Quy trình xin giấy phép xây dựng chung cư mini 2026: Hướng dẫn từng bước từ A-Z.

Giấy phép xây dựng là gì?

Tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định về khái niệm giấy phép xây dựng như sau:

Giấy phép xây dựng: Cho phép xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình.

Hiểu đơn giản: Đây là quyết định cho phép bạn được quyền tác động vào đất để tạo nên ngôi nhà của mình một cách hợp pháp.

Trong đó theo khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020 quy định giấy phép xây dựng có 4 loại bao gồm:

(1) Giấy phép xây dựng mới;

(2) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

(3) Giấy phép di dời công trình;

(4) Giấy phép xây dựng có thời hạn.

Việc xin giấy phép xây dựng không chỉ là thủ tục hành chính mà còn giúp đảm bảo công trình tuân thủ các quy định pháp luật, tránh tranh chấp và vi phạm có thể dẫn đến xử phạt hoặc buộc tháo dỡ.

2. Quy Trình & Hồ Sơ Xin Cấp Giấy Phép Xây Dựng Mới Năm 2026

Để xin cấp mới GPXD cho nhà ở riêng lẻ, chủ nhà cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép

Một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu quy định).

• Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).

• Bản vẽ thiết kế xây dựng (gồm mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, móng, sơ đồ điện nước...).

• Cam kết đảm bảo an toàn cho công trình liền kề (đối với nhà phố).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan thẩm quyền

Nộp tại Bộ phận một cửa của UBND Quận/Huyện nơi có đất.

Hình thức nộp: Trực tiếp, qua bưu điện hoặc trực tuyến.

Lưu ý: tại TP Hà Nội, từ ngày 9/6/2025 Hà Nội tiếp nhận 100% hồ sơ theo hình thức trực tuyến và trực tuyến toàn trình đối với thủ tục cấp giấy phép xây dựng.

Bước 3: Tiếp nhận và thẩm định

3.1 Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ, đi khảo sát thực địa để xác minh hiện trạng. Nếu hồ sơ thiếu, bạn sẽ được hướng dẫn bổ sung.

Cơ quan cấp phép kiểm tra hồ sơ:

- Nếu hợp lệ → Cấp giấy biên nhận.

- Nếu chưa hợp lệ → Thông báo một lần bằng văn bản để chủ đầu tư bổ sung.

- Thời gian kiểm tra hồ sơ: 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.

Lưu ý: Nếu hồ sơ bổ sung vẫn chưa đáp ứng yêu cầu, trong 05 ngày làm việc, cơ quan cấp phép tiếp tục gửi văn bản hướng dẫn bổ sung. Nếu sau nhiều lần bổ sung vẫn không đạt yêu cầu, trong 03 ngày làm việc, cơ quan cấp phép có trách nhiệm thông báo lý do không cấp phép.

3.2 Thẩm định hồ sơ và lấy ý kiến các cơ quan liên quan

- Cơ quan cấp phép tổ chức kiểm tra thực địa (nếu cần).

- Nếu công trình thuộc lĩnh vực chuyên ngành (môi trường, phòng cháy chữa cháy...), cơ quan cấp phép gửi văn bản lấy ý kiến các cơ quan liên quan.

- Các cơ quan liên quan có 12 ngày để phản hồi. Nếu quá thời hạn mà không có ý kiến → Được xem là đồng ý.

Bước 4: Nhận kết quả và đóng lệ phí

Thời gian giải quyết thông thường là 15 ngày làm việc (đối với nhà ở riêng lẻ) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

4.1 Cấp giấy phép điều chỉnh hoặc từ chối cấp phép

Thời hạn giải quyết:

- 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ.

- 20 ngày làm việc đối với công trình khác.

Nếu đến thời hạn nhưng chưa thể giải quyết, cơ quan cấp phép phải có văn bản thông báo, nhưng không được kéo dài quá 10 ngày.

- Nếu cấp phép: Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng điều chỉnh.

- Nếu từ chối: Cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

4.2 Lệ phí xử lý điều chỉnh giấy phép xây dựng

Lệ phí điều chỉnh giấy phép xây dựng không được quy định chung trên toàn quốc mà do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo Thông tư 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính. Tuy nhiên, dựa trên mức thu tại nhiều địa phương, lệ phí thường dao động như sau:

Mức phí tham khảo tại một số địa phương:

Hà Nội:

Nhà ở riêng lẻ: 75.000 – 100.000 VNĐ/hồ sơ

Công trình khác: 150.000 – 300.000 VNĐ/hồ sơ

TP. Hồ Chí Minh:

Nhà ở riêng lẻ: 50.000 – 100.000 VNĐ/hồ sơ

Công trình khác: 150.000 – 250.000 VNĐ/hồ sơ

Đà Nẵng, Bình Dương, Hải Phòng...

