Chi phí xây chung cư 25 tầng hết bao nhiêu? Xem ngay

Thực tế hiện nay, giá bán một căn hộ chung cư thường cao ngất ngưởng so với chi phí xây dựng thực tế, chung cư 25 tầng cũng không ngoại lệ. Vậy đâu là lý do đằng sau sự khác biệt này? Những yếu tố nào tác động đến chi phí xây chung cư 25 tầng? Và làm thế nào để hiểu rõ hơn về cấu trúc chi phí của một dự án xây dựng quy mô lớn như vậy? Bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp tất cả những thắc mắc trên.

1. Tiềm năng thị trường xây chung cư

Thị trường xây dựng chung cư tại Việt Nam đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm gần đây, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao do quá trình đô thị hóa nhanh chóng, gia tăng dân số, đặc biệt là tầng lớp trẻ và người lao động từ các khu vực nông thôn di cư vào thành phố để tìm kiếm việc làm và cơ hội tốt hơn. Mặt bằng chung cư cao tầng không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn mang lại nhiều tiện ích, giúp nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân.

Bên cạnh đó, việc phát triển cơ sở hạ tầng giao thông hiện đại cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng chung cư tại các khu vực ngoại ô. Mặc dù thị trường đang đối mặt với một số thách thức như biến động kinh tế và chi phí vật liệu xây dựng, nhưng tiềm năng phát triển của thị trường chung cư vẫn rất lớn, đặc biệt khi các chính sách hỗ trợ từ chính phủ và xu hướng sống xanh, thông minh đang ngày càng được chú trọng.

2. Cách tính giá thành xây dựng chung cư 25 tầng

Công thức tính chi phí xây dựng công trình như sau:

Tổng chi phí = Đơn giá xây dựng x Diện tích xây dựng

Trong đó:

2.1 Diện tích xây dựng

Trong xây dựng chung cư có 3 loại diện tích thường dùng, đó là:

• NSA: Diện tích bán (là diện tích căn hộ)
• GFA: Diện tích được phép xây tối đa (theo pháp lý)
• CFA: Diện tích xây dựng

Để tính được chi phí xây chung cư 25 tầng thì cần phải xác định được diện tích xây dựng (CFA). Diện tích sàn xây dựng công trình thường bao gồm diện tích các bộ phận như tầng hầm, các tầng lầu, mái,...

2.2 Đơn giá xây dựng

Theo quy định tại Thông tư 11/2021/TT-BXD, đơn giá xây dựng chi tiết được xác định trên cơ sở đơn giá xây dựng công trình do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh công bố, hoặc dựa trên giá thị trường, hoặc theo giá tương tự từ các công trình đã thực hiện, hoặc xác định dựa trên định mức xây dựng và giá các yếu tố chi phí (giá vật liệu, cấu kiện xây dựng, nhân công, máy móc thiết bị thi công,...).

Đơn giá xây dựng 1m2 chung cư cao hay thấp phụ thuộc vào số tầng cao, số tầng hầm của tòa nhà. Cụ thể, đơn giá xây chung cư bao nhiêu tiền 1m2 được Bộ Xây dựng quy định như sau:

Quy mô chung cư	Đơn giá (VNĐ/m2)
Chung cư cao dưới 5 tầng, có tầng hầm	8.600.000 - 13.100.000
Chung cư cao từ 6 - 20 tầng, có tầng hầm	10.100.000 - 12.900.000
Chung cư cao từ 21 - 35 tầng, có tầng hầm	12.800.000 - 15.300.000
Chung cư cao từ 36 - 50 tầng, có tầng hầm	15.600.000 - 18.300.000
Nhà ở xã hội dạng chung cư dưới 20 tầng	5.600.000 - 8.800.000

Nhìn vào bảng trên, có thể thấy theo quy định của Bộ Xây Dựng thì đơn giá xây chung cư 25 tầng có tầng hầm dao động từ 12.800.000 - 15.300.000 VNĐ/m2. Mức giá này có thể thay đổi tùy theo thực tế công trình, quy mô xây dựng, thời điểm thi công, giá cả nguyên vật liệu, nhân công,... Với những công trình đòi hỏi kết cấu đặc biệt, hoặc thiết kế kiến trúc cầu kỳ, phức tạp thì chi phí có thể cao hơn.

