Dân số ngày một gia tăng khiến nhu cầu về xây dựng nhà ở ngày càng lớn. Cũng chính vì vậy mà diện tích đất ở trở nên khan hiếm, không đủ để đáp ứng nhu cầu của con người. Do đó, có rất nhiều người tiến hành xây nhà trên đất nông nghiệp để có diện tích sử dụng thoải mái cho gia đình. Vậy có được xây nhà trên đất này hay không? Hãy theo dõi bài viết của chúng tôi để tránh trường hợp mất tiền oan khi xây dựng nhé!
Xây nhà trên đất nông nghiệp có được không?
Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là loại đất mà nhà nước giao cho người dân để phục vụ sản xuất nông nghiệp bao gồm trồng trọt, chăn nuôi,…Ngoài việc trồng các loại cây quen thuộc như cây lúa, cây lấy gỗ,…thì đất nông nghiệp còn được sử dụng để xây nhà kính hay các nhà khác nhằm mục đích trồng trọt, chăn nuôi hoặc dùng làm nơi nghiên cứu, thí nghiệm để tạo ra giống cây trồng, vật nuôi mới.
Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?
Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không? có lẽ là câu hỏi, thắc mắc của rất nhiều gia chủ khi có ý định xây nhà trên loại đất này.
Trong luật Đất đai năm 2013 thuộc khoản 1 điều 6 và khoản 1 điều 7, người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng và đúng mục đích sử dụng. Người sử dụng đất nông nghiệp phải có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. Bên cạnh đó, người sử dụng đất phải thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất đã quy định theo luật đất đai của nhà nước.
Điều này có nghĩa là, nếu đất nông nghiệp của nhà bạn đang được sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm thì sẽ không được dùng để trồng loại cây khác hay không được chuyển sang để chăn nuôi. Do đó, nếu bạn tự ý đổi mục đích sử dụng của đất để xây nhà là trái quy định của pháp luật.
Nếu bạn có nhu cầu muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì cần phải làm hồ sơ để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Đây là điều bắt buộc phải thực hiện khi mục đích sử dụng đất của bạn thay đổi. Nếu không sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Xây nhà trên đất nông nghiệp bị phạt như thế nào?
Xây nhà trên đất nông nghiệp bị xử phạt như thế nào?
Đối với những người xây dựng nhà ở trái phép trên đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng có thể bị xử lý vi phạm hành chính. Nếu như cố tình thực hiện xây nhà trên đất nông nghiệp mặc dù đã bị xử lý vi phạm hành chính thì công trình này sẽ bị phá dỡ theo quy định của pháp luật. Tùy thuộc vào diện tích đất nông nghiệp mà mức xử phạt sẽ khác nhau. Khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về mức xử phạt đối với từng diện tích đất như sau:
- Đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0.02 héc ta thì mức phạt tiền dao động từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
- Đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0.02 héc ta đến dưới 0.05 héc ta thì mức phạt tiền dao động từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng.
- Đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0.05 héc ta đến dưới 0.1 héc ta thì mức phạt tiền dao động từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng.
- Đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0.1 héc ta đến dưới 0.5 héc ta thì mức phạt tiền dao động từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
- Đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0.5 héc ta đến dưới 1 héc ta thì mức phạt tiền dao động từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
- Đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 1 héc ta đến dưới 3 héc ta thì mức phạt tiền dao động từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.
- Đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 3 héc ta trở lên thì mức phạt tiền dao động từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
Đối với những người muốn xây nhà trên đất nông nghiệp cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng của đất để đảm bảo đất được sử dụng đúng, tránh trường hợp mất một khoản lớn chi phí chỉ vì vi phạm.
Theo quy định tại khoản 1 điều 57 luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng cần được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
- Giấy chứng nhận (sổ đỏ).
Thủ tục xin chuyển nhượng
Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng được thực hiện như sau:
Bước 1: chuẩn bị hồ sơ xin phép
Bước 2: nộp hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường để được giải quyết theo thẩm quyền.
Bước 3: cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện theo nghĩa vụ tài chính .
Bước 4: cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình UBND có thẩm quyền để quyết định cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 5: trả kết quả.
Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
Thời gian chờ kết quả
Thời gian thực hiện việc xin phép chuyển nhượng không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ và không quá 25 ngày đối với những nơi có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, đi lại bất tiện. Thời gian xin phép không tính các ngày nghỉ lễ, tết theo quy định của pháp luật, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã hay thời gian xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật.
Cách tính chi phí sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Tùy thuộc vào từng loại đất nông nghiệp mà ta có cách tính tiền và mức tiền phải nộp là khác nhau.
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất nhà ở
Theo khoản 2 điều 5 nghị định 45/2014.NĐ-CP quy định: “Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Do đó, tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Cách tính chi phí chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất ở
Theo điểm b khoản 2 điều 5 nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Do đó, tiền sử dụng đất được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trên đây là những thông tin về xây nhà trên đất nông nghiệp mà chúng tôi muốn chia sẻ đến bạn đọc. Hy vọng, bài viết này sẽ giúp bạn có thể chuyển nhượng mục đích sử dụng trong thời gian nhanh nhất và tránh được mất một khoản chi phí lớn vì sử dụng sai mục đích đất.
