Tầng hầm lửng là một kiểu kiến trúc xây dựng mang lại nhiều lợi ích tuyệt vời về công năng và thẩm mỹ cho căn nhà. Tuy nhiên, để thiết kế và thi công nhà có tầng hầm lửng đạt chuẩn chất lượng và phát huy tối đa lợi ích, bạn cần nắm rõ được ưu nhược điểm của tầng hầm lửng cũng như những quy định xây dựng hầm và bán hầm. Trong bài viết dưới đây, GreenHN sẽ giúp quý độc giả tìm hiểu tầng hầm lửng là gì cùng những lưu ý quan trọng khi xây nhà bán hầm.
1. Nhà có tầng hầm lửng là gì?
Tầng hầm lửng hay còn gọi là tầng bán hầm, tầng nửa hầm được hiểu là kiểu tầng hầm mà một nửa chiều cao nằm trên mặt đất, nửa còn lại nằm âm dưới lòng đất. Có thể xem bán hầm đơn giản là sự kết hợp giữa tầng hầm nổi và tầng hầm chìm. Tuy nhiên, nhà tầng hầm lửng sẽ thông thoáng hơn hầm chìm vì có thể đón gió và ánh sáng tự nhiên từ một nửa ngang hoặc nhô lên khỏi mặt đất.
Theo quy định tại Mục 1.5.13 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị do Bộ Xây dựng ban hành tầng bán hầm/tầng hầm lửng được định nghĩa như sau: Tầng bán hầm là kiểu kiến trúc mà một nửa chiều cao của nó nằm trên hoặc ngang cao độ mặt đất của công trình xây dựng theo quy hoạch được duyệt.
Việc xây dựng tầng hầm lửng không những thêm không gian tiện ích cho ngôi nhà mà còn giúp gia tăng giá trị bất động sản. Do đó, thiết kế này rất được ưa chuộng trong xây dựng nhà ở tại Việt Nam những năm gần đây và ngày càng thịnh hành. Nhất là với các gia chủ muốn xây nhà ống hoặc nhà phố có diện tích hẹp tại các khu vực đất chật người đông, hay muốn phục vụ cho việc vừa ở vừa kinh doanh.
>> Xem thêm: Tầng hầm là gì? Các quy định về xây nhà có tầng hầm
2. Ưu nhược điểm của nhà bán hầm
Mẫu nhà có tầng hầm lửng là kiểu thiết kế nhà ở khá phổ biến ở các thành phố, đô thị lớn vì đáp ứng được nhu cầu sử dụng đa dạng của người dân trước tình hình quỹ đất ngày một khan hiếm. Tuy nhiên, để sử dụng tầng hầm lửng hiệu quả, bạn nên nắm được những ưu nhược điểm cơ bản như sau:
2.1 Lợi ích khi thiết kế nhà hầm lửng
Với thiết kế đặc biệt nửa nổi nửa chìm, nhà bán hầm có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Đầu tiên phải kể đến lợi ích tăng thêm không gian tiện ích cho căn nhà. Hầm lửng là nơi lý tưởng để cất máy móc, các vật dụng cồng kềnh, làm kho chứa đồ vừa tiết kiệm chi phí xây thêm kho chứa vừa giúp ngôi nhà gọn gàng, ngăn nắp hơn.
Bên cạnh đó, thiết kế bán hầm làm gara để xe được xem là công dụng phổ biến nhất khi xây dựng tầng hầm. Khi diện tích dành cho các bãi đỗ xe tại các thành phố ngày một hạn hẹp thì việc có một gara để ô tô, xe máy tại nhà vừa thoải mái vừa an toàn sẽ rất tiện nghi cho sinh hoạt của các thành viên trong gia đình. Đối với gia chủ muốn xây nhà cho thuê hoặc kinh doanh, nếu có tầng hầm gửi xe sẽ là điểm cộng lớn thu hút khách hàng.
