Các mô hình chung cư mini giúp chủ đầu tư kiếm bộn tiền

Mô hình chung cư mini đang ngày càng trở nên phổ biến trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng ở Việt Nam. Đây không chỉ là một giải pháp nhà ở cho những người có thu nhập thấp mà còn là cơ hội đầu tư hấp dẫn cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp. Vậy có những mô hình kinh doanh chung cư mini nào hiệu quả hiện nay? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết sau để nắm bắt xu hướng thị trường và có sự chuẩn bị tốt nhất cho việc đầu tư, xây dựng chung cư mini.

Mô hình chung cư mini là gì?

Chung cư mini (ccmn) là loại hình nhà ở có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng được chia thành các căn hộ diện tích khoảng 15 - 50m2 để bán hoặc cho thuê, thường do cá nhân hoặc doanh nghiệp nhỏ đầu tư xây dựng. Mô hình này phổ biến tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, đáp ứng nhu cầu nhà ở giá rẻ cho sinh viên, người lao động và các gia đình trẻ.

Chung cư mini là loại hình nhà ở cho thuê với chất lượng vượt trội hơn so với nhà trọ, diện tích vừa phải, giá thuê hợp lý, thấp hơn nhiều so với chung cư cao cấp. Nhờ ưu điểm về chất lượng ổn định và giá thành phải chăng, các căn hộ chung cư mini trở nên dễ dàng giao dịch, cả về bán lẫn cho thuê, mang lại nguồn thu nhập ổn định cho các chủ đầu tư.

👉 Tham khảo: CCMN là gì? Chung cư mini khác gì chung cư thường?

Các mô hình chung cư mini hiệu quả hiện nay

Hiện nay, có nhiều mô hình chung cư mini khác nhau được áp dụng, tùy thuộc vào nhu cầu cụ thể và thị trường mục tiêu. Dưới đây là một số mô hình tiêu biểu.

Dựa theo mục đích kinh doanh

Dựa theo mục đích kinh doanh khi xây dựng chung cư mini sẽ có những mô hình phổ biến sau:

Mô hình chung cư mini cho thuê

Đây là hình thức chủ đầu tư xây dựng chung cư mini và cho thuê từng căn hộ với giá phù hợp. Mô hình nhà chung cư mini cho thuê đang trở nên phổ biến trong giới đầu tư, cho phép chủ sở hữu khai thác tối đa giá trị tài sản bằng cách cho thuê từng căn hộ riêng lẻ.

• Khách hàng mục tiêu: Sinh viên, người lao động, gia đình nhỏ, hoặc nhân viên văn phòng.
• Giá thuê: Dao động từ 3 - 5 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào diện tích (25 - 50m2) và tiện nghi (nội thất cơ bản, điều hòa, máy giặt,...).
• Ưu điểm: Nhu cầu thị trường lớn, đặc biệt ở khu vực đông dân cư hoặc gần các khu văn phòng, trường học,... nên cho thuê căn hộ mini mang lại thu nhập ổn định hàng tháng. Dễ quản lý nếu áp dụng các phần mềm hoặc dịch vụ quản lý bất động sản chuyên nghiệp.
• Nhược điểm: Phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy căn hộ, nếu không có khách thuê sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền.

Mô hình này rất được ưa chuộng hiện nay, đặc biệt phù hợp với người muốn quản lý tài sản trực tiếp. Họ thường xây chung cư mini vừa ở vừa kết hợp cho thuê. Chủ đầu tư tận dụng tầng dưới hoặc tầng trên cùng để ở, đồng thời cho thuê các tầng còn lại nhằm tạo nguồn thu ổn định. Đây là giải pháp hiệu quả để tối ưu hóa giá trị bất động sản, giảm áp lực tài chính từ vay vốn hoặc chi phí sinh hoạt.