Nhà ở riêng lẻ: 50.000 – 100.000 VNĐ/hồ sơ

Công trình khác: 100.000 – 300.000 VNĐ/hồ sơ

Lệ phí có thể thay đổi tùy theo quy mô điều chỉnh

- Trường hợp thay đổi nhỏ (không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính): Phí thường thấp hơn.

- Trường hợp điều chỉnh lớn (thay đổi diện tích, số tầng, kết cấu...): Có thể áp dụng mức phí cao hơn.

Nơi nộp lệ phí: UBND cấp xã/phường nơi có công trình xây dựng.

Cách kiểm tra mức lệ phí cụ thể

- Tra cứu trên website của Sở Xây dựng địa phương. 

- Liên hệ trực tiếp UBND cấp xã/phường nơi có công trình xây dựng.

Lưu ý: Đây là mức tham khảo, lệ phí thực tế có thể thay đổi tùy vào từng địa phương.

3. Lưu ý khi điều chỉnh giấy phép xây dựng

Dưới đây là một số lưu ý thực tế quan trọng khi điều chỉnh giấy phép xây dựng để tránh rắc rối pháp lý và đảm bảo quá trình thi công suôn sẻ:

3.1 Không phải thay đổi nào cũng cần điều chỉnh giấy phép

- Nếu thay đổi bên trong công trình mà không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực (ví dụ: điều chỉnh bố trí nội thất, hệ thống điện nước) thì không cần điều chỉnh giấy phép.

- Nếu thay đổi ngoại thất nhưng không ảnh hưởng đến diện tích, chiều cao, công năng (ví dụ: thay đổi màu sơn, vật liệu hoàn thiện) thì không cần điều chỉnh.

- Nếu mở rộng diện tích, tăng số tầng, thay đổi công năng lớn thì bắt buộc phải điều chỉnh.

3.2 Tránh vừa thi công vừa xin điều chỉnh

- Nếu tự ý thay đổi mà chưa có giấy phép điều chỉnh, công trình có thể bị xử phạt, đình chỉ thi công hoặc buộc khôi phục hiện trạng ban đầu.

- Thời gian xin điều chỉnh thường mất từ 15 - 30 ngày (hoặc lâu hơn nếu hồ sơ bị yêu cầu bổ sung), do đó cần lập kế hoạch từ sớm để tránh ảnh hưởng tiến độ.

3.3 Kiểm tra quy hoạch và hệ số xây dựng trước khi điều chỉnh

- Nếu mở rộng diện tích hoặc tăng tầng, cần kiểm tra xem có vượt mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất hay không.

- Một số khu vực có quy hoạch hạn chế chiều cao hoặc yêu cầu lộ giới, nếu không tuân thủ có thể không được cấp phép điều chỉnh.

3.4 Hồ sơ điều chỉnh cần đầy đủ và chính xác

- Nếu bản vẽ thiết kế không đúng quy định, hồ sơ có sai sót hoặc thiếu giấy tờ pháp lý, quá trình xin điều chỉnh sẽ bị kéo dài hoặc từ chối.

- Cần làm việc với đơn vị thiết kế và tư vấn pháp lý để chuẩn bị hồ sơ đúng ngay từ đầu.

3.5 Cẩn trọng khi thuê dịch vụ làm giấy phép

- Nếu thuê dịch vụ làm giấy phép, nên chọn đơn vị uy tín, tránh các dịch vụ "làm nhanh" nhưng hồ sơ không chuẩn, dễ bị kiểm tra và thu hồi giấy phép sau này.

- Nếu cần thay đổi lớn, nên làm việc trực tiếp với cơ quan cấp phép để nắm rõ yêu cầu.

Việc điều chỉnh giấy phép xây dựng có thể phức tạp và mất nhiều thời gian nếu không hiểu rõ quy trình pháp lý. Đừng lo! GreenHN với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm sẽ giúp bạn xử lý nhanh gọn, đảm bảo hồ sơ hợp lệ và công trình thi công thuận lợi.

[form_tuvanmienphi]

Gọi ngay: 0967 212 388 - 0922 771 133 - 0922 991 133 để được tư vấn và hỗ trợ

𝐂𝐎̂𝐍𝐆 𝐓𝐘 𝐂𝐏 𝐓𝐔̛ 𝐕𝐀̂́𝐍 𝐓𝐇𝐈𝐄̂́𝐓 𝐊𝐄̂́ 𝐕𝐀̀ 𝐗𝐀̂𝐘 𝐃𝐔̛̣𝐍𝐆 𝐆𝐑𝐄𝐄𝐍𝐇𝐍

🏠 Hà Nội: BT1-16 Khu nhà ở cho CBCS cục B42, B57 - Tổng cục V, Bộ Công An, Phường Thanh Liệt, TP. Hà Nội

🏠 TP.HCM: Số 65 Nguyễn Hậu, Phường Phú Thọ Hòa, Thành Phố Hồ Chí Minh