Đất xen kẹt là gì? Có nên mua đất xen kẹt không?

Đất xen kẹt là một loại đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong các khu dân cư, thường không có sổ đỏ. Loại đất này thu hút nhiều người mua bởi giá tương đối thấp, thậm chí rẻ hơn một nửa so với giá đất thổ cư có sổ xung quanh. Tuy nhiên, việc nhận chuyển nhượng đất xen kẹt thường thông qua giấy tờ viết tay, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng hay cấp sổ đỏ.

Việc chuyển đổi đất xen kẹt cũng phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, khiến cho việc giải quyết vấn đề này trở nên phức tạp và kéo dài. Trong bài viết sau, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu đất xen kẹt là gì, quy định về cấp sổ đỏ và xây nhà trên đất xen ket, cũng như những rủi ro có thể gặp phải khi mua bán đất xen kẹt nhé!

1. Đất xen kẹt là gì?

Luật Đất đai và các văn bản pháp lý chưa có quy định rõ khái niệm đất xen kẹt là gì. Trên thực tế có thể hiểu đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm xen kẽ trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ, chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay.

Theo cách hiểu này, đất xen kẹt chủ yếu là đất vườn ao và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, thường gặp tại các đô thị hay các thành phố lớn. Vì nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất này thường có diện tích không quá lớn, chỉ khoảng 30 - 50m2.

Dưới tác động của quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, diện tích đất canh tác bị thu hồi nhiều hơn, đồng ruộng bị chia cắt, manh mún nên tạo ra ngày càng nhiều khu đất xen kẹt.

2. Hợp thức hóa đất xen kẹt không có giấy tờ

Vấn đề quản lý đất xen kẹt hiện nay rất phức tạp. Loại đất này phần lớn là đất nông nghiệp dư thừa sau quy hoạch, không thể sản xuất nông nghiệp do thiếu hệ thống thủy lợi. Việc thiếu quy định rõ ràng từ Nhà nước gây khó khăn cho chính quyền địa phương trong công tác quản lý đất xen kẹt.

Do đó, hợp thức hóa bằng hình thức cấp Giấy chứng nhận cho những mảnh đất xen kẹt đủ điều kiện là việc làm cần thiết để quản lý hiệu quả loại đất này, đồng thời mang lại nhiều lợi ích cho Nhà nước và người dân. Trước hết là hạn chế tình trạng vi phạm trật tự xây dựng, sau đó có thể hợp thức hóa việc thu thuế đất hoặc thuế từ các hoạt động dịch vụ, tăng nguồn thu cho ngân sách.

Việc thực hiện hợp thức hóa đất xen kẹt cần được tiến hành cẩn trọng, bám sát quy định, có chính sách cụ thể để đảm bảo công bằng, minh bạch và tránh lợi ích nhóm. Giải quyết vấn đề đất xen kẹt cần sự phối hợp của nhiều cơ quan chức năng và sự đồng thuận của người dân.

☑️Bạn đang tìm kiếm một đội ngũ đáng tin cậy cho dự án nhà ở của mình từ pháp lý, thiết kế tới thi công xây dựng trọn gói? Hãy gọi ngay 0967212388 để bắt đầu hành trình xây dựng ngôi nhà lý tưởng!

3. Quy định mới về chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt

3.1 Có chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở được không?

Câu trả lời là "Có". Căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 57, Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên quy hoạch sử dụng đất; kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt; nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất có ý kiến của UBND cấp xã nơi có đất xác nhận về nhu cầu sử dụng đất.

Đất xen kẹt chuyển đổi sang đất ở phải có đầy đủ điều kiện sau.

Điều kiện về đất

• Đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, không thuộc diện tích đất phục vụ cho mục đích công; được hợp tác xã và các tổ chức quản lý giao cho hộ gia đình sử dụng.
• Đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện. Diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (theo quy định của địa phương nơi có đất)
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Điều kiện về chủ sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất xen kẹt cần đáp ứng:

• Chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương
• Có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích đất nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng (đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa,...)
• Phải bàn giao diện tích đất nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ khi được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất.

3.2 Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp xen kẹt thành đất ở

Việc chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở cần phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ theo quy định pháp luật.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng từ đất xen kẹt sang đất ở nộp bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
• Phương án sản xuất kinh doanh (nếu chuyển sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh);
• Trường hợp xây nhà ở để bán phải thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản;
• Bản sao giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quyền sử dụng thửa đất (nếu có);
• Hộ khẩu thường trú, CMT/CCCD của người xin chuyển mục đích (bản sao);
• Văn bản cam kết.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, cá nhân nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ, ra thông báo kết quả thẩm định và cấp Giấy chứng nhận.

