Kỹ thuật thi công nhà phố có tầng hầm an toàn, hiệu quả

Thi công nhà phố có tầng hầm đang trở thành xu hướng tất yếu tại các đô thị lớn như Hà Nội, nơi quỹ đất ngày càng hạn hẹp nhưng nhu cầu mở rộng không gian sống và chỗ để xe vẫn không ngừng tăng cao. Tuy nhiên, để xây tầng hầm an toàn, không ảnh hưởng đến nhà liền kề, chống thấm hiệu quả và đảm bảo pháp lý, chủ đầu tư buộc phải hiểu rõ đặc thù kỹ thuật cũng như quy trình thi công chuẩn chỉnh. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm trọn A–Z về thi công nhà phố có tầng hầm – từ những thách thức thường gặp, phương pháp thi công phổ biến đến chi phí và lựa chọn đơn vị uy tín.

Vì sao nên xây tầng hầm cho nhà phố? 

Trong điều kiện đô thị Việt Nam hiện nay, nơi mật độ dân cư dày đặc và quỹ đất ngày càng thu hẹp, thi công nhà phố có tầng hầm không còn là lựa chọn xa xỉ mà đã trở thành giải pháp tối ưu, mang tính bắt buộc cho nhiều gia chủ. Tuy nhiên, việc có nên xây tầng hầm hay không cần được nhìn nhận không chỉ ở khía cạnh công năng, mà còn từ góc độ kỹ thuật, phong thủy, chi phí đầu tư và lâu dài.

Hãy cùng đi sâu vào từng khía cạnh để thấy được thi công tầng hầm cho nhà phố không chỉ là một xu hướng, mà là một chiến lược xây dựng hiệu quả cho tương lai.

Tối ưu hóa hệ số sử dụng đất – Khai thác triệt để không gian ngầm

Một trong những lý do hàng đầu khiến thi công nhà phố có tầng hầm ngày càng phổ biến chính là việc tận dụng hệ số sử dụng đất hợp pháp. Tầng hầm (kể cả tầng hầm nửa nổi) thường không bị tính vào mật độ xây dựng hoặc tổng sàn (tùy theo địa phương), cho phép chủ đầu tư "ăn gian" được diện tích sử dụng mà vẫn đảm bảo đúng quy hoạch.

Ví dụ, với lô đất 60m², nếu bạn chỉ được phép xây dựng 3 tầng thì sẽ có khoảng 180m² sàn. Nhưng nếu có thêm tầng hầm, bạn có thể nâng tổng diện tích sử dụng lên 240m² – một khoản không gian đáng giá, đặc biệt nếu tầng hầm được quy hoạch làm kho, gara, phòng kỹ thuật hay không gian phụ trợ.

Giải pháp kỹ thuật xử lý cao độ và nền đất không đều

Khi thi công nhà phố tại các khu vực có địa hình thấp hơn mặt đường hoặc có độ chênh cao giữa hai lô đất liền kề, xây tầng hầm giúp xử lý hiệu quả bài toán cao độ. Trong thiết kế hạ tầng đô thị, việc thoát nước thường theo hướng “tự chảy”, nếu mặt nền nhà thấp hơn mặt đường thì nguy cơ ngập úng cực kỳ cao.

Thi công nhà phố có tầng hầm giúp nâng cao cốt nền một cách tự nhiên, đồng thời có thể bố trí hệ thống thu – đẩy nước thải, nước mưa hiệu quả hơn, giảm thiểu áp lực ngập úng và thấm ngược từ bên ngoài vào kết cấu công trình.

Tuy nhiên, trong trường hợp địa chất yếu, gần mạch nước ngầm hoặc có bùn hữu cơ, việc thi công tầng hầm sẽ yêu cầu:

• Khoan khảo sát địa chất kỹ càng
• Gia cố móng bằng cọc khoan nhồi, cọc bê tông ly tâm
• Thiết kế hệ thống chống thấm ngược, tường chắn đất bằng tường vây barrette hoặc cừ ván thép nếu cần

Tăng giá trị sử dụng và khai thác thương mại

Với xu hướng "nhà phố đa chức năng", thi công tầng hầm không đơn thuần là bổ sung tiện ích mà còn mở ra cơ hội khai thác thương mại cực kỳ lớn. Đặc biệt với những căn nhà phố mặt tiền kinh doanh:

• Tầng trệt dùng để kinh doanh: showroom, quán café, văn phòng
• Tầng hầm dùng làm kho hàng, phòng kỹ thuật hoặc bãi đậu xe riêng
• Tầng trên để ở

Điều này giúp tách biệt hoàn toàn không gian sống và kinh doanh – yếu tố ngày càng được chú trọng trong thiết kế kiến trúc đô thị hiện đại. Các khách hàng thuê văn phòng, spa, hoặc showroom hiện nay đều ưu tiên nhà phố có tầng hầm, bởi nó giúp vận hành dễ dàng hơn và tiện lợi cho khách đến giao dịch.

Gia tăng hiệu quả sử dụng năng lượng và điều tiết vi khí hậu

Một lợi thế ít người biết khi thi công nhà phố có tầng hầm, đó là tầng hầm có thể đóng vai trò như “tấm đệm nhiệt” cho các tầng phía trên. Đặc biệt tại Việt Nam – nơi có khí hậu nhiệt đới nóng ẩm – việc có một lớp không gian ngầm giữa nền đất và tầng sinh hoạt giúp:

• Giảm bức xạ nhiệt từ mặt đất vào tầng trệt
• Giữ nhiệt độ ổn định, mát mẻ vào mùa hè, ấm vào mùa đông
• Hạn chế tiếng ồn từ tầng hầm nếu sử dụng làm gara hoặc phòng kỹ thuật

Ngoài ra, khi được thiết kế thông minh, tầng hầm còn là nơi lý tưởng để bố trí bồn nước, hệ thống máy lạnh trung tâm, hệ thống PCCC, mà không chiếm dụng không gian sinh hoạt chính.

