Quy định về xây dựng nhà ở nông thôn mới nhất 2025

Nông thôn là nơi sinh sống của một bộ phận lớn dân cư Việt Nam. Trong những năm gần đây, đời sống của người dân nông thôn ngày càng được cải thiện, nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng cao. Việc xây dựng nhà ở nông thôn cần đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật để đảm bảo an toàn, mỹ quan, và phù hợp với quy hoạch chung của địa phương. Cùng tìm hiểu các quy định về xây dựng nhà ở nông thôn và một số lưu ý quan trọng cần biết trong bài viết sau nhé!

1. Quy định về giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn

1.1 Xây nhà ở nông thôn có phải xin giấy phép xây dựng?

Để trả lời câu hỏi trên, trước hết cần hiểu rõ một số khái niệm sau:

• Nông thôn là khu vực không phải khu vực nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (theo khoản 1 Điều 1 Luật Quy hoạch đô thị 2009).
• Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình (theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014).
• Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (theo khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

Căn cứ theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định các trường hợp nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn được miễn giấy phép xây dựng hay phải có giấy phép xây dựng như sau:

Miễn giấy phép xây dựng	Phải có giấy phép xây dựng
Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt	Công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa
Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng	Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên
Công trình, nhà ở thuộc diện bí mật của nhà nước, công trình có lệnh khẩn cấp của nhà nước, các công trình xây dựng tạm

Như vậy, căn cứ theo Luật Xây dựng, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì không cần phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật. Trừ trường hợp xây nhà trên 07 tầng, hoặc xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì chủ đầu tư xây nhà ở nông thôn bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng để không bị xử phạt theo quy định.

Trường hợp công trình xây dựng không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng mà đã xây dựng xong nhưng không có giấy phép, thì bị phạt từ 60 - 140 triệu đồng. Nếu thuộc trường hợp không vi phạm kỹ thuật thì công trình sẽ tiếp tục được giữ lại, còn lại sẽ bị phá dỡ.

Quy định về giấy phép xây dựng nhà ở tại nông thôn có thể có sự khác biệt giữa các địa phương và theo từng vùng miền mà có những quy định khác nhau. Tuy nhiên, muốn xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì bắt buộc phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

1.2 Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại nông thôn

Nếu như có ý định xây một căn nhà cao từ 7 tầng trở lên ở nông thôn thì gia chủ nhất định phải làm thủ tục xin giấy phép xây dựng. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn bao gồm các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
2. Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình.
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200.
• Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.
• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

1.3 Trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng

Bước 1: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ 02 bộ hồ sơ, hộ gia đình/cá nhân cần nộp trực tiếp tại Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện, hoặc gửi qua đường bưu điện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận (giấy hẹn) và trao cho người nộp. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Xử lý yêu cầu

Theo điểm b khoản 36 điều 1 luật Xây dựng sửa đổi 2020, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời (rút ngắn 10 ngày so với quy định của luật Xây dựng năm 2014).

Lệ phí phải nộp khi xin cấp giấy phép xây dựng dao động khoảng 50.000 - 75.000 đồng/lần, tùy thuộc vào từng địa phương nơi xây nhà.

Bước 4: Trả kết quả

Nếu bạn đang tìm kiếm sự hỗ trợ trong việc thiết kế và xây dựng nhà ở tại nông thôn, GreenHN sẵn sàng đồng hành cùng bạn. Hãy liên hệ ngay với GreenHN qua số hotline 0967.212.388 - 0922.77.11.33 - 0922.99.11.33 để được tư vấn chi tiết về quy trình xin giấy phép xây dựng, hồ sơ pháp lý, và các giải pháp thiết kế nhà ở phù hợp với nhu cầu của bạn. Hoặc điền thông tin vào ô dưới đây để được tư vấn nhanh nhất:

1.4 Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở?

Căn cứ quy định tại Điều 103 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng theo quy định. Cơ quan này được quy định bởi từng địa phương và phụ thuộc vào loại công trình và chức năng quản lý.

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp. Trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cấp không đúng quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

2. Quy định về sử dụng đất đúng mục đích khi xây nhà tại nông thôn

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất là đúng mục đích và tuân thủ các quy định về quy hoạch sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nội dung này cũng được quy định rõ tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013 như sau:

"Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Theo đó, tại khu vực nông thôn người dân chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở (đất có ký hiệu là ONT), không được phép xây dựng nhà trên các loại đất khác ngoài đất ở. Khi xây dựng nhà ở tại nông thôn, cần lưu ý các trường hợp phải xin phép, tránh vi phạm sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

** Thủ tục công nhận quyền sở hữu nhà ở

Đối với đất đã được cấp sổ đỏ thì sau khi xây dựng nhà cửa, để công nhận quyền sở hữu nhà ở (ghi nhận vào sổ đỏ) thì hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị công nhận quyền sở hữu, sau đó nộp tại UBND cấp xã nơi có nhà ở.

Hồ sơ đề nghị công nhận quyền sở hữu nhà ở gồm các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:

• Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
• Một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Sơ đồ về nhà ở, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở đã có sơ đồ nhà ở phù hợp với hiện trạng.
• Giấy chứng nhận đã cấp.
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở không quá 15 ngày (không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật) kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

3. Quy định về xây dựng nhà ở nông thôn - diện tích tối thiểu là bao nhiêu?

3.1 Kích thước xây dựng nhà ở tối thiểu

Kích thước xây dựng nhà ở tối thiểu được xác định bởi nhiều yếu tố, bao gồm nhu cầu sử dụng, mục đích sinh hoạt, khả năng tài chính của chủ sở hữu, và quy định của pháp luật. Dưới đây là một số thông tin về kích thước xây dựng nhà ở tối thiểu theo quy định:

Diện tích tối thiểu theo khu vực:

• Đồng bằng: Diện tích tối thiểu 14m²/người.
• Trung du, miền núi: Diện tích tối thiểu 10m²/người.