Một trong những ưu việt khi làm tầng hầm lửng đó là nhờ kiến trúc không nằm chìm hoàn toàn dưới mặt đất mà có một phần nhô lên, từ đó giúp cho không gian hầm thông thoáng sáng sủa và hạn chế các loại vi khuẩn, nấm mốc phát sinh. Ngoài ra, xây hầm kiên cố sẽ giúp mặt bằng chung công trình sẽ được nâng lên cao hơn, ngôi nhà sẽ đón nhận ánh sáng tự nhiên và gió trời được nhiều hơn.
Có một điều khá là thú vị đó là, so với việc xây thêm một tầng lầu thì chi phí xây tầng hầm lửng thấp hơn đáng kể. Vì chiều cao tiêu chuẩn của tầng lửng chỉ xấp xỉ từ 2.2m - 2.5m nên tầng bán hầm không được coi như 1 tầng chính thức. Do đó, xây tầng bán hầm không những làm cho ngôi nhà đẹp hơn mà còn tối đa hóa không gian sử dụng, đồng thời tiết kiệm được chi phí cho gia chủ.
Dễ nhận thấy, trong cùng điều kiện về diện tích, vị trí, số tầng thì thiết kế nhà có tầng hầm thường sẽ có giá thị trường cao hơn so với nhà không có hầm. Đây cũng là lý do quan trọng để gia chủ quyết định có nên xây nhà có hầm/bán hầm hay không.
2.2 Hạn chế của mẫu nhà có tầng hầm lửng
Không phải nhà ở tại khu vực nào cũng được xây hầm bởi còn phụ thuộc vào địa chất từng nơi là đất cứng hay mềm. Nhà có diện tích nhỏ, mặt tiền hẹp cũng rất khó để xây hầm. Việc làm hầm lửng cần được thể hiện trong bản vẽ thiết kế nhà để xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, đảm bảo đủ điều kiện làm hầm và không gây ảnh hưởng đến kết cấu nhà ở xung quanh.
Thông thường, chi phí xây hầm khá tốn kém nên gia chủ cần dự trù tài chính cẩn thận, đặc biệt là công đoạn gia cố hầm. Muốn hầm đạt chuẩn thì khi thi công phải giám sát kỹ lưỡng, tuân theo các quy định xây dựng đồng thời áp dụng các biện pháp gia cố chắc chắn trước khi đào hầm. Thêm vào đó, cần sử dụng vật liệu chống thấm tốt vì khi hầm bị thấm sẽ rất khó xử lý.
3. Quy định khi xây tầng bán hầm
Như đã nói ở trên, để thiết kế và thi công tầng bán hầm đạt chuẩn và hạn chế các rủi ro thì trước hết, kiến trúc sư và gia chủ cần tìm hiểu và nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến việc xây dựng hầm và bán hầm. Sau đó, tùy vào kiến trúc của mỗi công trình và nhu cầu sử dụng của các thành viên trong gia đình mà kiến trúc sư sẽ tư vấn các kích thước của bán hầm phù hợp. Những quy định cơ bản khi xây tầng hầm lửng gồm có:
3.1 Quy định về kích thước xây dựng
- Quy định chiều cao của tầng bán hầm cũng tương tự tầng hầm, tối thiểu từ 2,2m. Các kích thước của bán hầm về chiều cao, chiều rộng và chiều dài sẽ dựa trên nhu cầu sử dụng của bạn và các gia đình viên trong gia đình.
- Phần nổi của tầng hầm (tính đến sàn tầng trệt) không vượt quá 1,2m so với cao độ vỉa hè hiện hữu ổn định.
- Chiều sâu quy định nhỏ hơn hoặc bằng 1,5m so với mặt đất tự nhiên. Trung bình chiều sâu tầng hầm đào cho đến đáy móng là 3m.
- Độ dốc tầng hầm lửng thông thường là 13%. Trường hợp dốc thẳng không được vượt quá 15%. Đối với những ngôi nhà phố hẹp, ngắn, không có sân và sát mặt đường độ dốc này có thể là 20- 25%.
- Đường xuống hầm (ram dốc) cách ranh lộ giới tối thiểu 3m.
- Nếu dùng tầng bán hầm là gara thì chiều dài tối thiểu là 5m.