3. Chi phí xây chung cư 25 tầng hết bao nhiêu?

Rất khó để đưa ra con số cụ thể cho chi phí xây chung cư 25 tầng, bởi còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy mô, thời điểm xây dựng, độ phức tạp của dự án. Tuy nhiên, để hoàn thành một công trình chung cư cao tầng thì cần quan tâm đến một số hạng mục chi phí cơ bản như sau:

3.1 Chi phí đất nền

Muốn xây công trình thì bạn cần có đất, đây chính là chi phí cần bỏ ra để mua miếng đất xây dựng chung cư 25 tầng. Thông thường, chi phí đất nền xây chung cư là bao nhiêu được xác định dựa theo nguồn gốc và tình trạng sử dụng đất. Cụ thể:

• Đất đã đóng tiền sử dụng đất, có sổ đỏ và chỉ tiêu quy hoạch rõ ràng: Tức là đất sạch, nguồn gốc và tình trạng sử dụng đất ổn định, minh bạch pháp lý. Giá bán sẽ sát theo giá thị trường nên khoản tiền mua đất không hề nhỏ. Những mảnh đất như thế này hiện nay rất hiếm, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh thì gần như không còn, hoặc còn thì chủ yếu thuộc về các công ty tư nhân.
• Đất tư nhân nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất: Nguồn gốc đất có thể là đất nông nghiệp, đất nhà xưởng muốn chuyển đổi sang đất ở. Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi được xác định thông qua định giá đất, dựa trên bảng giá đất mà nhà nước ban hành. Đây cũng là một khoản phí khá lớn, chưa kể thủ tục chuyển đổi khá rắc rối, phức tạp vì còn liên quan tới quy hoạch sử dụng đất.
• Đất Nhà nước: Chủ đầu tư có thể tiếp cận với loại đất này thông qua hình thức đấu giá đất. Tuy nhiên, một số công ty nhà nước (thuộc Bộ Công Thương, Bộ Công An,...) cũng sở hữu đất gọi chung là đất nhà nước, với mức giá vô chừng đi kèm với rủi ro cũng vô chừng về tiền sử dụng đất, về chỉ tiêu quy hoạch,....

3.2 Chi phí thiết kế

Bản vẽ thiết kế là phần không thể thiếu trước khi tiến hành xây dựng bất kỳ dự án chung cư cao tầng hiện nay. Thiết kế chung cư phải do đơn vị thiết kế uy tín, có năng lực và giàu kinh nghiệm triển khai các công trình nhà cao tầng.

Chi phí thiết kế sẽ chiếm khoảng 2 - 4% chi phí xây chung cư 25 tầng, tùy theo phong cách thiết kế, điều kiện thực tế mảnh đất và báo giá của đơn vị thiết kế.

3.3 Chi phí xin giấy phép, pháp lý

Pháp lý khi xây chung cư 25 tầng cần lưu ý 2 phần: giấy tờ pháp lý phần đất (thủ tục để có sổ đỏ) và giấy tờ pháp lý xây dựng (giấy phép xây dựng, giấy phép PCCC, hoàn công, các thủ tục khác trong quá trình xây dựng). Về pháp lý đất sẽ tính vào chi phí đất nền, còn chi phí pháp lý xây dựng sẽ chiếm khoảng 2 - 3% chi phí xây dựng.

3.4 Chi phí xây dựng phần thô

Đây là phần chi phí chiếm tỷ trọng lớn nhất trong giá xây dựng chung cư 25 tầng. Dự toán chi phí từng hạng mục chi tiết sẽ được nhà thầu thi công thực hiện và thể hiện rõ trong hợp đồng thi công giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Một số nhà thầu nổi tiếng có thể kể đến như Coteccon, Hòa Bình, Unicons,...