Xây chung cư mini để bán

Chủ đầu tư xây tòa chung cư mini thường từ 5 - 7 tầng, mỗi tầng có khoảng 3-10 căn hộ tùy vào diện tích đất. Sau đó bán từng căn hộ cho khách hàng với mức giá thấp hơn so với chung cư thương mại, thu hút người mua có thu nhập trung bình và thấp. Mô hình này đang ngày càng phổ biến ở các thành phố lớn tại Việt Nam như Hà Nội, TP HCM do nhu cầu nhà ở tăng cao.

• Khách hàng mục tiêu: Người có thu nhập trung bình, gia đình trẻ muốn sở hữu căn hộ giá rẻ.
• Giá bán: Thấp hơn so với căn hộ chung cư thương mại, giá mỗi căn dao động khoảng 700 triệu - 1,5 tỷ đồng/căn tùy diện tích và vị trí.
• Ưu điểm: Thu hồi vốn nhanh nhờ bán các căn hộ ngay sau khi hoàn thiện. Nhu cầu thị trường cao do mức giá vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người.
• Nhược điểm: Phải đảm bảo pháp lý rõ ràng, đặc biệt về việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ (theo Luật Nhà ở 2023). Cần phải có cơ chế quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp sau khi bán.

Tại Việt Nam, nhiều mô hình chung cư mini xây để bán tại Hà Nội, TP.HCM đã thành công nhờ mô hình này. Các dự án tập trung tại các quận đông dân cư, gần khu công nghiệp và trường đại học như quận Thanh Xuân, Đống Đa, Hai Bà Trưng (Hà Nội) hoặc quận Tân Phú, Bình Thạnh (TP.HCM).

Mô hình chung cư mini kết hợp bán và cho thuê

Chủ đầu tư vừa bán một số căn hộ mini để thu hồi vốn nhanh, vừa giữ lại một số căn để cho thuê, tạo nguồn thu ổn định lâu dài. Tỷ lệ giữa số căn hộ bán và cho thuê tùy thuộc vào chiến lược kinh doanh. Ví dụ, một chung cư mini tại quận Gò Vấp, TP.HCM, bán 10 căn hộ để thu hồi vốn, giữ lại 10 căn hộ để cho thuê với giá trung bình 4 triệu đồng/tháng.

Ưu điểm:

• Thu hồi vốn nhanh từ việc bán căn hộ.
• Duy trì dòng tiền ổn định lâu dài từ việc cho thuê các căn còn lại.
• Linh hoạt hơn so với hai mô hình riêng lẻ.

Nhược điểm:

• Quản lý phức tạp: Yêu cầu quản lý song song hai mô hình cho thuê và bán. Dễ phát sinh xung đột nếu không có quy định vận hành rõ ràng.
• Chi phí vận hành cao: Cần đầu tư vào quản lý, bảo trì và tiện ích để đảm bảo chất lượng dịch vụ.
• Pháp lý khó khăn: Rủi ro pháp lý cao nếu không đáp ứng đầy đủ quy định cấp sổ hồng riêng cho các căn hộ bán hoặc hợp đồng thuê cho phần còn lại.

Mô hình chung cư mini kết hợp bán và cho thuê mang lại sự linh hoạt trong đầu tư và tạo dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, để thành công, nhà đầu tư cần chú trọng đến pháp lý, thiết kế hợp lý và quản lý vận hành hiệu quả. Đây là hướng đi phù hợp với nhu cầu nhà ở tăng cao tại các đô thị lớn, nơi áp lực về nhà ở và chi phí sinh hoạt ngày càng lớn.

Có thể thấy, tùy theo mục đích kinh doanh mà mỗi mô hình nhà chung cư mini có ưu và nhược điểm riêng. Nếu mục tiêu là dòng tiền ổn định, chọn mô hình cho thuê. Nếu cần thu hồi vốn nhanh, chọn bán căn hộ. Với chủ đầu tư muốn linh hoạt và đa dạng nguồn thu, kết hợp bán và cho thuê là lựa chọn tối ưu.