3.2 Quy định về kỹ thuật xây dựng
- Quá trình đào đất: Nếu đất tốt thì đào đến đâu xây gạch đến đó. Đối với địa hình đất yếu cần sử dụng cọc khoan nhồi có đường kính từ 300 - 400 trong quá trình đào đất, với khoảng cách giữa các cọc chỉ vài tấc. Liên kết các đầu cọc bằng đà giằng, hệ giằng chống bằng dây thép hình chữ H, chữ L. Trường hợp đất mới, có khuôn viên rộng (đất ven đô thị, đất nông thôn) thì ưu tiên dùng phương án ván ép định hình.
- Chống thấm: Đảm bảo bê tông xây tường trong đất không bị thấm ẩm hoặc chảy nước trước khi tiến hành lát gạch.Áp dụng các biện pháp chống thấm từ dưới lên trên và từ trong ra ngoài như lắp đặt máy bơm nước ở hố thu,...
- Bố trí hệ thống điện, thoát nước và thông khí: Đảm bảo đối lưu không khí tại tầng hầm nổi diễn ra thuận lợi bằng cách chừa các khe hở nhỏ ở cửa, tường hoặc dùng gương phản chiếu mở rộng góc phòng.
4. Chi phí xây tầng hầm lửng
Chi phí xây nhà bán hầm sẽ thay đổi phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích đất, diện tích sàn, phong cách thiết thế, vật liệu xây dựng, giá nhân công,... So với những ngôi nhà không có tầng hầm thì việc xây nhà hầm lửng chắc chắn sẽ tốn nhiều chi phí hơn, ước tính là từ 120% - 150%. Khoản chênh lệch này sẽ phụ thuộc vào chi phí gia cố khi đào đất và chi phí xây dựng tầng hầm.
Chi phí gia cố hầm
Là các khoản phí gia cố vách tường khi đào hầm, tránh gây ảnh hưởng đến các công trình bên cạnh (chẳng hạn như làm sụt, lún, nghiêng). Các yếu tố quyết định chi phí này gồm có điều kiện thi công, địa chất khu vực, mức độ đào, sử dụng công cụ đào đơn giản như xẻng và cuốc hay dùng máy móc hiện đại,... Thông thường, khoản phí này sẽ được các đơn vị thi công tính vào đơn giá xây dựng phần thô.
Chi phí xây dựng tầng bán hầm
Công thức tính chi phí xây tầng hầm:
Chi phí xây hầm = Diện tích hầm x Đơn giá xây
Trong đó, đơn giá xây hầm sẽ tùy theo mỗi đơn vị thi công cung cấp, sau khi có bản vẽ thiết kế chi tiết của hầm.
Như vậy, để tính được chi phí xây dựng tầng hầm lửng thì trước hết cần phải tính được diện tích của tầng hầm. Hiện tại, cách tính diện tích bán hầm sẽ phụ thuộc vào độ sâu của tầng hầm và chi phí làm tầng hầm sẽ khác nhau tùy theo mỗi đơn vị thi công. Sau đây, GreenHN sẽ đưa ra cách tính hiện đang áp dụng cho việc xây dựng tầng bán hầm để quý gia chủ tham khảo và có phương án dự trù kinh phí thích hợp.
| Độ sâu tầng hầm so với mặt đất | Diện tích hầm |
| <= 1,2m | Bằng 135% diện tích sàn |
| 1,2m - 1.8m | Bằng 170% diện tích sàn |
| 1,8m - 2,5m | Bằng 200% diện tích sàn |
| > 2,5m | Bằng 300% diện tích sàn |
Ví dụ về cách tính dự toán xây dựng tầng hầm:
Bạn muốn xây dựng nhà ống có tầng hầm trên diện tích sàn là 5x20m để ở và kinh doanh, gồm 1 trệt 4 lầu và 1 hầm để xe. Tổng diện tích xây dựng của công trình là 500m2. Độ sâu của tầng hầm so với mặt đất theo thiết kế là 1,5m. Đơn giá thi công là 3.000.000 VNĐ/m2. Vậy chi phí xây tầng hầm được dự toán như sau:
- Diện tích tầng bán hầm = 100 x 170% = 170 m2.
