Sự thắt chặt pháp lý đối với chung cư mini từ 2025-2026

Thời kỳ của chung cư mini tự phát đã chấm dứt. Với sự ra đời của Luật Nhà Ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD, hành lang pháp lý cho loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ (thường gọi là chung cư mini) đã trở nên cực kỳ chặt chẽ. Điều này nhằm xóa bỏ chung cư mini mất an toàn, bảo vệ tính mạng người dân.

Vậy nếu bạn là cá nhân, có đất và muốn xây dựng để cho thuê, bạn cần tuân thủ những gì để không bị cưỡng chế tháo dỡ?

Chung cư mini 2025 - 2026

1. Hồ sơ thiết kế - Thẩm tra thiết kế xây dựng

Theo Điều 4 Thông tư 05/2024/TT-BXD, yêu cầu về hồ sơ thiết kế đối với cá nhân xây dựng nhà ở từ 02 tầng trở lên (quy mô dưới 20 căn hộ cho thuê) đã được nâng lên một chuẩn mực mới.

Nếu trước đây, nhiều chủ nhà chỉ cần một bản vẽ xin phép sơ sài, rồi tự ý ngăn chia phòng khi thi công, thì nay điều đó là bất khả thi. Luật quy định hồ sơ phải xác định chính xác các thông số:

Tổng số căn hộ: Cố định ngay từ đầu, không được tự ý cơi nới thêm phòng.
Chi tiết từng tầng: Số lượng căn hộ tại mỗi tầng, diện tích xây dựng của từng căn.
Không gian chung: Phải chỉ rõ khu vực để xe, diện tích hành lang, cầu thang.

Góc tư vấn GreenHN: Việc thay đổi thiết kế sau khi đã xin phép (như chia nhỏ phòng để tăng lợi nhuận) hiện nay bị kiểm soát rất gắt gao qua các đợt thanh tra. Do đó, chủ đầu tư cần một đơn vị thiết kế tối ưu công năng ngay từ bản vẽ đầu tiên để vừa đạt hiệu quả kinh tế, vừa đúng luật. GreenHN sẵn sàng hỗ trợ bạn tính toán bài toán này.

[form_tuvanmienphi]

2. Quy định về Giấy phép xây dựng và Thông báo khởi công

Luật phân chia rõ hai trường hợp:

Trường hợp phải xin phép: Bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng kèm hồ sơ thiết kế chi tiết như đã nêu trên.
Trường hợp miễn phép: Ngay cả khi được miễn GPXD (ở một số khu vực nông thôn nhất định), chủ nhà không được tự ý xây. Bạn bắt buộc phải gửi văn bản thông báo đến UBND xã/phường (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có nhà ở được xây dựng. Văn bản thông báo phải nêu rõ các thông tin về số tầng được xây dựng, số lượng căn hộ được xây dựng tại mỗi tầng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ, tổng số lượng căn hộ của cả nhà ở này, khu vực để xe, diện tích sử dụng chung của từng tầng và của nhà ở.

Hậu quả pháp lý: Theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP, nếu xây sai nội dung giấy phép hoặc văn bản thông báo (sai số tầng, sai mật độ), công trình sẽ bị xử phạt hành chính nặng và buộc tháo dỡ phần vi phạm.

quy định về giấy phép xây dựng và khởi công

3. Quy định và yêu cầu về PCCC

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023: nếu cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê, thì không phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, không phải thực hiện các yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhưng phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:

(1) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

(2) Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;

(3) Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Ngoài ra, theo quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 03/2021/TT-BXD, căn hộ chung cư phải đáp ứng yêu cầu tối thiểu gồm một phòng ở và một khu vệ sinh, với diện tích sử dụng không dưới 25m².

