Trường Hợp Phải Xin Giấy Phép Xây Dựng – Tránh Bị Phạt!

Trường hợp phải xin giấy phép xây dựng là vấn đề quan trọng mà các chủ đầu tư cần nắm rõ để đảm bảo công trình hợp pháp và đúng quy hoạch. Nếu thuộc diện trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhưng không thực hiện đúng quy định, công trình có thể bị xử phạt, thậm chí buộc tháo dỡ. Vậy cụ thể những trường hợp phải xin giấy phép xây dựng là gì? Hãy cùng tìm hiểu ngay để tránh vi phạm và đảm bảo tiến độ thi công suôn sẻ!

Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng bắt buộc

Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, với nhà ở riêng lẻ, có thể kể đến các trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công như:

(1) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

(4) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên...

Bởi theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp nhà ở riêng lẻ dưới đây được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể:

(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp này phải thông báo thời điểm khởi công).

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Xem thêm: Hiểu rõ về giấy phép xây dựng có thời hạn

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020. ngoài các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, thì các trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng:

(1) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.

(2) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

(3) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

(4) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.

(5) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.

(6) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(7) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014.

(8) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(9) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Như vậy, nếu xây dựng công trình thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì không phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư xây dựng công trình tại mục (2), (6), (7), (8) và (9), trừ nhà ở riêng lẻ tại mục (9) có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý. Ngoài các công trình thuộc diện trên thì tất cả công trình khác đều cần phải có giấy phép xây dựng.

Hậu quả của việc xây dựng không có giấy phép

Xây dựng không có giấy phép có thể dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng về pháp lý, tài chính và an toàn. Dưới đây là những hệ lụy chính:

Bị xử phạt hành chính

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng không có giấy phép có thể bị phạt từ 60 - 100 triệu đồng tùy vào quy mô và tính chất của công trình. Nếu không khắc phục, mức phạt có thể tăng cao hơn.

Buộc tháo dỡ công trình

Nếu công trình vi phạm không thể hợp thức hóa theo quy định pháp luật, chủ đầu tư có thể bị buộc phá dỡ hoàn toàn hoặc một phần công trình. Điều này gây thiệt hại lớn về tài chính, thời gian và công sức.

Không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng, sổ đỏ)

Công trình xây dựng trái phép sẽ không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, gây khó khăn khi mua bán, chuyển nhượng hoặc thế chấp vay vốn ngân hàng.

Gây tranh chấp pháp lý và ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị

Việc xây dựng trái phép có thể vi phạm quy hoạch đô thị, lấn chiếm đất công hoặc đất của người khác, dễ dẫn đến tranh chấp và kiện tụng.

Rủi ro về chất lượng công trình và an toàn

Công trình xây dựng không phép thường không được kiểm soát về kết cấu, vật liệu và tiêu chuẩn an toàn, dễ dẫn đến tình trạng sụt lún, nứt nẻ hoặc thậm chí sập đổ, gây nguy hiểm cho người sử dụng và cộng đồng.

Quy trình xin giấy phép xây dựng mới nhất hiện nay

Chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng cần chuẩn bị theo quy định của pháp luật, bao gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định.

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp lệ khác).

Bản vẽ thiết kế xây dựng (gồm mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng, sơ đồ vị trí công trình...).

Bản cam kết đảm bảo an toàn đối với công trình lân cận (nếu xây dựng trong khu đông dân cư).

Giấy tờ pháp lý khác (nếu có), tùy theo từng địa phương và loại công trình.

Nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng

Cơ quan tiếp nhận: Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị) hoặc Sở Xây dựng (đối với công trình lớn hơn).

Cách thức nộp: Trực tiếp tại bộ phận một cửa hoặc nộp online (nếu địa phương hỗ trợ dịch vụ công trực tuyến).

Thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa

Cơ quan cấp phép sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.

Nếu cần, sẽ có đoàn kiểm tra xuống thực địa để xác minh vị trí và quy hoạch.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu bổ sung, chỉnh sửa.

Nhận kết quả và nộp lệ phí cấp phép

Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng cấp giấy phép xây dựng trong vòng 15 - 30 ngày làm việc.

Người xin cấp phép đóng phí theo quy định trước khi nhận giấy phép.