- Chi phí xây tầng bán hầm = 170 x 3.000.000 = 510.000.000 VNĐ
Để có thể dự trù tài chính được chính xác và chi tiết, gia chủ nên tìm kiếm sự tư vấn và hỗ trợ từ các kiến trúc sư uy tín hoặc chuyên gia thi công giàu kinh nghiệm. Việc tham khảo bảng báo giá chi tiết sẽ giúp gia chủ so sánh mức giá, chất lượng của nhiều đơn vị thiết kế, thi công xây nhà trọn gói. Từ đó đưa ra lựa chọn tốt nhất cho ngôi nhà của mình.
>> Nếu bạn đang có nhu cầu xây nhà có tầng hầm/bán hầm thì đừng ngần ngại, hãy liên hệ ngay với GreenHN theo hotline 0967.212.388 - 09.22.99.11.33 để nhận tư vấn chi tiết và nhanh chóng nhất.
5. Quy trình xây dựng tầng hầm lửng
Quy trình thi công tầng bán hầm gồm các bước như sau:
Bước 1: Khảo sát địa chất và chống sạt lở khu vực xung quanh
Khảo sát địa chất nhằm xác định loại đất, độ sâu của mực nước ngầm, đất cứng hay mềm,... Từ đó đưa ra phương án thiết kế và thi công phù hợp.
Bước 2: Thiết kế tầng bán hầm
Dựa trên cơ sở khảo sát và đánh giá địa chất, kiến trúc sư sẽ tiến hành thiết kế tầng hầm lửng với các yếu tố như: vị trí, kích thước hầm lửng, chiều cao hầm, độ dốc, độ sâu, kết cấu hầm, hệ thống thông gió, hệ thống thoát nước, chiếu sáng,...
Bước 3: Gia cố nền móng tầng hầm lửng
Móng là phần quan trọng nhất của tầng hầm cũng như ngôi nhà, chịu toàn bộ tải trọng của hầm và các tầng phía bên của công trình. Sau khi đã chống sạt lở khu vực xung quanh, tiến hành các biện pháp gia cố móng như ép cọc bê tông, khoan cọc nhồi, làm móng băng.
Bước 4: Đào đất tầng hầm lửng
Sau khi đã gia cố nền móng, công đoạn tiếp theo là đào đất để tạo không gian thi công cho tầng hầm. Công đoạn này cần được thực hiện cẩn thận, có thể sử dụng ván ép định hình đóng nền móng rồi mới đào đất nhằm đảm bảo an toàn cho thợ và các công trình kế bên. Đất đào sẽ được vận chuyển và tập kết theo đúng quy định xử lý chất thải trong xây dựng.
Bước 5: Thi công nền và móng tầng bán hầm
Các công việc trong giai đoạn này gồm có bê tông lót móng, lót nền, cốp pha móng, cốp thép móng và đổ sàn hầm. Sàn bán hầm thường là bê tông cốt thép, được thi công kiên cố chắc chắn. Với những công trình có mực nước ngầm thì cần kiểm soát hạ mức nước ngầm, tạo không gian thi công làm hầm.
Bước 6: Thi công vách tầng hầm lửng
Vách tầng bán hầm thường được thi công bằng bê tông cốt thép hoặc tường chắn với các vật liệu như đá, gạch block,... Các kỹ thuật thi công vách hầm cần đảm bảo tính chắc chắn, an toàn cũng như độ phẳng và chuẩn xác theo phương đứng. Không quên sử dụng các biện pháp chống thấm từ ngoài vào và từ dưới lên.
Bước 7: Lắp đặt hệ thống chiếu sáng, thông gió, thoát nước
Hầm lửng sẽ có một phần trồi lên khỏi mặt đất nên sẽ thông thoáng hơn so với hầm chìm. Tuy nhiên, không nên bỏ qua công đoạn lắp đặt hệ thống đèn điện chiếu sáng, thông gió và thoát nước để đảm bảo cung cấp đủ ánh sáng cho tầng hầm cũng như lưu thông không khí, thoát nước mùa mưa, tránh ẩm mốc và hạn chế vi khuẩn sinh sôi.
