Điều chỉnh giấy phép xây dựng – một thay đổi tưởng chừng nhỏ nhưng có thể ảnh hưởng lớn đến tiến độ và chi phí công trình. Không ít gia chủ và nhà thầu gặp rắc rối khi cần điều chỉnh thiết kế, quy mô hay công năng nhưng chưa hiểu rõ quy trình pháp lý. Vậy khi nào cần điều chỉnh giấy phép xây dựng? Thủ tục ra sao? Những lưu ý nào giúp tránh rủi ro và đảm bảo công trình diễn ra suôn sẻ? Câu trả lời sẽ có ngay sau đây!
Giấy phép xây dựng là gì?
Tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định về khái niệm giấy phép xây dựng như sau:
Giấy phép xây dựng: Cho phép xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình.
Trong đó theo khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020 quy định giấy phép xây dựng có 4 loại bao gồm:
(1) Giấy phép xây dựng mới;
(2) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
(3) Giấy phép di dời công trình;
(4) Giấy phép xây dựng có thời hạn.
Việc xin giấy phép xây dựng không chỉ là thủ tục hành chính mà còn giúp đảm bảo công trình tuân thủ các quy định pháp luật, tránh tranh chấp và vi phạm có thể dẫn đến xử phạt hoặc buộc tháo dỡ.
Các trường hợp điều chỉnh giấy phép xây dựng
Theo khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 quy định về việc điều chỉnh giấy phép xây dựng như sau:
Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:
- Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
- Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
- Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
Tại khoản 1 Điều 62 Nghị định 175/2024/NĐ-CP cũng quy định về vấn đề này như sau:
“1. Việc điều chỉnh, gia hạn giấy phép xây dựng thực hiện theo quy định tại Điều 98, Điều 99 Luật Xây dựng năm 2014. Chủ đầu tư không phải thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng trong trường hợp điều chỉnh thiết kế xây dựng nhưng không làm thay đổi các nội dung chính được ghi trong giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo giấy phép xây dựng đã được cấp“
Xem chi tiết hơn tại đây: Các loại giấy phép xây dựng hiện hành
Hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng
Căn cứ khoản 2 Điều 62 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:
- Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định này;
- Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;
- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo quy định tại Điều 43, Điều 44, Điều 45, Điều 46 hoặc Điều 47 Nghị định này;
- Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế xây dựng điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ) của chủ đầu tư, trong đó phải có nội dung về bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
-Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định này đối với trường hợp việc điều chỉnh thiết kế có thay đổi về diện tích sử dụng đất hoặc chức năng sử dụng đất của công trình đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
*** Mẫu đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng***
Mẫu đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định175/2024/NĐ-CP được quy định như sau:
Mẫu số 02
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
ĐƠN ĐỀ NGHỊ ĐIỀU CHỈNH/GIA HẠN/CẤP LẠI GIẤY PHÉP XÂY DỰNG (Sử dụng cho: Công trình/Nhà ở riêng lẻ)
Kính gửi: ……………………
Tên chủ đầu tư (Chủ hộ): ……………………………………………Số định danh cá nhân/Mã số Doanh nghiệp…………………
- Người đại diện: …………………………………..Chức vụ: ……………………Số định danh cá nhân:...........................- Số điện thoại: …………………………………..…………………………………..……………
Địa điểm xây dựng:
Lô đất số: …………………………………..Diện tích………………………………….. m2.
Tại: ………………………………….. đường: …………………………………..
phường (xã) ………………………………….. quận (huyện) …………………………………..
tỉnh, thành phố: …………………………………..…………………………………..
Giấy phép xây dựng đã được cấp: (số, ngày, cơ quan cấp)
Nội dung Giấy phép:
- …………………………………..…………………………………..…………………………….
Nội dung đề nghị điều chỉnh so với Giấy phép đã được cấp (hoặc lý do đề nghị gia hạn/cấp lại):
- …………………………………..…………………………………..………………………………
Dự kiến thời gian hoàn thành công trình theo thiết kế điều chỉnh/gia hạn: ………..tháng.
