Bản vẽ XPXD nhà có hầm - Bí quyết hồ sơ đậu ngay lần đầu

Bạn đang lên kế hoạch xây dựng nhà có tầng hầm nhưng không biết hồ sơ xin phép xây dựng cần những gì? Đặc biệt, bản vẽ XPXD nhà có hầm là một trong những yếu tố quyết định được phê duyệt hay không. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ cấu trúc hồ sơ, các hạng mục bản vẽ bắt buộc, và quy trình xin phép xây dựng nhà có tầng hầm theo quy định mới nhất 2025 – để bạn không mất thời gian sửa đổi hay bị trả hồ sơ.

1. Bản vẽ XPXD nhà có hầm là gì?

1.1. Khái niệm và vai trò trong hồ sơ xin phép xây dựng

Bản vẽ XPXD nhà có hầm (hay bản vẽ xin phép xây dựng tầng hầm) là một phần không thể thiếu trong hồ sơ xin phép xây dựng đối với các công trình có thiết kế tầng hầm. Đây là bộ bản vẽ kỹ thuật thể hiện đầy đủ các thông tin liên quan đến phương án thiết kế phần tầng hầm: từ kích thước, kết cấu móng, tường vây, đến các giải pháp chống thấm, thông gió, thoát nước và kết nối kết cấu giữa tầng hầm với phần thân công trình bên trên.

Trong quá trình xin phép xây dựng nhà có hầm, bản vẽ này đóng vai trò rất quan trọng, cụ thể:

• Là căn cứ pháp lý để cơ quan chức năng đánh giá sự phù hợp của công trình với quy chuẩn xây dựng, độ sâu tầng hầm cho phép, và các yếu tố liên quan đến quy hoạch đô thị.

• Giúp đảm bảo an toàn kỹ thuật cho công trình và khu vực xung quanh, hạn chế rủi ro về sụt lún, thấm nước hay ảnh hưởng tiêu cực đến các công trình lân cận.

• Hỗ trợ quá trình thẩm định công năng tầng hầm, đảm bảo các yêu cầu về thoát hiểm, lối tiếp cận kỹ thuật và an toàn trong các tình huống khẩn cấp.

• Là cơ sở quan trọng cho nhà thầu thi công, giúp triển khai đúng theo hồ sơ được cấp phép, tránh sai lệch dẫn đến phải điều chỉnh hồ sơ hay bị đình chỉ thi công.

Tóm lại, nếu bạn đang chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng nhà có tầng hầm, thì việc đầu tư kỹ lưỡng vào bản vẽ XPXD nhà có hầm là điều bắt buộc để quá trình xét duyệt được thuận lợi và đảm bảo chất lượng công trình sau này.

Xem thêm: 10 mẫu nhà có tầng hầm đẹp nhất

1.2. Sự khác biệt giữa bản vẽ XPXD nhà có hầm và nhà không có hầm

Khi thực hiện bản vẽ xin phép xây dựng, nhiều người thường nhầm tưởng rằng hồ sơ nhà có tầng hầm không khác nhiều so với nhà thông thường. Tuy nhiên, trên thực tế, bản vẽ XPXD nhà có hầm có nhiều điểm khác biệt quan trọng so với bản vẽ nhà không có hầm. Những yếu tố này không chỉ liên quan đến kỹ thuật mà còn ảnh hưởng đến quy trình thẩm định và cấp phép.

Dưới đây là bảng so sánh chi tiết:

Từ bảng so sánh trên, có thể thấy việc xin phép xây dựng nhà có hầm đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng hơn rất nhiều. Không chỉ riêng về bản vẽ thiết kế, mà cả hồ sơ pháp lý, khảo sát địa chất, cũng như phối hợp với các đơn vị chuyên môn đều cần được đầu tư bài bản.

Vì vậy, nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng nhà có tầng hầm, việc lựa chọn đơn vị thiết kế uy tín và nắm rõ sự khác biệt giữa bản vẽ XPXD nhà có hầm và nhà thông thường là yếu tố quyết định để quá trình xin phép diễn ra thuận lợi, tiết kiệm thời gian và tránh rủi ro pháp lý về sau.