Đối với chung cư mini, nếu diện tích mỗi tầng vượt quá 300m², yêu cầu bắt buộc phải bố trí ít nhất 02 lối thoát hiểm tại hành lang chung hoặc lối đi. Ban công nối liền với thang thoát nạn cũng cần đủ sức chứa số lượng người trên tầng theo thiết kế. Lưu ý, không được sử dụng thang xoắn ốc hoặc bậc thang hình dẻ quạt làm thang thoát nạn để đảm bảo an toàn theo đúng quy định.

Quy định về PCCC

Như vậy, điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với chung cư mini bao gồm:

Quy định chung:

Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ;
Đảm bảo an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa;
Đảm bảo khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh
Thiết kế và xây dựng nhà chung cư mini phải đáp ứng các tiêu chuẩn quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng 2014
Phải có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đầy đủ và đúng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014

Quy định riêng:

Đối với chung cư mini tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng;
Đối với chung cư mini thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
Đối với chung cư mini tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Tóm lại, để được cấp giấy phép xây dựng chung cư mini, chủ đầu tư cần tuân thủ các yêu cầu cơ bản bao gồm mục đích sử dụng, thiết kế, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin cấp phép xây dựng và đảm bảo an toàn cho các đối tượng liên quan. Tuy nhiên, việc cấp giấy phép xây dựng chung cư mini có thể được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc không chấp thuận, phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Trước khi xin cấp giấy phép xây dựng chung cư mini, bạn nên tìm hiểu kỹ về quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật tại cơ quan quản lý xây dựng cấp xã nơi có công trình xây dựng

Thực tế hiện nay, không nhiều chung cư mini đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên, thậm chí không ít chung cư mini xây dựng sai phép. Điển hình là các vi phạm như xây dựng vượt số tầng cho phép, không đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, xử lý nước thải, xây dựng sai nội dung giấy phép,.... Những vi phạm này có thể dẫn đến xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ theo quy định tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Điều này không chỉ gây thiệt hại lớn về tài chính mà còn ảnh hưởng đến uy tín và tính pháp lý của dự án.

Chính vì vậy, khi có nhu cầu xây dựng chung cư mini, chủ đầu tư cần đặc biệt chú trọng tìm hiểu kỹ các thông tin về quy hoạch, pháp lý. Đừng để những sai sót trong quá trình xin giấy phép xây dựng, thiết kế hay thi công làm ảnh hưởng đến hiệu quả dự án của bạn. Đối với những chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc không có thời gian quản lý, việc hợp tác với một đơn vị chuyên nghiệp là giải pháp tối ưu.

Điều kiện cấp phép xây dựng đối với chung cư mini

GreenHN - Lựa chọn hàng đầu cho thiết kế và thi công chung cư mini. Với kinh nghiệm dày dặn trong việc triển khai các dự án chất lượng, đúng quy chuẩn pháp luật, chúng tôi cung cấp các dịch vụ toàn diện, bao gồm:

Tư vấn pháp lý: Hỗ trợ xin cấp giấy phép xây dựng và đảm bảo công trình tuân thủ nghiêm ngặt các quy định hiện hành.
Thiết kế tối ưu: Đội ngũ kiến trúc sư giàu kinh nghiệm giúp tối ưu hóa không gian, phù hợp với nhu cầu sử dụng và thị trường mục tiêu.
Thi công chuyên nghiệp: Cam kết chất lượng công trình đạt tiêu chuẩn cao, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn, xử lý nước thải và phòng cháy chữa cháy.
Hỗ trợ toàn diện: Đồng hành cùng chủ đầu tư từ giai đoạn lập kế hoạch, thiết kế, thi công đến hoàn thiện, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí.

GreenHN luôn đặt uy tín và chất lượng lên hàng đầu, mang đến giải pháp bền vững và hiệu quả cho chủ đầu tư. Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị đáng tin cậy để xây dựng chung cư mini, hãy liên hệ với GreenHN để được tư vấn chi tiết và đồng hành cùng bạn trên hành trình hiện thực hóa dự án.