Cam kết: Tôi xin cam đoan làm theo đúng giấy phép điều chỉnh được cấp, nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Gửi kèm theo Đơn này các tài liệu:
1 -
2 -
| …………, ngày ….. tháng …. năm…..NGƯỜI LÀM ĐƠN/ĐẠI DIỆN CHỦ ĐẦU TƯ(Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu (nếu có)) |
Quy trình xin điều chỉnh giấy phép xây dựng
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), quy trình điều chỉnh giấy phép xây dựng bao gồm các bước cụ thể như sau:
Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ tại:
Sở Xây dựng (đối với công trình thuộc cấp tỉnh quản lý).
UBND cấp huyện (đối với nhà ở riêng lẻ).
Hình thức nộp: Trực tiếp, qua bưu điện hoặc trực tuyến.
Cơ quan tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan cấp phép kiểm tra hồ sơ:
- Nếu hợp lệ → Cấp giấy biên nhận.
- Nếu chưa hợp lệ → Thông báo một lần bằng văn bản để chủ đầu tư bổ sung.
- Thời gian kiểm tra hồ sơ: 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
Lưu ý: Nếu hồ sơ bổ sung vẫn chưa đáp ứng yêu cầu, trong 05 ngày làm việc, cơ quan cấp phép tiếp tục gửi văn bản hướng dẫn bổ sung. Nếu sau nhiều lần bổ sung vẫn không đạt yêu cầu, trong 03 ngày làm việc, cơ quan cấp phép có trách nhiệm thông báo lý do không cấp phép.
Thẩm định hồ sơ và lấy ý kiến các cơ quan liên quan
- Cơ quan cấp phép tổ chức kiểm tra thực địa (nếu cần).
- Nếu công trình thuộc lĩnh vực chuyên ngành (môi trường, phòng cháy chữa cháy...), cơ quan cấp phép gửi văn bản lấy ý kiến các cơ quan liên quan.
- Các cơ quan liên quan có 12 ngày để phản hồi. Nếu quá thời hạn mà không có ý kiến → Được xem là đồng ý.
Cấp giấy phép điều chỉnh hoặc từ chối cấp phép
Thời hạn giải quyết:
- 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ.
- 20 ngày làm việc đối với công trình khác.
Nếu đến thời hạn nhưng chưa thể giải quyết, cơ quan cấp phép phải có văn bản thông báo, nhưng không được kéo dài quá 10 ngày.
- Nếu cấp phép: Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng điều chỉnh.
- Nếu từ chối: Cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Lệ phí xử lý điều chỉnh giấy phép xây dựng
Lệ phí điều chỉnh giấy phép xây dựng không được quy định chung trên toàn quốc mà do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo Thông tư 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính. Tuy nhiên, dựa trên mức thu tại nhiều địa phương, lệ phí thường dao động như sau:
Mức phí tham khảo tại một số địa phương:
Hà Nội:
Nhà ở riêng lẻ: 75.000 – 100.000 VNĐ/hồ sơ
Công trình khác: 150.000 – 300.000 VNĐ/hồ sơ
TP. Hồ Chí Minh:
Nhà ở riêng lẻ: 50.000 – 100.000 VNĐ/hồ sơ
Công trình khác: 150.000 – 250.000 VNĐ/hồ sơ
Đà Nẵng, Bình Dương, Hải Phòng...
Nhà ở riêng lẻ: 50.000 – 100.000 VNĐ/hồ sơ
Công trình khác: 100.000 – 300.000 VNĐ/hồ sơ
Lệ phí có thể thay đổi tùy theo quy mô điều chỉnh
- Trường hợp thay đổi nhỏ (không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính): Phí thường thấp hơn.
- Trường hợp điều chỉnh lớn (thay đổi diện tích, số tầng, kết cấu...): Có thể áp dụng mức phí cao hơn.