3.3 Chi phí chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở

Vậy để chuyển đất xen kẹt sang đất ở, người dân cần nộp phí như thế nào? Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư gồm có:

• Tiền sử dụng đất: Được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, bao gồm hai trường hợp: thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất và thu bằng 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất (tham khảo chi tiết tại: Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở)
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Theo quy định từng địa phương
• Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%. Tuy nhiên, loại phí này chỉ áp dụng đối với trường hợp khi cấp Giấy chứng nhận được miễn lệ phí trước bạ, nhưng lại thuộc diện phải nộp lệ phí khi chuyển mục đích sử dụng đất.
• Phí thẩm định hồ sơ: Mức thu giữa các tỉnh thành là khác nhau và không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.
• Các khoản phí khác: Phí đo đạc bản đồ, phí công chứng, phí đăng ký quyền sử dụng đất,...

Nhận xét: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở có thủ tục rườm rà, chi phí chuyển đổi cao và không phải đất xen kẹt nào cũng đủ điều kiện chuyển đổi thành đất thổ cư.

Để quy định cụ thể về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND cho phép các hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) trên địa bàn thành phố sang đất ở.

Quyết định 40 chuyển đổi đất xen kẹt đã quy định cụ thể trình tự, thủ tục, nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Về trình tự thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, trong thành phần hồ sơ có bổ sung thêm một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.

Quy định mới về chuyển đổi đất xen kẹt của TP Hà Nội còn bổ sung thêm các quy định xử lý đối với trường hợp đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 1-7-2004, nhưng đến nay phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xử lý các trường hợp chuyển tiếp.

Trường hợp gia đình, cá nhân chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất; có nguyện vọng ghi nợ tiền sử dụng đất; thì bổ sung thêm đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định.

Bạn đang rối rắm thủ tục pháp lý? GreenHN giúp bạn giải quyết nhanh gọn, chính xác và tiết kiệm. 👉Liên hệ ngay 0967212388 để được tư vấn!

4. Quy định về cấp sổ đỏ đất xen kẹt

4.1 Đất xen kẹt có xin cấp sổ đỏ được không?

Đất xen kẹt vẫn được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp theo quy định (Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 21, 22, 23, 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Hiểu đơn giản, đất xen kẹt có thể được cấp sổ đỏ nếu thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Tùy thuộc vào từng thửa đất cụ thể mà cần đáp ứng các điều kiện khác nhau để được cấp Giấy chứng nhận.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận chỉ áp dụng với trường hợp cấp mới. Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng về lệ phí cấp Giấy chứng nhận nhưng số tiền thu tối đa chỉ 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

4.2 Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, gồm:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo mẫu
• Giấy tờ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có).
• Giấy xác nhận của UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất về việc thửa đất phù hợp quy hoạch, sử dụng ổn định, không có tranh chấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc bộ phận một cửa cấp huyện. Địa phương chưa có bộ phận một cửa thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ sẽ thẩm định và ra thông báo kết quả thẩm định.

Bước 4: Trao kết quả

Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

5. Có được xây nhà trên đất xen kẹt không?

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau: "Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất."

Bản chất đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp, không phải là đất ở nên không được phép xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây nhà ở trên đất xen kẹt thì phải chuyển mục đích sử dụng đất xen kẹt sang đất ở. Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì trước khi khởi công, hộ gia đình, cá nhân phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (đối với thửa đất thuộc khu vực đô thị).

Như vậy, trường hợp thửa đất xen kẹt là đất nông nghiệp để được xây dựng nhà ở phải mất 2 lần tiền: Một là khi làm sổ đỏ. Hai là khi xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Tham khảo:

Lợi ích khi xây nhà trọn gói Báo giá xây nhà trọn gói mới nhất 2024

6. Nên mua đất xen kẹt hay không?

Giá đất xen kẹt thường rẻ hơn một phần ba, thậm chí một nửa so với đất thổ cư có sổ trong cùng khu vực. Trên các trang mua bán nhà đất, nhiều môi giới rao bán đất xen kẹt Hà Nội hay bán đất xen kẹt có nhà cấp 4 với mức giá rẻ như cho. Chẳng hạn, giá bán đất xen kẹt quận Hoàng Mai với giá 20 - 30 triệu/m2 trong khi giá thị trường của đất thổ cư đã có sổ cùng vị trí dao động khoảng 60 - 80 triệu/m2.