2. Các hạng mục bắt buộc trong bộ bản vẽ XPXD nhà có hầm

Đối với các công trình có tầng hầm, việc lập đầy đủ bản vẽ XPXD nhà có hầm là yêu cầu bắt buộc để được cơ quan chức năng cấp phép xây dựng. Bộ bản vẽ này không chỉ là cơ sở để xét duyệt hồ sơ, mà còn giúp đảm bảo an toàn kỹ thuật trong thi công và sử dụng sau này. Dưới đây là các hạng mục quan trọng bắt buộc phải có trong hồ sơ xin phép xây dựng công trình có hầm:

2.1. Mặt bằng tổng thể công trình

Đây là bản vẽ mô tả vị trí công trình trên lô đất, thể hiện các thông tin như:

• Kích thước lô đất

• Khoảng lùi trước, sau, bên hông theo quy hoạch

• Lối vào tầng hầm (ram dốc), hướng tiếp cận

• Các công trình phụ trợ nếu có

Thông qua bản vẽ này, cơ quan cấp phép sẽ đánh giá mức độ phù hợp với quy hoạch đô thị, chỉ giới xây dựng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực.

2.2. Mặt bằng tầng hầm chi tiết

Là phần cốt lõi trong bộ bản vẽ thiết kế tầng hầm, mặt bằng này cần thể hiện rõ:

• Diện tích và chiều cao tầng hầm

• Bố trí công năng (bãi đỗ xe, kho, phòng kỹ thuật…)

• Vị trí ram dốc, cửa thoát hiểm

• Lối tiếp cận giữa hầm và các tầng trên

• Hệ thống thông gió và thoát nước tầng hầm

Đây là căn cứ quan trọng để thẩm định công năng sử dụng, khả năng vận hành và độ an toàn của tầng hầm, nhất là với những công trình có chức năng đỗ xe hoặc kỹ thuật.

2.3. Mặt đứng và mặt cắt công trình

Các bản vẽ mặt đứng và mặt cắt sẽ thể hiện đầy đủ:

• Tương quan giữa tầng hầm và các tầng nổi

• Chiều sâu tầng hầm so với nền đường

• Vị trí ram dốc so với tổng thể

• Mối liên kết giữa phần móng và thân công trình

Những thông tin này là cơ sở để thẩm định ảnh hưởng của việc đào đất sâu, cũng như mức độ tác động đến các công trình liền kề.

2.4. Bản vẽ kết cấu móng và tường tầng hầm

Đây là phần quan trọng không thể thiếu trong bất kỳ bản vẽ XPXD nhà có hầm nào, bao gồm:

• Cấu tạo móng tầng hầm: móng cọc, móng bè hoặc kết hợp, tùy địa chất

• Tường vây hầm: vật liệu, chiều dày, khả năng chịu lực và chống đẩy nổi

• Biện pháp gia cố đất nền, chống sụt lún

Bản vẽ này cần dựa trên kết quả khảo sát địa chất thực tế để đảm bảo độ chính xác và an toàn công trình.

2.5. Bản vẽ hệ thống chống thấm tầng hầm

Do tầng hầm nằm sâu dưới mặt đất, nên khả năng thấm nước rất cao. Bản vẽ này cần chỉ rõ:

• Vị trí và loại vật liệu chống thấm sử dụng cho sàn, tường, mạch ngừng

• Biện pháp thi công chống thấm

• Kết nối giữa các lớp chống thấm để tránh rò rỉ nước

Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ và chi phí bảo trì tầng hầm sau này, đặc biệt ở khu vực có mực nước ngầm cao.

2.6. Bản vẽ hệ thống thoát nước và thông gió tầng hầm

Không gian tầng hầm kín cần được xử lý kỹ về hệ thống kỹ thuật, bao gồm:

• Hệ thống thoát nước tầng hầm: bố trí hố thu, bơm nước ngầm, đường ống thoát ra hệ thống chính

• Hệ thống thông gió tầng hầm: quạt hút, miệng gió, hệ thống điều áp nếu có

• Bố trí cửa thông gió tự nhiên nếu có thể

Đây là hạng mục bắt buộc để đảm bảo điều kiện sinh hoạt hoặc vận hành an toàn trong tầng hầm, đặc biệt là với công trình dân dụng sử dụng tầng hầm để đỗ xe.