🌈 Xem thêm:

10+ mẫu thiết kế căn hộ mini 20m2 đẹp và tối ưu không gian

Chi phí xây chung cư mini 60m2

Thiết kế chung cư mini 100m2

Dựa vào tiêu chí chính chủ hay không chính chủ

Mô hình chung cư mini có thể được phân loại dựa trên cách thức sở hữu đất và tài sản, cụ thể thành 3 loại chính sau:

Xây chung cư mini trên đất có sẵn (chính chủ)

Chủ đầu tư đã có sẵn đất (đất thổ cư) hợp pháp, thường là đất trong khu dân cư hoặc đất ở đô thị trong nội thành hoặc ngoại thành. Xây chung cư mini giúp tăng giá trị bất động sản bằng việc chuyển đổi đất trống hoặc nhà cũ thành chung cư mini.

Ưu điểm:

• Giảm chi phí ban đầu vì không phải mua đất, chỉ cần tập trung vốn vào xây dựng.
• Khai thác linh hoạt, có thể xây dựng để bán, cho thuê hoặc kết hợp cả hai. Đối với mô hình này, giá cho thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 10 - 12%.
• Pháp lý thuận lợi: Nếu đất đã có sổ đỏ chính chủ và phù hợp quy hoạch, việc xin giấy phép xây dựng chung cư mini sẽ dễ dàng hơn.
• Dễ dàng kiểm soát tiến độ và chất lượng xây dựng do không cần thương lượng nhiều bên.

Nhược điểm:

• Đòi hỏi đất phải ở vị trí thuận lợi, nếu không sẽ khó thu hút khách hàng.
• Cần đảm bảo tính pháp lý rõ ràng để cấp sổ riêng cho từng căn hộ (nếu bán).

Mua đất sau đó xây dựng chung cư mini (chính chủ sau khi mua đất)

Nhà đầu tư chưa có đất nhưng muốn phát triển mô hình chung cư mini từ đầu nên bỏ tiền mua đất trống hoặc nhà cũ, sau đó xây dựng chung cư mini.

Theo mặt bằng chung, giá đất ở các khu vực nội và ngoại thành các đô thị lớn dao động trong khoảng từ 50 - 150 triệu/m2, chi phí thi công trọn gói phần thô và hoàn thiện cho mỗi mét vuông là 6 - 9 triệu/m2, giá cho thuê mỗi năm thu về đạt từ 5 - 6%.

Ưu điểm:

• Linh hoạt trong việc lựa chọn vị trí đắc địa.
• Có thể tự chủ trong việc thiết kế và bố trí căn hộ để tối ưu hóa doanh thu.
• Khai thác linh hoạt, có thể xây dựng để bán, cho thuê hoặc kết hợp cả hai.

Nhược điểm:

• Rủi ro pháp lý nếu đất không đáp ứng điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc cấp phép xây dựng.
• Chi phí ban đầu lớn, cần cả tiền mua đất và xây dựng công trình, vì vậy thời gian thu hồi vốn thường sẽ kéo dài hơn.

Với mô hình mua đất rồi xây chung cư mini, chủ đầu tư thường lựa chọn cách "cho thuê giá cao" trong những năm đầu, tranh thủ nhà trọ còn mới, chưa xuống cấp để đẩy nhanh thời gian thu hồi vốn. Để cho thuê giá cao, chất lượng phải tương xứng, do đó mô hình này nên bố trí tiện nghi đầy đủ và nội thất cao cấp là phù hợp nhất.

Thuê nhà, tu sửa thành các căn hộ riêng biệt và cho thuê lại (không chính chủ)

Không cần sở hữu đất hoặc tài sản, nhà đầu tư thuê lại một căn nhà nguyên căn hoặc cả tòa nhà, sau đó cải tạo thành các căn hộ nhỏ riêng biệt để cho thuê. Hình thức này tận dụng các bất động sản hiện có để tối ưu hóa lợi nhuận từ cho thuê, thay vì bán.