Chi phí xây chung cư 25 tầng phần thô có thể chia làm các hạng mục chính như sau:

• Thi công cọc, tường vây: Các chung cư cao tầng đều phải làm cọc để đảm bảo không bị lún. Chi phí cọc phụ thuộc vào địa chất khu vực, chiều sâu, và cách thiết kế công trình, thường chiếm khoảng 1 - 2% tổng chi phí xây dựng.
• Thi công móng, hầm: Chi phí để xây móng và hầm, đảm bảo đạt tiêu chuẩn về diện tích chỗ để xe và yêu cầu xây dựng. Thường chiếm khoảng 10 - 15% tổng chi phí xây dựng.
• Thi công phần thân: Là phần bê tông cốt thép của tòa nhà, chi phí này được tính theo đơn giá bê tông, cốt thép, gạch, đá, cát,... thường chiếm khoảng 15 - 20% tổng chi phí xây dựng.
• Thi công hoàn thiện bên ngoài: Bao gồm các hạng mục như tường bao, sơn tường, lát gạch hành lang, lắp cửa ra vào,... Thường chiếm khoảng 17 - 25% tổng chi phí xây dựng.
• Thi công M&E và PCCC: Bao gồm các hạng mục hệ thống điện, thang máy, hệ thống báo cháy, hệ thống cấp nước,... Thường chiếm khoảng 10 - 15% tổng chi phí xây dựng.
• Thi công hoàn thiện bên trong căn hộ: Bao gồm các hạng mục lắp đèn, sơn tường, trần, lát sàn, lắp cửa, thiết bị vệ sinh, tủ bếp,... chiếm khoảng 12 - 17% tổng chi phí xây dựng. Một số dự án không làm phần này gọi là giao thô. Tùy vào diện tích, phong cách thiết kế sẽ có mức chi phí hoàn thiện nội thất chung cư khác nhau.
• Thi công cảnh quan: Thi công đường dẫn, bồn hoa, chậu cây, khu vui chơi trẻ em,... chiếm khoảng 10 - 15% tổng chi phí xây dựng.

3.5 Chi phí nhân công

Giá thuê nhân công sẽ dao động tùy theo từng thời điểm và khu vực. Ngoài ra, công trình cao tầng cần có thêm chi phí cho cán bộ giám sát, nhân sự hậu cần. Chủ đầu tư cần ước tính số thợ cần thiết tham gia vào xây dựng chung cư 25 tầng, từ đó dự toán chi phí thuê nhân công gồm có: tiền lương, bố trí chỗ ở, tiền ăn,...

3.6 Chi phí quản lý và vận hành

Bao gồm chi phí cho các bộ phận trực tiếp quản lý và triển khai dự án, các đơn vị quản lý sau khi tòa nhà hoàn thiện và đi vào hoạt động. Có thể kể đến các khoản phí như: phí vệ sinh, thu gom rác thải, an ninh, bảo vệ, nhân viên kỹ thuật, ban quản lý tòa nhà,.... Chủ đầu tư có thể thuê một bên chuyên nghiệp về điều hành, quản lý các dự án chung cư.

3.7 Chi phí khác

Chi phí quảng cáo, tiếp thị, sale: Đây là khoản chi phí trả cho các đơn vị phụ trách marketing, bán căn hộ. Chi phí này chiếm từ 6 - 7% doanh thu. Bên cạnh đó còn có các khoản phí khác như: chi phí vận chuyển, văn phòng phẩm, phí phát sinh,... Chủ đầu tư nên dự phòng khoảng 10% cho hạng mục này.