2.7. Bản vẽ hệ thống kỹ thuật: cấp điện, cấp nước, PCCC

Tùy vào mục đích sử dụng, công trình có tầng hầm cần thể hiện các hệ thống kỹ thuật liên quan, như:

• Cấp điện và đèn chiếu sáng tầng hầm

• Hệ thống nước cấp, thoát cho phòng kỹ thuật hoặc khu vệ sinh trong hầm

• Hệ thống phòng cháy chữa cháy: bình cứu hỏa, đầu báo khói, lối thoát hiểm, đèn exit

Các cơ quan thẩm định sẽ dựa vào những bản vẽ này để đánh giá khả năng đảm bảo an toàn vận hành trong điều kiện khẩn cấp.

3. Quy trình xin phép xây dựng nhà có hầm (Cập nhật 2025)

Việc xây dựng nhà có tầng hầm không chỉ đòi hỏi kỹ thuật thi công phức tạp mà còn cần một quy trình xin phép bài bản, chặt chẽ hơn so với nhà ở thông thường. Dưới đây là các bước quy trình xin phép xây dựng nhà có hầm được cập nhật theo quy định mới nhất năm 2025:

Bước 1: Khảo sát địa chất và lên phương án thiết kế sơ bộ

• Khảo sát địa chất công trình: Bắt buộc đối với công trình có hầm để xác định điều kiện đất nền, mực nước ngầm và phục vụ cho thiết kế móng, tường vây, chống thấm, chống đẩy nổi.

• Lập phương án thiết kế sơ bộ: Gồm mặt bằng tổng thể, sơ đồ giao thông tầng hầm, vị trí ram dốc, chiều sâu hầm… nhằm đảm bảo phù hợp với quy chuẩn xây dựng và quy hoạch.

Bước 2: Lập hồ sơ bản vẽ xin phép xây dựng nhà có hầm

Hồ sơ xin phép xây dựng phải thể hiện rõ các yếu tố đặc thù liên quan đến tầng hầm, bao gồm:

• Bản vẽ mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt công trình

• Bản vẽ kết cấu móng, tường vây tầng hầm

• Hệ thống thoát nước, thông gió và chống thấm tầng hầm

• Thuyết minh kỹ thuật tầng hầm và biện pháp thi công hầm (nếu cần)

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng

Hồ sơ xin phép xây dựng nhà có hầm bao gồm:

1. Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu)

2. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc hợp đồng hợp pháp)

3. Bản vẽ thiết kế xây dựng (được tổ chức, cá nhân có đủ năng lực thực hiện)

4. Kết quả khảo sát địa chất

5. Cam kết không ảnh hưởng đến công trình liền kề

6. Chứng chỉ hành nghề của đơn vị thiết kế (nếu yêu cầu)

Bước 4: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Tùy theo vị trí, quy mô và độ sâu tầng hầm mà cơ quan thẩm quyền có thể là:

• UBND cấp quận/huyện: với nhà ở riêng lẻ có hầm không vượt quá độ sâu 1,5m và không ảnh hưởng đến công trình lân cận.

• Sở Xây dựng: với nhà có hầm sâu, gần công trình trọng yếu hoặc nằm trong khu vực cần kiểm soát đặc biệt (như khu đô thị, trung tâm TP).

Hình thức nộp: trực tiếp tại bộ phận một cửa hoặc nộp online qua cổng dịch vụ công quốc gia.

Bước 5: Cơ quan chức năng thẩm định hồ sơ

• Thời gian thẩm định: Từ 15 đến 30 ngày làm việc, tùy quy mô và tính chất công trình.

• Nếu hồ sơ cần bổ sung, cơ quan tiếp nhận sẽ có văn bản thông báo rõ nội dung cần hoàn thiện.

• Trường hợp hồ sơ hợp lệ: giấy phép xây dựng sẽ được cấp kèm theo bản vẽ có dấu phê duyệt.

Bước 6: Nhận giấy phép xây dựng

• Sau khi được cấp giấy phép, chủ đầu tư có thể tiến hành thi công phần hầm đúng theo hồ sơ đã được duyệt.

• Trong quá trình thi công, nếu có điều chỉnh thiết kế tầng hầm (về diện tích, độ sâu, công năng), phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định.

4. Một số lưu ý quan trọng trong bản vẽ xpxd nhà có hầm (Cập nhật 2025)

4.1. Bắt buộc thể hiện rõ phạm vi hầm và các thông số kỹ thuật đi kèm

Trong bản vẽ XPXD nhà có hầm, một yêu cầu bắt buộc là phải thể hiện chính xác phạm vi và các thông số kỹ thuật của tầng hầm, cụ thể:

• Độ sâu tầng hầm so với mặt đất tự nhiên, thường được tính từ cốt 0.000.