Như vậy, diện tích tối thiểu xây nhà tại nông thôn là 24m².

3.2 Quy định về diện tích xây dựng nhà ở

Căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng Luật số 2.8.9 - Chương 2, Bộ xây dựng, quy định diện tích tối thiểu xây nhà ở như sau:

Trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, giáp đường lộ giới từ 20m trở lên	- Diện tích lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu từ 45m2 trở lên. - Bề rộng lô đất tối thiểu ≥ 5m. - Chiều sâu lô đất tối thiểu ≥ 5m
Nhà trong ngõ diện tích nhỏ hơn 15m2	- Chiều rộng mặt tiền dưới 3m: Chỉ cải tạo, không xây dựng mới. - Chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m: Được cải tạo hoặc xây mới với quy mô một tầng, chiều cao không quá 8,8m.
Nhà có diện tích khoảng 15m2 - 36m2	- Chiều sâu, chiều rộng dưới 2m: Nếu đã tồn tại thì được phép cải tạo. - Chiều rộng 2m - 3m: Được sửa chữa, xây dựng tối đa 2 tầng, chiều cao không quá 12,2m. - Chiều rộng lớn hơn 3m: Được phép cải tạo, xây dựng tối đa 3 tầng, chiều cao 15,6m đổ xuống.

4. Giải đáp câu hỏi thường gặp khi xây nhà ở nông thôn

4.1 Xây nhà cấp 4 ở nông thôn có phải xin phép không?

Xây nhà cấp 4 ở nông thôn không phải xin giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

4.2 Muốn xây nhà dưới 30m2 ở nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng?

Nếu lô đất của bạn nằm tại khu vực nông thôn thì sẽ không cần xin giấy cấp phép, chỉ cần báo với Uỷ ban nhân dân xã là được tiến hành xây dựng.

>> Tham khảo: Báo giá xây nhà trọn gói mới nhất 2025

4.3 Xây nhà ở nông thôn có phải đóng thuế không?

Câu trả lời là "Có". Dù công trình nhà ở nông thôn hay đô thị thì đều phải nộp thuế xây dựng nhà ở cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu không nộp thuế sẽ bị cho là trốn thuế và công trình xây dựng đó được xem là không hợp pháp.

Mức thuế xây dựng nhà ở nông thôn hiện nay dao động từ 70 - 80 nghìn đồng/m2, tùy theo giá thuê nhân công xây nhà tại thời điểm xây.

4.4 Xây nhà ở nông thôn mấy tầng phải xin giấy phép?

Theo quy định tại Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, nhà ở nông thôn có quy mô cao từ 07 tầng trở lên thì phải xin giấy phép xây dựng.

4.5 Xây dựng công trình không xin giấy phép bị phạt thế nào?

Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt vi phạm quy định về trật tự xây dựng đối với tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

• Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
• Phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
• Phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng. Ngoài ra, buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

4.6 Xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn ngay trong tuần được không?

Theo quy định, giấy phép xây dựng sẽ được cấp cho chủ sở hữu trong vòng 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Do đó, không thể xin giấy phép xây dựng trong vòng một tuần được.

4.7 Có được cấp giấy phép nếu công trình đã xây xong?

Câu trả lời là "Có". Công trình không thuộc diện miễn giấy phép xây dựng nhưng không xin phép và đã xây xong, thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn cần tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Theo đó, người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình. Trong thời hạn 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.

4.8 Dùng bản vẽ thiết kế nhà trên mạng để làm hồ sơ xin giấy phép xây dựng ở nông thôn có được không?

Câu trả lời là "Không". Bản vẽ thiết kế trên mạng chỉ mang tính tham khảo, vì mỗi một thửa đất sẽ có những kích thước và điều kiện không giống nhau. Nếu cố ý lấy bản vẽ ngôi nhà khác sẽ không phù hợp với tỷ lệ ngôi nhà thực của bạn. Khi cán bộ cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra sẽ phát hiện bản vẽ không đúng với công trình thực tế. Lúc này hồ sơ không hợp lệ.

Tốt nhất, bạn nên tham khảo các mẫu thiết kế và trao đổi, thống nhất với kiến trúc sư hoặc đơn vị thiết kế. Từ đó đưa ra bản vẽ hoàn thiện cho ngôi nhà của mình.

>> Xem thêm: Bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ gồm những gì?

4.9 Nhà ở nông thôn thuộc dự án quy hoạch mà muốn xây thêm tầng tum có được không?

Trường hợp xây dựng nhà ở nông thôn trên khu đất thuộc dự án quy hoạch thì phải tuân thủ theo quy định về số tầng, diện tích xây dựng theo quy hoạch. Nếu gia chủ muốn xây thêm tầng tum thì có thể dựng tạm sao cho không gây ảnh hưởng tới quy hoạch kiến trúc chung. Tuy nhiên, vẫn phải đóng phạt theo quy định.

Quy định về xây dựng nhà ở nông thôn đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý, tổ chức xây dựng nhà ở, đảm bảo an toàn, mỹ quan, và phù hợp với quy hoạch chung của địa phương. Việc tuân thủ các quy định này là trách nhiệm của mỗi cá nhân và hộ gia đình khi xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn. Hy vọng bài viết đã mang lại nhiều thông tin bổ ích cho bạn. Hẹn gặp lại tại các bài viết tiếp theo trên greenhn.vn nhé!