Triển khai thi công theo giấy phép

Chủ đầu tư cần xây dựng đúng theo nội dung giấy phép.

Trong quá trình thi công, cần thông báo khởi công với chính quyền địa phương.

Nếu có thay đổi thiết kế, phải xin điều chỉnh giấy phép trước khi thi công phần thay đổi.

Một số câu hỏi trường hợp phải xin giấy phép xây dựng

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng:

Xây nhà trên đất có sổ hồng có cần xin giấy phép xây dựng không?

Câu hỏi:

Anh (chị) cho em hỏi: Nhà em có sổ hồng đầy đủ, nhưng khi sửa chữa nhà trước đây lại không xin giấy phép xây dựng. Giờ hàng xóm muốn xây nhà, sử dụng tường chung và đập bỏ một số trụ cột của tường đó, có thể ảnh hưởng đến kết cấu nhà em. Nếu sự việc đưa ra pháp luật, việc em không có giấy phép sửa chữa trước đây có gây bất lợi gì không ạ?"

Trả lời:

- Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), nếu việc sửa chữa nhà không làm thay đổi kết cấu chịu lực (chỉ sửa nội thất, thay mái, sơn sửa) thì không cần xin giấy phép xây dựng.

- Nếu trước đây bạn đã sửa chữa và có thay đổi kết cấu như nâng tầng, mở rộng diện tích, đập tường chịu lực thì việc không xin giấy phép có thể bị xử lý hành chính.

- Trường hợp nhà hàng xóm muốn dùng tường chung làm kết cấu cho nhà họ thì cần có sự thỏa thuận giữa hai bên. Nếu tự ý đập trụ gây ảnh hưởng đến nhà bạn, bạn có quyền yêu cầu chính quyền can thiệp để bảo vệ quyền lợi của mình.

Sửa chữa nhà có cần xin giấy phép không?

Câu hỏi: Em có một căn nhà cấp 4, nay muốn sửa chữa lại, thay mái tôn và lát nền mới. Không biết em có cần xin giấy phép xây dựng không ạ?"

Trả lời:

- Nếu sửa chữa không thay đổi kết cấu chịu lực (chỉ thay mái, lát nền, sơn sửa lại) thì không cần xin giấy phép.

- Nếu sửa chữa có thay đổi kết cấu chịu lực (nâng tầng, mở rộng diện tích, thay đổi vị trí tường chịu lực) thì bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng.

Hàng xóm xây nhà gây ảnh hưởng đến nhà mình thì phải làm gì?

Câu hỏi: Nhà hàng xóm xây dựng nhà mới, nhưng trong quá trình thi công làm ảnh hưởng đến tường nhà em (nứt tường, lún móng). Vậy em có quyền yêu cầu họ bồi thường hay dừng thi công không?"

Trả lời:

- Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, chủ nhà có trách nhiệm đảm bảo an toàn khi xây dựng. Nếu gây ảnh hưởng đến nhà bên cạnh, bạn có quyền yêu cầu ngừng thi công và bồi thường thiệt hại.

- Bạn có thể yêu cầu chính quyền địa phương kiểm tra và lập biên bản hiện trạng, nếu nhà hàng xóm không khắc phục, bạn có quyền khởi kiện.

 Xây nhà trên đất nông nghiệp có cần xin giấy phép không?

Câu hỏi: "Em có một mảnh đất nông nghiệp, muốn xây dựng một căn nhà nhỏ để ở tạm. Em có cần xin giấy phép xây dựng không ạ?"

Trả lời:

- Không thể xin giấy phép xây dựng trên đất nông nghiệp, vì theo quy định, đất phải có mục đích sử dụng là đất ở mới được cấp phép xây dựng.

- Nếu muốn xây nhà, bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trước khi xin giấy phép.

"Bạn thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhưng không biết bắt đầu từ đâu? GreenHN sẽ giúp bạn hoàn tất thủ tục nhanh chóng, đúng quy định, tiết kiệm thời gian và chi phí!

📞 Gọi ngay:0967 212 388 - 0922 771 133 - 0922 991 133 để được tư vấn miễn phí! 📩 Hoặc điền thông tin theo mẫu sau để nhận hỗ trợ chi tiết.