Ưu điểm:

• Rủi ro tài chính thấp vì không phải đầu tư vốn lớn để mua đất hoặc xây dựng. Chi phí tập trung vào việc tu sửa, cải tạo, trang bị nội thất và marketing.
• Phù hợp với nhà đầu tư mới hoặc vốn nhỏ.
• Thời gian triển khai ngắn, thường chỉ mất vài tuần đến vài tháng để cải tạo và bắt đầu khai thác.

Nhược điểm:

• Phụ thuộc nhiều vào hợp đồng thuê nhà và dự phòng trường hợp chủ nhà lấy gấp lại tòa nhà.
• Rủi ro pháp lý nếu không tuân thủ các quy định về cải tạo và cho thuê.
• Giá thuê phải cạnh tranh để thu hút khách hàng trong bối cảnh nhiều mô hình tương tự.

Mô hình chung cư mini cho thuê theo hình thức này phải lưu ý chọn đúng nguồn cung có tiềm năng sinh lời cao, đồng thời xác định phân khúc cho thuê phù hợp để tái sửa chữa ngôi nhà thuê đúng cách. Đối với mô hình "thuê - cho thuê lại", giá cho thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 40%.

Liên hệ hotline 0967212388 hoặc điền thông tin để tư vấn thiết kế và thi công chung cư mini: 

[form_tuvanmienphi]

Tóm tại, mỗi mô hình chung cư mini có ưu điểm riêng, phụ thuộc vào vị trí, đối tượng khách hàng và ngân sách đầu tư. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng về thiết kế, tính khả thi và hiệu quả kinh tế để chọn mô hình phù hợp.

🍀Tìm hiểu: Điểm danh 8 mô hình xây nhà trọ cho thuê hiệu quả nhất hiện nay

Điều kiện cần để phát triển mô hình chung cư mini

Kinh doanh mô hình chung cư mini có tiềm năng lợi nhuận cao nhưng đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật, đảm bảo chất lượng xây dựng và quản lý hiệu quả để giảm thiểu rủi ro. Dưới đây là các điều kiện quan trọng mà bạn cần lưu ý để kinh doanh chung cư mini hiệu quả:

Điều kiện pháp lý

• Quy hoạch: Mảnh đất phải nằm trong khu vực quy hoạch được phép xây dựng nhà ở, đảm bảo mục đích sử dụng đất phù hợp (đất ở đô thị hoặc đất thổ cư).
• Giấy phép xây dựng: Xin giấy phép xây dựng đúng quy định. Tuân thủ các quy chuẩn về chiều cao tối đa, mật độ xây dựng và khoảng lùi.
• Pháp lý sở hữu: Đảm bảo đất có sổ đỏ chính chủ hoặc giấy tờ pháp lý rõ ràng. Từ ngày 01/8/2024, Luật Nhà ở 2023 quy định rõ về điều kiện xây dựng và kinh doanh chung cư mini, bao gồm việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ.
• Phòng cháy chữa cháy: Trang bị hệ thống phòng cháy chữa cháy theo tiêu chuẩn: Bình chữa cháy, hệ thống báo cháy, lối thoát hiểm an toàn,... Kiểm tra an toàn PCCC định kỳ.
• Quản lý cư trú: Đăng ký tạm trú, tạm vắng cho người thuê và đảm bảo tuân thủ quy định của chính quyền địa phương.

Điều kiện tài chính

Trước tiên, nhà đầu tư cần xác định nguồn vốn hiện có và lập kế hoạch tài chính chi tiết. Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng cũng cần được đánh giá dựa trên các yếu tố như vị trí, chi phí đầu tư và mức giá cho thuê.