Nơi nộp lệ phí
- UBND cấp huyện (đối với nhà ở riêng lẻ).
- Sở Xây dựng cấp tỉnh (đối với công trình lớn).
Cách kiểm tra mức lệ phí cụ thể
- Tra cứu trên website của Sở Xây dựng địa phương. - Liên hệ trực tiếp UBND quận/huyện hoặc Sở Xây dựng để biết mức phí áp dụng.
Lưu ý: Đây là mức tham khảo, lệ phí thực tế có thể thay đổi tùy vào từng địa phương.
Lưu ý khi điều chỉnh giấy phép xây dựng
Dưới đây là một số lưu ý thực tế quan trọng khi điều chỉnh giấy phép xây dựng để tránh rắc rối pháp lý và đảm bảo quá trình thi công suôn sẻ:
Không phải thay đổi nào cũng cần điều chỉnh giấy phép
- Nếu thay đổi bên trong công trình mà không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực (ví dụ: điều chỉnh bố trí nội thất, hệ thống điện nước) thì không cần điều chỉnh giấy phép.
- Nếu thay đổi ngoại thất nhưng không ảnh hưởng đến diện tích, chiều cao, công năng (ví dụ: thay đổi màu sơn, vật liệu hoàn thiện) thì không cần điều chỉnh.
- Nếu mở rộng diện tích, tăng số tầng, thay đổi công năng lớn thì bắt buộc phải điều chỉnh.
Tránh vừa thi công vừa xin điều chỉnh
- Nếu tự ý thay đổi mà chưa có giấy phép điều chỉnh, công trình có thể bị xử phạt, đình chỉ thi công hoặc buộc khôi phục hiện trạng ban đầu.
- Thời gian xin điều chỉnh thường mất từ 15 - 30 ngày (hoặc lâu hơn nếu hồ sơ bị yêu cầu bổ sung), do đó cần lập kế hoạch từ sớm để tránh ảnh hưởng tiến độ.
Kiểm tra quy hoạch và hệ số xây dựng trước khi điều chỉnh
- Nếu mở rộng diện tích hoặc tăng tầng, cần kiểm tra xem có vượt mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất hay không.
- Một số khu vực có quy hoạch hạn chế chiều cao hoặc yêu cầu lộ giới, nếu không tuân thủ có thể không được cấp phép điều chỉnh.
Hồ sơ điều chỉnh cần đầy đủ và chính xác
- Nếu bản vẽ thiết kế không đúng quy định, hồ sơ có sai sót hoặc thiếu giấy tờ pháp lý, quá trình xin điều chỉnh sẽ bị kéo dài hoặc từ chối.
- Cần làm việc với đơn vị thiết kế và tư vấn pháp lý để chuẩn bị hồ sơ đúng ngay từ đầu.
Cẩn trọng khi thuê dịch vụ làm giấy phép
- Nếu thuê dịch vụ làm giấy phép, nên chọn đơn vị uy tín, tránh các dịch vụ "làm nhanh" nhưng hồ sơ không chuẩn, dễ bị kiểm tra và thu hồi giấy phép sau này.
- Nếu cần thay đổi lớn, nên làm việc trực tiếp với cơ quan cấp phép để nắm rõ yêu cầu.
Việc điều chỉnh giấy phép xây dựng có thể phức tạp và mất nhiều thời gian nếu không hiểu rõ quy trình pháp lý. Đừng lo! GreenHN với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm sẽ giúp bạn xử lý nhanh gọn, đảm bảo hồ sơ hợp lệ và công trình thi công thuận lợi.
Gọi ngay: 0967 212 388 - 0922 771 133 - 0922 991 133 Hoặc điền thông tin theo mẫu sau để được tư vấn và hỗ trợ: [contact-form-7 id="b2564ec" title="Thiết kế và Thi công xây nhà trọn gói"]
