Hiểu rõ giấy phép xây dựng có thời hạn để tránh rủi ro

Giấy phép xây dựng có thời hạn là loại giấy phép đặc biệt dành cho các công trình nằm trong khu vực quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch thực hiện trong ngắn hạn. Đây là giải pháp giúp chủ đầu tư tận dụng quỹ đất, xây dựng công trình trong giới hạn thời gian nhất định mà vẫn tuân thủ quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc xin cấp phép và thi công loại công trình này đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng về điều kiện, hồ sơ và các quy định liên quan để tránh rủi ro về sau.

Giấy phép xây dựng có thời hạn là gì? Giấy phép xây dựng có thể được gia hạn bao nhiêu lần?

Theo Khoản 18  Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng có thời hạn là:

“Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.”

Điều này có nghĩa là:

Giấy phép này chỉ cấp cho công trình tạm thời, không có giá trị lâu dài.

Công trình được xây dựng trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai ngay.

Khi nhà nước thực hiện quy hoạch, chủ đầu tư phải tháo dỡ công trình theo quy định.

Theo Điều 99 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), giấy phép xây dựng có thể được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần gia hạn không quá 12 tháng.

Quy định cụ thể về gia hạn giấy phép xây dựng:

Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xin gia hạn trước khi giấy phép xây dựng hết hạn. Chủ đầu tư nên xin gia hạn ít nhất trước 30 ngày giấy phép xây dựng hết hạn để tránh ảnh hưởng tới việc thi công công trình.

Nếu quá thời hạn cho phép gia hạn (tức đã gia hạn 2 lần hoặc quá 12 tháng mà không khởi công), chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép mới.

Xem thêm: Các loại giấy phép xây dựng được ban hành mới nhất

Phân biệt giấy phép xây dựng có thời hạn và không thời hạn

Giấy phép xây dựng có thời hạn và không thời hạn có những điểm khác biệt quan trọng, chủ yếu liên quan đến mục đích sử dụng, thời gian tồn tại của công trình và các điều kiện pháp lý đi kèm. Dưới đây là sự phân biệt giữa hai loại giấy phép này:

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn 

Căn cứ Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng như sau:

1. Tuân thủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo Điều 94 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi theo Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020

+) Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

- Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt, 

- Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

+) Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của

Luật này.

( Khoản 2,3,4 va 5 Điều 91 Luật này quy định như sau:

2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

4. Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này.

Thủ tục và hồ sơ xin giấy phép xây dựng có thời hạn

Để xin giấy phép xây dựng có thời hạn, bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định hiện hành. Dưới đây là các bước và giấy tờ cần thiết để quá trình xin phép diễn ra thuận lợi.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng có thời hạn gồm những gì?

Đối với nhà ở riêng lẻ

Hồ sơ gồm: - Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP. - Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng, gồm:

Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí.

Bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.

Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp nước, thoát nước, cấp điện).

- Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy (nếu cần). - Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Lưu ý: Căn cứ điều kiện thực tế tại địa phương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng theo quy định tại điểm b khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng năm 2014.

Đối với công trình xây dựng không theo tuyến

Hồ sơ gồm: - Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. - Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. - Quyết định phê duyệt dự án hoặc Văn bản thông báo kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng. - Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng. - Giấy chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy (nếu có). - Văn bản kết quả thực hiện thủ tục bảo vệ môi trường (nếu cần). - 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng, gồm:

Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình.

Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt chủ yếu.

Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng, giải pháp kết cấu chính.

Bản vẽ mặt bằng đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Điều 94 Luật Xây dựng 2014 và Điều 61 Nghị định 175/2024/NĐ-CP

Bước 2: Nộp hồ sơ

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý

- Sở xây dựng cấp phép theo quy định tại khoản 2 Điều 103 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 37 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14 đối với công trình nhà ở riêng lẻ và công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng chỉ có công trình cấp III, cấp IV nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp huyện trở lên; công trình nhà ở riêng lẻ từ cấp II trở lên; công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng chỉ có công trình cấp III, cấp IV trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ:

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, yêu cầu bổ sung.

Nếu hồ sơ hợp lệ, cấp giấy biên nhận.

Bước 3: Xử lý hồ sơ

- Trong 30 ngày làm việc, cơ quan cấp phép xem xét và giải quyết hồ sơ.

- Trường hợp cần bổ sung hoặc điều chỉnh, cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản.

Bước 4: Nhận kết quả

- Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn kèm theo bản vẽ thiết kế có dấu xác nhận.

- Nếu hồ sơ không đạt yêu cầu, có văn bản trả lời, nêu rõ lý do từ chối.

