Khi thi công xây dựng nhà ở, ngoài việc quan tâm đến chất lượng công trình thì những ảnh hưởng của công trình nhà mình đến nhà hàng xóm cũng là một vấn đề mà chủ nhà và nhà thầu cần đặc biệt lưu ý. Tình trạng xây nhà làm nghiêng, sụt lún nhà hàng xóm không còn xa lạ đối với các công trình xây dựng trong thời gian gần đây bởi sự cẩu thả cũng như thiếu chuyên môn và kinh nghiệm của nhà thầu xây dựng. Nếu bạn đang gặp phải hoặc là nạn nhân của trường hợp trên thì hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về xây nhà làm nghiêng nhà hàng xóm và những điều không thể bỏ qua.

Nguyên nhân xây nhà làm nghiêng nhà hàng xóm

Trong quá trình xây dựng, việc thi công đem tới những ảnh hưởng lớn đối với nhà hàng xóm, đặc biệt là những ngôi nhà liền kề. Có thể thấy nhiều trường hợp như ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm môi trường và những ảnh hưởng không hề nhỏ là hiện tượng như nứt vách, nứt tường, thấm dột; làm hở dầm móng. Vậy đâu là nguyên nhân gây ra tình trạng trên, dưới đây là nguyên nhân xây nhà làm nghiêng nhà hàng xóm mà có thể bạn chưa biết.

Công trình nhà bên cạnh đã xây dựng được lâu năm

Đây chính là nguyên nhân dễ thấy nhất bởi những công trình lâu năm có nền đất yếu, khi cọc được ép xuống, nền đất sẽ dâng lên gây ra lực chèn ép móng nhà kế bên, lực quá lớn sẽ khiến móng nhà sụt lún, nghiêng, nứt vách vô cùng nguy hiểm.

Công trình nhà bên cạnh sử dụng móng nông

Nếu công trình nhà bên cạnh sử dụng móng nông thì khả năng ảnh hưởng càng lớn, việc nhà bị nghiêng rất dễ xảy ra nếu thợ thi công bất cẩn và không có chuyên môn. Đặc biệt nó còn có thể ảnh hưởng tới hệ thống đường ống cấp thoát nước bị vỡ, làm rò đường dây điện đi âm tường, vô cùng nguy hiểm.

Hai ngôi nhà quá sát nhau

Trong trường hợp công trình xây dựng và nhà hàng xóm quá sát nhau thì việc ảnh hưởng là khó có thể tránh khỏi. Tại các thành phố lớn mật độ dân số thường cao nên các ngôi nhà thường được xây sát nhau theo kiểu dãy nhà. Đây cũng là lý do lớn nhất dẫn đến xây nhà làm nghiêng nàng hàng xóm.

Xây nhà làm nghiêng nhà hàng xóm xử lý ra sao?

Trong xây dựng, một quy tắc mà các nhà thầu cần phải tuân theo là an toàn trong thi công và đặc biệt lưu ý đến những ảnh hưởng tới nhà hàng xóm. Đây là một trong những nghĩa vụ đối với chủ sở hữu tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Tại Điều 174 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

"Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh".

Và theo Điều 605 bộ luật dân sự 2015 có quy định về Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra như sau:

"Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra

Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường".

Như vậy chủ sở hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác. Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường.

Theo đó, Bộ luật Dân sự yêu cầu chủ sở hữu công trình đang xây dựng phải bồi thường trong trường hợp làm nứt tường nhà hàng xóm. Nếu người thi công xây dựng cũng có lỗi thì phải liên đới bồi thường. Hiện Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể về mức bồi thường, do đó, các bên có thể thỏa thuận để thống nhất mức bồi thường, dựa vào thiệt hại thực tế.

Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hay có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau: hành vi xây dựng gây lún, nứt, công trình lân cận có thể bị phạt hành chính đến 30 triệu đồng.

Căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về vi phạm quy định về trật tự xây dựng: hành vi tổ chức thi công xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng chưa gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng bị xử phạt như sau:

"Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không che chắn hoặc có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định như sau: a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này; b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo như sau: a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị; b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này; c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau: a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này; b) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị; c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Biện pháp khắc phục hậu quả: a) Buộc thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường đối với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này; b) Buộc bổ sung phương tiện che chắn theo quy định và khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này; c) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại đối với hành vi quy định tại khoản 3 Điều này; d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 6 và khoản 7 Điều này.
Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau: a) Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình; b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng; c) Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm".

Cách hạn chế xây nhà làm nghiêng nhà hàng xóm

Để tránh tình trạng xây nhà ảnh hưởng tới nhà hàng xóm thì bạn phải lên kế hoạch ngay từ ban đầu, từ khâu đào móng nhà cần yêu cầu phòng bộ phận phụ trách quản lý xây dựng của phường lập biên bản để ghi nhận hiện trạng nhà mình và các nhà xung quanh. Từ đó có phương án phù hợp, tránh những ảnh hưởng nghiêm trọng tới móng nhà kế bên.

Bạn cũng nên tham khảo ý kiến chuyên gia để quá trình xây dựng hạn chế ảnh hưởng tới nhà hàng xóm nhất. Đồng thời trước khi thi công cần nhận được sự đồng ý giúp đỡ của nhà hàng xóm, bạn phải trao đổi rõ về hiện trạng móng của công trình, trình bày các phương ấn và kỹ thuật thi công, xảy ra ảnh hưởng như thế nào nếu bị tác động.

Để rõ ràng hơn, trước và trong quá trình thi công bạn cần lưu giữ lại hiện trạng của phần phần tường giáp ranh để làm minh chứng bằng cách chụp ảnh lại. Nếu sau này có xảy ra vướng mắc thì bên có trách nghiệm cần có phương án xử lý và khắc phục kịp thời.

Ngoài những vấn đề kể trên, hai bên cần có một biên bản rõ ràng về vấn đề phát sinh cũng như có phương án đền bù phù hợp. Ngoài ra chủ nhà cần phải tuân thủ quy tắc an toàn cũng như vệ sinh trong thi công, tránh ảnh hưởng đến nhà kế bên như vữa hoặc gạch đá rơi sang làm bẩn, làm vỡ ngói nhà bên cạnh. Phải có những giải pháp như che bạt, nhắc nhở đội thợ xây dựng và chú ý đến giờ giấc thi công cũng như không để tiếng ồn làm ảnh hưởng đến nhà hàng xóm.

Trong trường hợp xây nhà làm nghiêng nhà hàng xóm và không thể thỏa thuận ổn thỏa thì nhà hàng xóm hoàn toàn có thể kiện lên Tòa án nhân dân và giải quyết theo đúng quy định của pháp luật. Dù bạn là chủ nhà hay nạn nhân cũng cần chú ý điều này nhé.