• Kích thước chiều ngang, chiều dài và chiều cao tầng hầm.

• Độ dốc ram dốc tầng hầm: không vượt quá 15% đối với nhà ở riêng lẻ và 20% với công trình công cộng.

• Khoảng lùi hầm so với chỉ giới đường đỏ và ranh đất – đặc biệt quan trọng trong khu dân cư đông đúc hoặc đô thị.

→ Lưu ý: Nếu phần hầm có diện tích lớn hơn mặt bằng tầng trệt hoặc có chiều sâu đào vượt 3m, bắt buộc phải bổ sung bản vẽ biện pháp thi công và bảo vệ công trình lân cận.

4.2. Kết cấu hầm phải có bản vẽ chi tiết, phù hợp với khảo sát địa chất

Tầng hầm là phần ngầm nên yêu cầu kết cấu móng, tường vây và sàn hầm phải được tính toán kỹ lưỡng dựa trên kết quả khảo sát địa chất:

• Bản vẽ kết cấu tầng hầm phải thể hiện chi tiết móng (móng băng, móng cọc khoan nhồi, móng bè), tường chắn đất, kết cấu sàn bê tông, và các điểm nối với phần thân nhà.

• Khảo sát địa chất bắt buộc để xác định cao độ nước ngầm, sức chịu tải đất và lớp địa tầng, từ đó xác định phương án chống sụt lún, chống đẩy nổi và chống thấm phù hợp.

→ Lưu ý: Với nhà có hầm liền kề các công trình khác, bắt buộc có biện pháp gia cố đất như tường cọc vây, tường barrette hoặc tường cừ Larsen.

4.3. Hệ thống chống thấm tầng hầm phải được thể hiện đầy đủ

Tầng hầm là nơi chịu tác động trực tiếp từ nước ngầm và hơi ẩm nên bản vẽ chống thấm tầng hầm phải chi tiết và đúng tiêu chuẩn:

• Ghi rõ vật liệu chống thấm (màng bitum, sika, phụ gia trộn bê tông…).

• Có bản vẽ lớp cấu tạo sàn và tường bao chống thấm từ trong ra ngoài (tường đơn – kép).

• Các mạch ngừng, khe co giãn, cổ ống xuyên sàn phải có giải pháp chống thấm riêng.

• Thiết kế máng thu nước và hệ thống thoát nước nội bộ để hạn chế đọng nước phía dưới.

→ Lưu ý: Nếu không thể hiện đầy đủ giải pháp chống thấm, hồ sơ có thể bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung.

4.4. Thoát nước và thông gió tầng hầm là phần bắt buộc

Đối với bản vẽ xin phép xây dựng nhà có hầm, hệ thống thoát nước và thông gió là hai hạng mục không thể thiếu:

• Bản vẽ thoát nước tầng hầm cần có: hố ga, bơm chìm, hố thu nước mưa, cống thoát nối lên hệ thống chính. Đặc biệt phải bố trí bơm dự phòng và phao báo mực nước.

• Thông gió tầng hầm: nếu hầm không có cửa sổ thông thoáng tự nhiên thì phải có hệ thống thông gió cưỡng bức.

• Đối với hầm để xe, cần thêm hệ thống cấp khí tươi và hút khí CO theo tiêu chuẩn QCVN 06:2022/BXD và TCVN 2622:1995.

4.5. Bản vẽ XPXD nhà có hầm phải tích hợp đầy đủ kiến trúc – kết cấu – hạ tầng kỹ thuật

Một lỗi phổ biến khiến nhiều hồ sơ bị từ chối là bản vẽ tầng hầm tách rời không thể hiện sự liên kết logic với phần kiến trúc và kết cấu tổng thể. Do đó:

• Mặt bằng tổng thể cần thể hiện rõ vị trí ram dốc, luồng xe ra vào, kết nối giao thông từ tầng hầm lên tầng trệt.

• Mặt cắt và phối cảnh tổng thể phải thể hiện rõ mối liên kết giữa tầng hầm và toàn bộ công trình.

• Bản vẽ cấp – thoát nước, điện, PCCC (nếu có) cần đồng bộ với hệ thống kỹ thuật chung của ngôi nhà.

