trở thành “phòng cộng hưởng”

Nhiều gia chủ tận dụng tầng hầm nổi làm phòng kỹ thuật, phòng chứa máy phát điện, bơm tăng áp, hệ thống điều hòa trung tâm. Nếu không xử lý tốt cách âm và cách nhiệt, toàn bộ tiếng ồn sẽ dội lên tầng trên hoặc ra xung quanh – ảnh hưởng đến chất lượng sống.

Giải pháp xử lý:

• Ốp vách bằng vật liệu tiêu âm như cao su non, bông khoáng phủ thạch cao, foam cách âm – ưu tiên cho các phòng máy hoạt động liên tục.
• Cách âm sàn bằng lớp xốp giảm chấn + tấm bê tông nhẹ – ngăn truyền rung động lên sàn tầng 1.
• Cách nhiệt chống hấp hơi: sử dụng sơn chống nóng, lớp cách nhiệt mái nếu tầng hầm tiếp xúc trực tiếp ánh nắng.

Ngay cả khi không đặt máy móc, việc cách âm – cách nhiệt tốt sẽ giúp tầng hầm nổi dễ sử dụng hơn: không quá nóng, không ẩm ướt, yên tĩnh – phù hợp làm phòng sinh hoạt chung hoặc kho chứa an toàn.

GreenHN – Đơn vị thiết kế & thi công tầng hầm nổi nhà ống đạt chuẩn kỹ thuật

Bạn đang tìm kiếm một giải pháp thiết kế tầng hầm nổi vừa đảm bảo công năng, vừa đạt tiêu chuẩn kỹ thuật nghiêm ngặt? GreenHN chính là đơn vị bạn có thể tin tưởng.

Với kinh nghiệm thực chiến qua hàng trăm công trình nhà ống có tầng hầm, chúng tôi không chỉ nắm vững kỹ thuật thi công mà còn am hiểu sâu sắc về quy định xây dựng tại từng khu vực. GreenHN cam kết:

• Thiết kế chuẩn chiều cao tầng hầm nổi nhà ống, tối ưu công năng, thông thoáng và an toàn.
• Hệ thống thoát nước và chống thấm vận hành hiệu quả, hạn chế tối đa tình trạng ngập úng, ẩm mốc.
• Quy trình xin phép xây dựng nhanh gọn, hỗ trợ đầy đủ hồ sơ pháp lý và bản vẽ kỹ thuật.

Dù bạn muốn xây tầng hầm làm gara, kho chứa, hay phòng kỹ thuật – đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư của GreenHN sẽ giúp bạn hiện thực hóa ý tưởng an toàn, đúng chuẩn, đúng ngân sách.

Liên hệ ngay với GreenHN để được tư vấn chi tiết và nhận báo giá miễn phí!

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG GREENHN

• Hotline: 0967.212.388 – 0922.77.11.33 – 0922.99.11.33

• Fanpage Xây Nhà Trọn Gói GreenHN

• Youtube: Xây Nhà Trọn Gói – GreenHN

• Tiktok: Xây nhà trọn gói GreenHN