Bước 8: Hoàn thiện tầng hầm lửng
Thực hiện các công việc như láng sàn, ốp tường, sơn, làm trần, lắp đặt cửa, trang trí tầng hầm,...
6. Mẹo xây tầng bán hầm đẹp và chất lượng
Để có được tầng bán hầm vững chắc, chất lượng và thẩm mỹ không hề đơn giản. Đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính cũng như đáp ứng các yêu cầu về kỹ thuật trong quá trình thi công. Một số kinh nghiệm được đúc kết khi xây dựng nhà có tầng hầm lửng sau đây sẽ giúp quý gia chủ chuẩn bị chu đáo cho việc xây nhà hầm lửng thuận lợi và suôn sẻ:
- Khảo sát địa chất: Đây là bước quan trọng nhất để xác định loại đất, độ sâu của lớp đất sét, mực nước ngầm,... để đưa ra phương án thiết kế và thi công phù hợp.
- Thiết kế tầng bán hầm: Thiết kế tầng bán hầm cần đảm bảo các yếu tố về kết cấu, an toàn, thẩm mỹ,... Nên hợp tác với kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng chuyên môn tốt để đảm bảo tầng hầm lửng đáp ứng các tiêu chuẩn theo quy định.
- Vật liệu xây bán hầm chất lượng tốt: Sử dụng vật liệu xây dựng chất lượng để đảm bảo tính bền và đẹp của công trình. Chọn vật liệu chống thấm và chống ẩm nhằm bảo vệ tầng bán hầm khỏi ngập nước. Lời khuyên là nên chọn cửa cuốn thủy lực cho nhà bán hầm vì dễ sử dụng và đảm bảo an toàn cho người dùng.
- Đảm bảo ánh sáng, chống ngập và thấm nước đối với nhà bán hầm: Nên sử dụng bóng đèn neon hoặc compact vừa đủ sáng vừa tiết kiệm chi phí. Để tránh ngập nước, thấm dột thì việc thiết kế mương và ống thoát nước kèm bơm hút nước ra ngoài là rất cần thiết. Ngoài ra, việc bố trí thêm quạt thông gió để hút mùi xăng dầu và khói xe, giúp hầm không bị bí bách hay tích tụ khí độc.
- Chọn đơn vị thi công uy tín: Đơn vị thi công uy tín, có kinh nghiệm sẽ đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ thi công.
- Tuân thủ các quy định về an toàn lao động: An toàn lao động là yếu tố quan trọng cần được đảm bảo trong quá trình thi công tầng bán hầm, đặc biệt là các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy. Tầng hầm là nơi dễ bắt lửa, do đó nên lắp đặt hệ thống báo cháy, báo khói. Các loại đồ dùng dễ bắt lửa hoặc dụng cụ sửa xe cần đặt trong tủ chuyên dùng, hoặc sắp xếp gọn gàng trên giá, kệ.
- Về phong thủy: Khi xây tầng bán hầm, cần lưu ý đến các yếu tố phong thủy để mang lại may mắn và tài lộc cho gia chủ.
- Kiểm tra kỹ lưỡng trước khi đưa vào sử dụng: Kiểm tra kỹ lưỡng chất lượng công trình giúp phát hiện kịp thời các lỗi kỹ thuật và khắc phục kịp thời.
Thiết kế nhà có tầng hầm lửng không chỉ là giải pháp hiệu quả trong xây dựng mà còn mang lại một không gian sống hiện đại và trải nghiệm tuyệt vời cho gia đình. Hy vọng bài viết này đã mang đến những thông tin bổ ích giúp quý bạn hiểu rõ hơn tầng hầm lửng là gì cũng như các quy định liên quan đến bán hầm. Đừng quên theo dõi trang web của GreenHN để tiếp tục cập nhật nhiều kiến thức thú vị nhé!
Liên hệ ngay với GreenHN để được tư vấn chi tiết và nhận báo giá miễn phí!- CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG GREENHN
- Hotline: 0967.212.388 - 0922.77.11.33 - 0922.99.11.33
- Fanpage Xây Nhà Trọn Gói GreenHN
- Youtube: Xây Nhà Trọn Gói - GreenHN
- Tiktok: Xây nhà trọn gói GreenHN