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư khi được cấp giấy phép có thời hạn

Khi được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, chủ đầu tư có một số quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và Nghị định  175/2024/NĐ-CP

Quyền của chủ đầu tư khi được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

- Được phép xây dựng công trình theo nội dung giấy phép: Chủ đầu tư được quyền thi công công trình theo đúng phạm vi, quy mô và thời gian ghi trong giấy phép.

- Được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi thực hiện quy hoạch: Nếu quy hoạch chưa triển khai đúng tiến độ, công trình vẫn được tiếp tục sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất hoặc triển khai dự án.

- Được gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn 2 lần: Nếu công trình chưa bị yêu cầu tháo dỡ, chủ đầu tư có quyền xin gia hạn giấy phép 2 lần với thời gian tối đa bằng thời gian ghi trong giấy phép ban đầu.

- Được bồi thường nếu công trình bị tháo dỡ trước thời hạn do lỗi của cơ quan quản lý: Nếu công trình bị tháo dỡ mà cơ quan có thẩm quyền không triển khai quy hoạch như dự kiến, chủ đầu tư có thể yêu cầu xem xét bồi thường.

- Được sửa chữa, cải tạo công trình nhưng không được làm thay đổi kết cấu chính: Chủ đầu tư có thể sửa chữa các hạng mục nhỏ nhưng phải tuân thủ điều kiện của giấy phép.

Nghĩa vụ của chủ đầu tư khi được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

- Tuân thủ đúng nội dung giấy phép: Chủ đầu tư phải xây dựng đúng vị trí, diện tích, số tầng, chiều cao đã được cấp phép.

- Cam kết tháo dỡ công trình khi có yêu cầu: Khi Nhà nước triển khai quy hoạch, chủ đầu tư có nghĩa vụ tự tháo dỡ công trình mà không được đòi bồi thường.

- Không được chuyển đổi mục đích sử dụng công trình: Không được sử dụng công trình vào mục đích khác với nội dung đã đăng ký trong giấy phép.

- Đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường và tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy: Chủ đầu tư phải có biện pháp thi công an toàn, không làm ảnh hưởng đến công trình lân cận.

- Không được xây dựng kiên cố như công trình lâu dài: Công trình phải có kết cấu phù hợp với tính chất tạm thời, không được xây dựng theo kiểu công trình vĩnh viễn.

- Chịu mọi chi phí tháo dỡ khi bị thu hồi: Khi Nhà nước triển khai quy hoạch, chủ đầu tư phải tự tháo dỡ công trình và chịu mọi chi phí liên quan.

Lưu ý khi xin giấy phép xây dựng có thời hạn

Xác định quy hoạch khu vực: Trước khi xin giấy phép, cần kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng để đảm bảo công trình không vi phạm kế hoạch sử dụng đất hoặc quy định xây dựng của địa phương.

Tìm hiểu quy trình cấp phép: Mỗi tỉnh, thành phố có thể có quy định riêng về giấy phép xây dựng có thời hạn. Vì vậy, cần tham khảo hướng dẫn từ cơ quan quản lý xây dựng để chuẩn bị đúng quy trình.

Thiết kế công trình phù hợp: Công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn về kiến trúc, kỹ thuật và an toàn xây dựng theo quy định. Việc này giúp tránh các rủi ro về pháp lý và đảm bảo chất lượng công trình.

Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: Hồ sơ xin phép cần chính xác và đầy đủ theo yêu cầu. Việc thiếu hoặc sai sót giấy tờ có thể khiến quá trình xét duyệt kéo dài hoặc bị từ chối.

Tuân thủ cam kết tháo dỡ: Khi hết thời hạn, chủ công trình có trách nhiệm tự tháo dỡ theo cam kết để tránh bị cưỡng chế. Điều này giúp đảm bảo thực hiện đúng quy định và tránh các rủi ro pháp lý

Giấy phép xây dựng có thời hạn là giải pháp linh hoạt giúp chủ đầu tư tận dụng quỹ đất hiệu quả trong khi chờ quy hoạch chính thức. Tuy nhiên, quá trình xin phép và xây dựng theo diện này đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để tránh rủi ro về sau.

Nếu bạn cần tư vấn về thủ tục xin giấy phép xây dựng hoặc thiết kế, thi công công trình đúng quy định, hãy liên hệ ngay với GreenHN để được hỗ trợ chi tiết!

Gọi ngay: 0967 212 388 - 0922 771 133 - 0922 991 133 để được tư vấn miễn phí! Hoặc điền thông tin theo mẫu sau để được tư vấn và hỗ trợ nhanh nhất!