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây chung cư 25 tầng

Việc xây dựng một chung cư 25 tầng là một dự án lớn, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng về nhiều yếu tố để đảm bảo ngân sách phù hợp và tối ưu hóa chi phí. Dưới đây là một số yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng một tòa chung cư 25 tầng:

• Vị trí địa lý và điều kiện địa chất

Khu vực trung tâm, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại,... có giá đất cao hơn, dẫn đến chi phí tổng thể cao hơn. Chưa kể các khu vực xa nguồn cung cấp vật liệu sẽ làm tăng chi phí vận chuyển, địa hình phức tạp gây khó khăn cho việc thi công, kéo dài thời gian xây dựng. Đối với mảnh đất xây dựng có nền đất yếu cần xử lý nền móng đặc biệt, tăng cường cọc dẫn đến tăng chi phí. Nếu mạch nước ngầm cao cần có các biện pháp chống thấm. thoát nước cũng làm tăng thêm chi phí.

• Quy mô và tiêu chuẩn dự án

Diện tích xây dựng càng lớn, chi phí càng cao. Chi phí xây chung cư 25 tầng thiết kế theo phong cách hiện đại, hướng đến đối tượng bình dân sẽ thấp hơn so với tiêu chuẩn cao cấp.

• Thiết kế kiến trúc

Mặt bằng bố trí hợp lý sẽ giúp tiết kiệm vật liệu và thời gian thi công. Thiết kế càng phức tạp, yêu cầu kỹ thuật cao, chi phí thi công càng lớn. Số lượng và kích thước các phòng, ban công, cầu thang... ảnh hưởng trực tiếp đến lượng vật liệu và thời gian thi công.

• Nguyên vật liệu xây dựng

Lượng vật liệu sử dụng tùy thuộc vào quy mô và thiết kế của dự án. Vật liệu cao cấp, có thương hiệu thường có giá cao hơn. Vật liệu nhập khẩu thường có giá cao hơn so với vật liệu trong nước. Ngoài ra, giá cả vật tư biến động theo thị trường, ảnh hưởng lớn đến chi phí.

• Nhân công và thời gian thi công

Giá thuê nhân công xây dựng thay đổi tùy theo khu vực và thời điểm. Thợ có tay nghề cao sẽ đảm bảo chất lượng công trình nhưng chi phí cao hơn. Thời gian thi công kéo dài tăng chi phí thuê thiết bị và lương nhân công.

• Đơn vị thi công

Chi phí xây chung cư 25 tầng còn phụ thuộc vào báo giá của đơn vị thi công. Hợp đồng trọn gói hay hợp đồng theo từng hạng mục sẽ ảnh hưởng đến chi phí. Nhà thầu lớn thường có nhiều kinh nghiệm và khả năng quản lý dự án tốt hơn, chi phí cao hơn nhưng đảm bảo chất lượng. Vì thế, chủ đầu tư cần lựa chọn nhà thầu xây dựng giá tốt nhưng uy tín và trách nhiệm cao để đáp ứng mang lại công trình đẹp và bền vững.

5. Giải đáp một số câu hỏi liên quan chi phí xây dựng chung cư 25 tầng

Chi phí xây chung cư 15 tầng hết bao nhiêu?

Chi phí xây chung cư 15 tầng có diện tích xây dựng là 2000m2 có thể dao động từ 90 đến 120 triệu đồng/m2, phụ thuộc vào các yếu tố như: vị trí địa lý, diện tích đất và tiêu chuẩn công trình,...

Tham khảo thêm Chi phí xây chung cư mini cho thuê đầy đủ, chi tiết nhất

Chi phí xây chung cư 36 - 50 tầng là bao nhiêu?

Chi phí xây dựng chung cư cao từ 36 - 50 tầng, có tầng hầm sẽ dao động từ 15.600.000 - 18.300.000 VNĐ/m2

Đơn giá xây dựng nhà ở xã hội hiện nay là bao nhiêu?

Theo Bộ Xây Dựng, suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân (chiều cao dưới 20 tầng), nhà ở liền kề thấp tầng mức giá trung bình từ 5.100.00 - 8.800.000 VNĐ/m2

Xây chung cư càng nhiều tầng thì chi phí càng tăng có phải không?