Hiện nay, nhiều nhà kinh doanh mô hình chung cư mini sử dụng hiệu quả đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, cần lưu ý quản lý dòng tiền âm (trả gốc và lãi hàng tháng) so với dòng tiền dương (thu nhập từ cho thuê, bán căn hộ). Việc cân nhắc kỹ lưỡng giúp tính toán khoản vay phù hợp, đảm bảo hiệu quả tài chính. Ngoài vay ngân hàng, bạn có thể huy động vốn từ đối tác cá nhân bằng mô hình hợp tác, chia sẻ lợi nhuận theo tỷ lệ, tạo thêm nguồn lực đầu tư bền vững.

Diện tích và thiết kế

Diện tích đất xây dựng

Diện tích phải đủ lớn để xây chung cư mini, tối thiểu 5 phòng mới đủ đem lại lợi nhuận. Tùy theo quy định địa phương, diện tích đất để xây chung cư mini thường dao động từ 40 - 100m2 trở lên.

Tận dụng tối đa không gian

Nếu diện tích đất nhỏ, cần xây dựng nhiều tầng để tăng số lượng căn hộ. Sử dụng thiết kế tối ưu để giảm diện tích hành lang, cầu thang.

Thiết kế căn hộ

• Diện tích mỗi căn hộ 15 - 40m2 đủ đáp ứng nhu cầu cơ bản của khách hàng.
• Bố trí hợp lý: Phòng khách và phòng ngủ có thể kết hợp trong không gian nhỏ (studio). Bếp nhỏ gọn nhưng đảm bảo an toàn vệ sinh. Phòng tắm tiện nghi, sạch sẽ, sử dụng vật liệu chống thấm.
• Ánh sáng và thông gió: Bố trí cửa sổ hoặc hệ thống thông gió tự nhiên. Lắp đặt đèn LED tiết kiệm điện, bố trí ánh sáng hợp lý.
• Tiện ích chung: Nếu chung cư trên 5 tầng, cần trang bị thang máy. Cài đặt camera giám sát, khóa thông minh đảm bảo an ninh an toàn. Tận dụng tầng trệt hoặc xây tầng hầm (nếu khu vực cho phép) làm chỗ để xe.

Điều kiện về chất lượng xây dựng

• Vật liệu xây dựng: Sử dụng vật liệu bền vững, chống cháy, chống thấm tốt. Chọn nội thất cơ bản với chất lượng vừa phải để tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo thẩm mỹ.
• Thi công: Lựa chọn đội ngũ thi công có kinh nghiệm trong xây dựng chung cư mini. Đảm bảo tiến độ thi công, kiểm tra chất lượng từng giai đoạn.
• An toàn: Thiết kế lối thoát hiểm và cầu thang bộ rõ ràng. Đảm bảo kết cấu chịu lực đủ an toàn và hệ thống điện nước đồng bộ cho số lượng cư dân đông đúc.

Quản lý và vận hành

Nếu bạn sống xa chung cư mini hoặc quá bận rộn, cần cân nhắc việc quản lý như: ghi điện, nước, thu tiền phòng, đăng ký tạm trú, xử lý sự cố hỏng hóc (bóng đèn, cửa, van nước),... Thông thường, chủ đầu tư sẽ thuê một người trong dãy trọ quản lý và trả công. Tuy nhiên, tốt hơn là thuê đội ngũ hoặc cá nhân chuyên nghiệp để giám sát vệ sinh, an ninh, bảo trì, thu tiền thuê và quản lý dịch vụ tiện ích. Đồng thời, áp dụng mức phí dịch vụ hợp lý để duy trì chất lượng.

Tóm lại, để phát triển mô hình chung cư mini, cần đảm bảo đáp ứng đồng thời các điều kiện cả mặt pháp lý, thiết kế và quản lý. Đặc biệt, diện tích xây dựng không cần quá lớn, nhưng cần tối ưu hóa không gian sử dụng để tạo nên căn hộ tiện nghi, sạch sẽ, an toàn, phù hợp với nhu cầu khách hàng mục tiêu. Khi đáp ứng tốt các điều kiện trên, mô hình chung cư mini sẽ mang lại lợi nhuận ổn định và bền vững.