Vì vậy, đất xen kẹt được rất nhiều người ưa chuộng, nhất là người mua có ngân sách trung bình. Với nhiều nhà đầu tư, họ chấp nhận chôn vốn nhiều năm vào đất xen kẹt, chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng và hưởng lợi nhuận gấp nhiều lần. Tuy nhiên, tiềm ẩn không ít rủi ro khi mua đất xen kẹt giá rẻ như sau:

Thứ nhất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở của đất xen kẹt không hề đơn giản. Như đã nói đến ở trên, hiện chưa có quy định pháp lý cụ thể để quản lý đất xen kẹt. Loại đất này có quá trình hình thành và sử dụng phức tạp, nhiều trường hợp không phù hợp quy hoạch sử dụng đất nên không được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Nhiều người mua đất xen kẹt nhưng không thể xây nhà do không chuyển đổi mục đích sử dụng được, hoặc nếu chuyển đổi thì phải tốn một khoản chi phí lớn. Điều này khiến nhiều người mua rơi vào tình cảnh có đất nhưng không được xây nhà, chỉ có thể bỏ không và chờ quy hoạch. Mà quy hoạch có thể kéo dài chục năm kéo theo vốn đầu tư cũng bị "chôn" thời gian rất dài.

Thứ hai, đại đa số đất xen kẹt thông thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn nên khi giao dịch mua bán đất xen kẹt thường chỉ bằng giấy tờ viết tay mua bán giữa chủ (gửi môi giới bán) và khách, kèm theo đó là sổ đóng thuế đất nông nghiệp. Các giấy tờ này thường ở dạng phô tô và đã qua tay nhiều người nên nguy cơ bị lừa đảo, một lô đất bán cho nhiều người. Khi phát hiện ra, người mua có nguy cơ mất trắng rất cao do không được pháp luật công nhận, không có căn cứ pháp lý chứng minh.

Pháp luật đất đai hiện hành quy định, đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đều bị xem là tài sản không hợp pháp và không có quyền mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp. Tất cả các giao dịch trên mảnh đất không có giấy tờ đều được coi là trái pháp luật và không được pháp luật công nhận. Chính vì vậy, người mua lúc mua thì rất dễ nhưng khi bán vô cùng khó khăn.

Thứ ba, rủi ro về tranh chấp đất đai. Do đất xen kẹt thiếu sổ đỏ nên việc khó khăn trong việc xác định ranh giới, quyền sở hữu đất. Việc giải quyết tranh chấp liên quan đến đất xen kẹt thường phức tạp và tốn nhiều thời gian hơn.

Thứ tư, nếu chưa chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì đất xen kẹt khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường theo khung giá đất được ban hành. Hiện tại, chưa có văn bản pháp lý nào quy định rõ về hệ số bồi thường đối với đất xen kẹt khi bị thu hồi mà chỉ thực hiện theo hình thức hỗ trợ.

Như vậy, nếu mua đất để xây nhà ở thì đất xen kẹt không phải là lựa chọn phù hợp. Vì nếu không chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì bạn sẽ không được xây nhà hay các công trình kiên cố trên đất, và không làm được sổ đỏ. Khi không có sổ đỏ mà chỉ có giấy tờ mua bán đất xen kẹt viết tay thì các giao dịch chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu do không được pháp luật công nhận.

Thủ tục pháp lý phức tạp khiến bạn bối rối? GreenHN sẵn sàng hỗ trợ bạn từ A đến Z! Với kinh nghiệm thực tiễn và sự am hiểu sâu sắc về quy định pháp luật, chúng tôi cam kết giúp bạn hoàn thiện hồ sơ pháp lý nhanh chóng, chính xác và tiết kiệm thời gian nhất. 👉Liên hệ GreenHN ngay hôm nay để nhận tư vấn chi tiết!

7. Lưu ý khi mua bán đất xen kẹt để tránh tiền mất tật mang

Không phải ai cũng có được các mối quan hệ đủ tin cậy hoặc có thông tin chính xác về thực hư quy hoạch mảnh đất mình định mua. Nhưng người mua không nên vì mức giá bán rẻ mà mạo hiểm đầu tư loại đất này khi chưa tìm hiểu kỹ.

• Trước khi quyết định có nên mua đất xen kẹt hay không, bạn nên cố gắng tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của khu vực nhằm đánh giá khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng. Bên cạnh đó, thận trọng xác minh, rà soát thông tin nguồn gốc mảnh đất và giấy tờ chứng minh để tránh thiệt thòi, tranh chấp đất về sau.
• Ký kết các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Nếu đất của vợ chồng thì phải có chữ ký đồng thuận của cả hai vợ chồng. Trường hợp đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng (nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín).
• Bên cạnh đó, khi chuyển tiền mua bán đất xen kẹt, bạn nên chuyển qua tài khoản ngân hàng và ghi rõ nội dung chuyển khoản. Đồng thời phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
• Nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản (có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng), nêu rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.
• Sau khi mua nên tiến hành chiếm dụng trên thực tế (làm vườn, dựng lán, lều...) để tránh trường hợp bên bán lại bán tiếp cho người khác.

Hy vọng với những thông tin trong bài viết trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về đất xen kẹt cũng như các quy định pháp luật có liên quan đến mua bán đất xen kẹt. Đón đọc nhiều bài viết bổ ích tiếp theo trên GreenHN nhé!