Số tầng không phải là yếu tố quyết định chi phí xây dựng chung cư nhiều hay ít. Chưa chắc chung cư 25 tầng đã đắt hơn so với chung cư 15 tầng, hay rẻ hơn chung cư 30 tầng. Thực tế, rất khó để đưa ra con số cụ thể cho chi phí đầu tư xây chung cư, bởi nó muôn hình vạn trạng, phụ thuộc vào năng lực tài chính của chủ đầu tư, phân khúc khách hàng, loại hình và phong cách thiết kế, mức độ hoàn thiện,...

6. Tham khảo một số mẫu chung cư cao tầng đẹp hiện nay

7. Tại sao có sự chênh lệch nhiều về chi phí xây dựng và giá bán chung cư?

Ghi nhận thực tế tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh thành khác, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường hiện nay trung bình từ 25 triệu đồng/m2 đến 100 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần so với chi phí xây chung cư. Điều này khiến không ít người thắc mắc rằng: Vì sao đơn giá xây dựng thấp mà giá bán chung cư lại "đội giá" nhiều như vậy? Để giải đáp vấn đề này, trước hết mời quý độc giả cùng chúng tôi tìm hiểu những căn cứ tính chi phí xây dựng chung cư.

Theo quyết định số 610/2022/QĐ-BXD, suất vốn đầu tư xây dựng công trình (hay suất vốn đầu tư 1161) do Bộ Xây dựng công bố là căn cứ để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng của dự án, xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình ở giai đoạn chuẩn bị dự án.

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình được hiểu là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính theo một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế của công trình (Theo quyết định số 1161/QĐ-BXD).

Cũng theo Quyết định số 610/2022/QĐ-BXD:

Suất vốn đầu tư xây dựng chung cư gồm các khoản chi phí như:

- Chi phí móng

- Chi phí kết cấu và hoàn thiện

- Chi phí cơ điện mức độ cơ bản: Điện, nước

- Chi phí thiết bị, bao gồm:

• Chi phí mua sắm: Các thiết bị phổ thông: Trạm biến áp, thang máy, máy bơm nước, máy bơm phòng cháy chữa cháy, riêng máy phát điện cần làm file báo giá riêng). Các thiết bị đặc thù không nằm trong suất vốn đầu tư của Bộ xây dựng, cần phải yêu cầu báo giá từ các đơn vị nhà thầu xây dựng khác.
• Chi phí gia công: Cần phải lập dự toán theo quy định tại Thông tư 12/2022 BXD

Đây cũng là các khoản phí được tính trong đơn giá xây dựng chung cư. Ngoài ra, có một số chi phí không có trong suất vốn đầu tư xây dựng nên không tính vào chi phí xây chung cư mà phải lập dự toán riêng, gồm có: tiền sử dụng đất, chi phí san lấp, chi phí xử lý nền móng, cọc, chi phí hạ tầng kỹ thuật, chi phí hoàn thiện nội thất, chi phí cảnh quan, tiểu cảnh, chi phí truyền thông, tiếp thị,...

Chi phí cho các hạng mục này đa số đều khá là đắt đỏ, phân khúc chung cư càng cao cấp thì các khoản phí này lại càng nhiều. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn tới sự chênh lệch trong giá bán chung cư và giá xây dựng chung cư hiện nay.

Bên cạnh đó, diện tích bán NSA chỉ bằng khoảng 65% diện tích xây dựng CFA, tức là xây 100 thì chỉ bán được 65, phần còn lại là dành cho các diện tích nhà để xe, sảnh chờ, hành lang, thang máy, cầu thang bộ,.... Do đó, giá bán căn hộ cũng cần phải tính thêm cả chi phí hoàn thành các phần hạng mục kể trên.