Một số thiết kế mô hình kinh doanh chung cư mini đẹp và hiệu quả

Thiết kế là một phần không thể thiếu trong mô hình chung cư mini. Dưới đây là một số mẫu thiết kế tiêu biểu được xây dựng dựa trên sự tối ưu hóa không gian, phù hợp với nhu cầu của người mua hoặc thuê căn hộ.

Thiết kế mẫu căn hộ mini hiện đại

Mẫu căn hộ mini hiện đại thường sử dụng phong cách tối giản với gam màu nhẹ nhàng. Bố trí nội thất thông minh, tích hợp đa chức năng như giường kết hợp tủ đồ, bàn ăn gấp gọn nhằm tối ưu hóa không gian. Mô hình chung cư mini phong cách hiện đại thu hút khách hàng nhờ thiết kế tối giản nhưng tinh tế. Chi phí xây dựng và nội thất vừa phải.

Diện tích căn hộ từ 25-35m² (phòng studio hoặc 1 phòng ngủ). Cửa sổ lớn với kính cường lực để tận dụng ánh sáng tự nhiên. Các phụ kiện decor tinh tế sẽ tạo điểm nhấn cho căn hộ.

Mô hình chung cư mini tân cổ điển

Kiến trúc tân cổ điển với họa tiết trang trí cột, ban công và lan can bằng sắt uốn nghệ thuật. Sử dụng tông màu trắng, vàng nhạt và đen để tạo vẻ sang trọng. Nội thất mang phong cách cổ điển nhẹ nhàng, như đèn chùm nhỏ, sofa vải.

Mô hình chung cư mini xanh (Eco-friendly)

Thiết kế chung cư mini xanh tập trung vào các yếu tố bền vững như: sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường (gỗ công nghiệp, gạch không nung). Đồng thời tích hợp các mảng xanh: ban công trồng cây, mái xanh, khu vườn trên tầng thượng, trang bị hệ thống tiết kiệm năng lượng như đèn LED, thiết bị tiết kiệm nước,...

Mô hình chung cư mini đa năng

Tích hợp không gian thương mại ở tầng trệt (cửa hàng tiện lợi, quán cà phê), tầng trên là căn hộ mini thiết kế linh hoạt (studio, 1 phòng ngủ). Mô hình này mang lại hiệu quả kinh doanh rất tốt dựa vào việc đa dạng hóa nguồn thu từ việc cho thuê căn hộ và không gian thương mại.

Mô hình chung cư mini vừa ở vừa kết hợp cho thuê

Đây là giải pháp thông minh được nhiều chủ đầu tư lựa chọn, đặc biệt tại các khu vực đông dân cư. Mô hình này cho phép tận dụng không gian tối ưu: tầng dưới dành cho gia đình ở, các tầng trên thiết kế thành căn hộ cho thuê. Không chỉ tạo nguồn thu nhập ổn định, mô hình còn giúp giảm áp lực tài chính từ việc trả nợ vay hoặc chi phí sinh hoạt. Đối tượng thuê thường là sinh viên, người lao động, hoặc các gia đình nhỏ. Đây cũng là cách quản lý tài sản hiệu quả, đảm bảo tiện ích và an ninh.

Liên hệ hotline 0967212388 hoặc điền thông tin để nhận mẫu chung cư mini phù hợp:

[form_tuvanmienphi]

Với sự phát triển không ngừng của đô thị hóa và nhu cầu nhà ở tăng cao, mô hình chung cư mini chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển và trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho cả người thuê và nhà đầu tư trong tương lai. Mong rằng với những thông tin trên đã phần nào giúp ích cho bạn trong việc lên kế hoạch đầu tư xây chung cư mini. GreenHN chúc bạn thành công!