Xây Nhà 2026: 6 Lưu Ý Cốt Lõi Chủ Đầu Tư Cần Biết

Năm 2026 được dự báo là thời điểm thị trường xây dựng đi vào ổn định với các quy chuẩn chất lượng và pháp lý ngày càng khắt khe hơn. Với các chủ đầu tư (gia chủ) đang có kế hoạch khởi công tổ ấm vào năm này, việc chuẩn bị không chỉ đơn thuần là có tiền và có đất.

Để tránh rơi vào thế bị động do thay đổi luật, biến động giá vật tư hay lỗi thời về công năng, GreenHN đã tổng hợp 5 công việc và lưu ý quan trọng nhất mà bạn cần chuẩn bị ngay từ bây giờ.

1. Xác định rõ nhu cầu và ngân sách đầu tư

1.1. Nhu cầu sử dụng

Số lượng phòng ngủ, phòng khách, bếp, nhà vệ sinh
Có xây tầng hầm không
Phong cách kiến trúc: hiện đại, cổ điển, tối giản
Diện tích xây dựng, mật độ mong muốn
Nhu cầu đặc biệt: thang máy, phòng thờ, phòng làm việc, sân vườn,…

1.2. Dự toán tài chính

Chi phí thiết kế
Chi phí xây dựng (thô + hoàn thiện)
Chi phí mua vật liệu
Chi phí thuê giám sát, tư vấn
Dự phòng 5–10% cho phát sinh

Việc xác định rõ ngân sách giúp Chủ đầu tư làm việc minh bạch với đơn vị thiết kế và nhà thầu.

2. Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất

Trước khi tiến hành thiết kế hoặc xin phép, Chủ đầu tư cần kiểm tra rõ:

Loại đất có được phép xây dựng nhà ở không
Quy hoạch chi tiết 1/2000 hoặc 1/500 tại khu vực
Chiều cao tối đa được xây dựng
Chỉ giới đường đỏ – chỉ giới xây dựng
Có tranh chấp hay đang thế chấp không

Nếu đất chưa đủ điều kiện (đang tranh chấp, chưa sang tên…), Chủ đầu tư phải giải quyết trước.

3. Thuê đơn vị thiết kế và chuẩn bị hồ sơ thiết kế

3.1. Lựa chọn đơn vị thiết kế uy tín

Chủ đầu tư nên xem xét hồ sơ năng lực của đơn vị thiết kế như:

Chứng chỉ năng lực của công ty thiết kế
Kinh nghiệm thực hiện các công trình tương tự
Minh bạch về quy trình và báo giá

3.2. Các bản vẽ thiết kế cần có

Theo quy định và thực tế thi công, bộ hồ sơ thiết kế cần gồm:

Thiết kế kiến trúc
Thiết kế kết cấu
Thiết kế điện – nước (MEP)
Thiết kế nội thất (nếu cần)
Phối cảnh 3D để hình dung công trình tổng thể

3.3. Lợi ích của hồ sơ thiết kế đầy đủ giúp Chủ đầu tư có thể:

Xin phép xây dựng dễ dàng
Tránh sai sót trong thi công
Hạn chế phát sinh chi phí
Đảm bảo an toàn cho công trình

4. Thực hiện thủ tục xin phép xây dựng

Đối với hầu hết công trình nhà ở đô thị, Chủ đầu tư cần làm hồ sơ xin phép xây dựng tại UBND cấp xã/phường nơi có công trình xây dựng.

4.1. Hồ sơ xin phép xây dựng mới thực hiện theo Điều 55 Nghị định 175/2024/NĐ-CP gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP;
Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng (Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,..)
02 bộ hồ sơ thiết kế
Cam kết đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề (nếu có)
Một số tài liệu khác tùy theo địa phương

4.2. Thời gian cấp phép

Theo quy định tại khoản 1 Điều 102 Luật xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi điểm b khoản 36 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi năm 2020, thời gian cấp phép là 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Việc có giấy phép là yêu cầu bắt buộc để tránh bị xử phạt, đình chỉ hoặc buộc tháo dỡ.

5. Tìm kiếm và ký hợp đồng với nhà thầu xây dựng

Chủ đầu tư cần tìm Nhà thầu có năng lực để tránh sai sót trong quá trình thi công. Có hai lựa chọn Nhà thầu cho Chủ đầu tư như:

Nhà thầu thi công xây dựng trọn gói: giúp Chủ đầu tư tối ưu thời gian và chi phí, tránh xung đột giữa các giai đoạn thi công của các nhà thầu phụ mà Chủ đầu tư tự ký hợp đồng.
Nhà thầu thi công từng hạng mục của công trình như: thi công phần thô, thi công phần hoàn thiện, thi công cơ điện, thi công nội thất,...

5.2. Tiêu chí chọn nhà thầu uy tín

Hồ sơ pháp lý đầy đủ
Đội ngũ kỹ sư, công nhân tay nghề rõ ràng
Hợp đồng minh bạch, rõ ràng các điều khoản về quyền và trách nhiệm của hai bên.
Giá cả minh bạch và không bị phát sinh trong quá trình thi công.
Cam kết tiến độ
Chính sách bảo hành công trình

5.3. Những nội dung Chủ đầu tư cần lưu ý khi ký hợp đồng thi công với Nhà thầu xây dựng.

Hợp đồng thi công xây dựng là một nội dung quan trọng trong quá trình Chủ đầu tư xây dựng nhà ở. Để thuận lợi trong quá trình xây dựng, tránh tranh chấp giữa Nhà thầu và Chủ đầu tư, nội dung của Hợp đồng rất quan trọng. Do đó, Hợp đồng thi công xây dựng chủ đầu tư cần lưu ý những nội dung sau:

Chủ thể ký hợp đồng: Cần xem xét kỹ hồ sơ năng lực của Nhà thầu
Các hạng mục công việc chi tiết mà Nhà thầu thực hiện: Cần có báo giá chi tiết để tránh phát sinh giá về sau.
Giá trị hợp đồng , các đợt thanh toán và hình thức thanh toán
Tiến độ thi công: Lưu ý tổng tiến độ thi công là bao lâu, đã bao gồm ngày nghỉ, ngày lễ tết và các trường hợp được gia hạn tiến độ thi công.
Chất lượng vật tư và tiêu chuẩn kỹ thuật
Trách nhiệm về an toàn lao động
Biện pháp xử lý phát sinh
Quyền và nghĩa vụ của Chủ đầu tư và Nhà thầu: Chủ đầu tư cần quan tâm những nghĩa vụ của Nhà thầu cần phải thực hiện những gì?
Điều khoản phạt và bồi thường thiệt hại.
Bảo hành công trình
Các trường hợp tạm dừng và chấm dứt hợp đồng.