Như vậy, từ các thông tin trên, có lẽ bạn đọc đã phần nào lý giải được tại sao giá xây dựng chung cư lại thấp hơn nhiều so với giá bán căn hộ chung cư rồi đúng không. Vì thế, chủ đầu tư cần cân đối ngân sách, tính toán và dự trù chi phí xây chung cư 25 tầng ở đâu, xây cho đối tượng nào, phong cách thiết kế và mức độ hoàn thiện ra sao,... để làm căn cứ đưa ra mức giá bán phù hợp nhất.

8. Lời khuyên từ chuyên gia để tiết kiệm chi phí xây chung cư 25 tầng

Có nhiều nguyên do dẫn đến chi phí xây chung cư 25 tầng bị đội chi phí lên nhiều so với dự toán lúc đầu. Để tránh tình trạng này, chủ đầu tư cần có những kế hoạch và biện pháp cụ thể ngay từ giai đoạn đầu. Dưới đây là một số gợi ý chi tiết:

Lựa chọn khu đất phù hợp

Để tối ưu chi phí đất đai, bạn nên xem xét các khu vực ngoại ô hoặc những nơi đang có quy hoạch thành phố trong tương lai. Những khu vực này thường có giá đất hợp lý hơn và có tiềm năng phát triển cao. Hiểu rõ các khu vực quy hoạch giúp bạn có thể đầu tư lâu dài và tiết kiệm chi phí so với việc đầu tư vào các khu vực nội đô đắt đỏ.

Lập bảng dự toán chi tiết

Lập bảng dự toán chi phí chi tiết từ giai đoạn đầu giúp kiểm soát chi tiêu trong suốt quá trình thi công. Điều này giúp bạn xác định rõ ràng các hạng mục chi phí, từ đó tránh việc chi tiêu không cần thiết. Với bảng dự toán chi tiết, bạn có thể dễ dàng quản lý việc mua sắm vật liệu và các dịch vụ cần thiết, tránh bị lãng phí.

Thủ tục pháp lý

Thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý và giấy tờ cần thiết giúp tránh các chi phí phát sinh không đáng có do vi phạm quy định pháp luật. Đảm bảo công trình được phê duyệt đầy đủ trước khi khởi công để tránh rủi ro đình chỉ thi công và các khoản phạt hành chính.

Đảm bảo chất lượng công trình

Bất kỳ nhà đầu tư nào cũng đều mong muốn dự án không bị lạm chi và nhanh thu hồi vốn, có lãi. Nhưng nếu để tiết kiệm chi phí xây chung cư 25 tầng mà đi đường tắt, xây ẩu, không quan tâm tới chất lượng sẽ dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư mà còn gây ra nhiều nguy hiểm cho người dân sinh sống.

Do đó, chủ đầu tư cần đặt ra nguyên tắc để tối ưu chi phí nhưng vẫn song hành cùng chất lượng công trình thông qua việc:

• Chọn nhà thầu uy tín: Nhà thầu có kinh nghiệm, năng lực và cam kết đảm bảo chất lượng công trình nhưng phù hợp với ngân sách tài chính.
• Sử dụng vật liệu xây dựng chất lượng: Đảm bảo các vật liệu đều đạt tiêu chuẩn chất lượng, có nguồn gốc rõ ràng.
• Tuân thủ quy định của pháp luật: Thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý, đảm bảo công trình được xây dựng đúng quy chuẩn.
• Giám sát chặt chẽ quá trình thi công: Thuê đơn vị giám sát độc lập để kiểm tra chất lượng công trình.

Qua bài viết này, chúng ta đã cùng nhau tìm hiểu chi phí xây chung cư 25 tầng cùng các yếu tố liên quan, từ đó giải thích được sự chênh lệch giữa chi phí xây dựng và giá bán. Việc hiểu rõ cấu trúc chi phí sẽ giúp các nhà đầu tư đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản, và đưa ra dự toán chi phí chi tiết, sát với thực tế. Cám ơn quý đọc giả đã theo dõi bài viết và đừng quên đón đọc các bài viết bổ ích tiếp theo trên greenhn.vn nhé!