4.6. Đáp ứng yêu cầu của cơ quan thẩm định theo cấp độ công trình

Tùy thuộc vào quy mô và độ sâu tầng hầm, cơ quan có thẩm quyền thẩm định sẽ thay đổi:

• Nhà ở riêng lẻ (có hầm) tại đô thị lớn: bắt buộc thẩm định tại Sở Xây dựng nếu hầm sâu trên 3m hoặc ảnh hưởng đến công trình lân cận.

• Hồ sơ cần bổ sung văn bản thẩm tra kết cấu, ý kiến đơn vị tư vấn độc lập và biện pháp thi công kèm bản vẽ minh họa.

5. Gợi ý đơn vị tư vấn thiết kế và hỗ trợ xin phép xây dựng nhà có hầm uy tín

Khi lên kế hoạch xây dựng nhà có tầng hầm, nhiều chủ đầu tư thường gặp khó khăn trong việc lập hồ sơ pháp lý, hoàn thiện bản vẽ kỹ thuật theo quy chuẩn, và xử lý các yêu cầu thẩm định từ Sở Xây dựng. Đó là lý do vì sao bạn nên lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế nhà có hầm chuyên nghiệp – vừa đảm bảo tiến độ pháp lý, vừa giúp tối ưu phương án thi công an toàn và hiệu quả.

5.1. Vì sao cần một đơn vị thiết kế & xin phép chuyên biệt cho nhà có hầm?

So với nhà ở thông thường, các công trình có tầng hầm đòi hỏi kỹ thuật phức tạp và quy trình thẩm định khắt khe hơn rất nhiều:

• Bản vẽ XPXD nhà có hầm phải trình bày chi tiết hệ thống chống thấm, thoát nước, thông gió, kết cấu móng sâu và tường vây.

• Hồ sơ phải kèm báo cáo khảo sát địa chất, tính toán kết cấu chịu lực, chống đẩy nổi…

• Cần đáp ứng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia và quy hoạch đô thị (độ sâu tối đa được phép đào, khoảng lùi công trình, đảm bảo không ảnh hưởng đến công trình lân cận).

• Thường phải thẩm định tại Sở Xây dựng thay vì quận/huyện, với quy trình chặt chẽ hơn, đặc biệt ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội.

Do đó, việc lựa chọn đơn vị có năng lực xử lý hồ sơ pháp lý và thiết kế tầng hầm bài bản là điều kiện tiên quyết để tránh các rủi ro như: bị trả hồ sơ, điều chỉnh nhiều lần, kéo dài thời gian thi công hoặc phát sinh chi phí không đáng có.

5.2. Tiêu chí chọn đơn vị thiết kế & hỗ trợ XPXD nhà có hầm

Một đơn vị uy tín sẽ đáp ứng đầy đủ các tiêu chí sau:

• Kinh nghiệm thực tế: Từng thực hiện nhiều công trình có tầng hầm – từ nhà phố nhỏ, biệt thự, đến công trình thương mại (showroom, văn phòng).

• Chuyên môn sâu: Có đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư kết cấu, kỹ sư ME am hiểu về kết cấu móng sâu, hệ thống thoát nước, chống thấm tầng hầm và an toàn công trình.

• Hồ sơ thiết kế đúng chuẩn quy định hiện hành: Bao gồm các bản vẽ kiến trúc, kết cấu, cơ điện, PCCC (nếu cần), biện pháp thi công và an toàn lao động.

• Dịch vụ trọn gói: Hỗ trợ từ khảo sát hiện trạng, lập bản vẽ XPXD nhà có hầm, đến nộp hồ sơ, theo dõi quá trình thẩm định và nhận giấy phép xây dựng.

• Hiểu rõ quy trình thẩm định địa phương: Có kinh nghiệm làm việc với Sở Xây dựng các tỉnh/thành phố, nắm rõ yêu cầu cụ thể từng khu vực.

Đang cần tư vấn chi tiết về bản vẽ hoặc xin phép xây nhà có tầng hầm?

Đừng để quy trình pháp lý khiến bạn mất thời gian và công sức. Hãy để những chuyên gia giàu kinh nghiệm đồng hành cùng bạn ngay từ bước đầu tiên. Liên hệ ngay với GreenHN để được tư vấn chi tiết và nhận báo giá miễn phí!

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG GREENHN

• Hotline: 0967.212.388 – 0922.77.11.33 – 0922.99.11.33

• Fanpage Xây Nhà Trọn Gói GreenHN

• Youtube: Xây Nhà Trọn Gói – GreenHN

• Tiktok: Xây nhà trọn gói GreenHN