Những thách thức khi thi công nhà phố có tầng hầm 

Xây tầng hầm cho nhà phố không đơn giản chỉ là “đào sâu hơn một tầng”. Trên thực tế, đây là một trong những hạng mục thi công phức tạp bậc nhất, đòi hỏi chủ đầu tư và đội ngũ kỹ thuật phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ khảo sát địa chất, thiết kế kết cấu, đến tổ chức thi công an toàn. Dưới đây là những thách thức điển hình mà bạn cần nắm rõ trước khi bắt đầu thi công nhà phố có tầng hầm.

Địa chất yếu – Nếu không xử lý móng kỹ, rất dễ sụt lún

Hầu hết các khu đô thị ở Việt Nam đều có địa chất khá yếu – đất mềm, nhiều lớp bùn hữu cơ, hoặc mạch nước ngầm sát mặt đất. Với nhà không có tầng hầm, việc xử lý móng đã khó, thì với nhà có tầng hầm, áp lực đất và nước tăng lên gấp nhiều lần.

Nhiều công trình thi công nhà phố có tầng hầm nhưng bỏ qua bước khảo sát địa chất bài bản, hậu quả là sau vài năm sử dụng đã bắt đầu thấy hiện tượng nứt tường, lún sàn, nghiêng móng, thậm chí ảnh hưởng tới cả nhà liền kề.

Giải pháp bắt buộc là phải:

• Khảo sát địa chất ngay từ đầu
• Thiết kế móng phù hợp: ép cọc bê tông ly tâm, khoan nhồi, hoặc gia cố nền
• Gia cố thép, tăng cường hệ dầm giằng và đài móng chắc chắn

Tầng hầm nằm dưới mặt đất, nếu không xử lý đúng kỹ thuật ngay từ giai đoạn móng, sau này rất khó (thậm chí không thể) khắc phục triệt để.

Chống thấm và thoát nước tầng hầm 

Một trong những lỗi phổ biến sau khi thi công nhà phố có tầng hầm là… tầng hầm bị thấm nước, ẩm mốc, hoặc thậm chí có mùi hôi. Điều này thường xảy ra khi chủ nhà chọn giải pháp thi công chống thấm sơ sài, hoặc hệ thống thoát nước chưa tính toán kỹ.

Tầng hầm thường xuyên tiếp xúc với nước ngầm và nước mưa. Nếu không chống thấm từ đầu hoặc không thiết kế thoát nước hợp lý, hậu quả là:

• Ẩm ướt, nấm mốc phát sinh trong tầng hầm
• Ảnh hưởng tới kết cấu bê tông, cốt thép
• Mất giá trị sử dụng, đặc biệt nếu dùng làm gara hoặc phòng ở

Giải pháp hiệu quả là kết hợp chống thấm 2 lớp (vừa bên trong vừa bên ngoài), sử dụng phụ gia chống thấm ngay trong bê tông, đồng thời lắp đặt hệ thống hố ga + bơm chìm tự động để xử lý nước mưa hoặc nước ngầm xâm nhập.

Ảnh hưởng đến nhà liền kề – Cực kỳ nghiêm trọng nếu thi công sai cách

Với kiểu nhà phố san sát nhau, việc đào sâu tầng hầm mà không có biện pháp bảo vệ công trình bên cạnh là cực kỳ nguy hiểm. Nhiều vụ kiện tụng, đình chỉ thi công xảy ra chỉ vì thi công nhà phố có tầng hầm mà làm nứt móng, lún tường nhà hàng xóm.

Khi đào tầng hầm, đất bị xáo trộn, mạch nước ngầm thay đổi, nếu không có tường vây và hệ thống chống đỡ phù hợp, nhà bên dễ bị:

• Lún, nứt tường, sàn, trần
• Sụt lở đất móng
• Thấm nước ngược vào tầng hầm nhà bên

Để đảm bảo an toàn, đội ngũ kỹ thuật cần:

• Thi công cọc vây hoặc tường chắn quanh khu vực đào hầm
• Gia cố nền bằng cừ tràm hoặc phun vữa áp lực cao
• Lắp đặt hệ thống chống đỡ tạm bằng dầm thép, không để đất trống quá lâu
• Có biên bản khảo sát và ghi nhận hiện trạng nhà liền kề trước khi khởi công

Một số dự án cao tầng trong hẻm nhỏ thậm chí còn phải thi công theo phương án Top-down để hạn chế ảnh hưởng công trình xung quanh.

Xin phép xây dựng riêng cho nhà có tầng hầm – Không thể “qua loa”

Không phải cứ xin phép xây nhà phố là mặc định được đào tầng hầm. Thực tế, khi thi công nhà phố có tầng hầm, bạn cần nộp hồ sơ xin phép xây dựng riêng với nhiều yêu cầu kỹ thuật hơn, cụ thể:

• Bản vẽ mặt cắt tầng hầm, thể hiện rõ độ sâu, lối lên xuống, thông gió
• Biện pháp thi công chi tiết: vây chắn, chống lún, thoát nước…
• Kết quả khảo sát địa chất
• Giấy xác nhận an toàn của cơ quan có thẩm quyền (nếu cần)

Việc này không chỉ giúp hợp pháp hóa công trình mà còn là cơ sở để thi công an toàn, minh bạch. Nhiều trường hợp xây tầng hầm “lậu” bị phạt, buộc tháo dỡ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ và chi phí của gia chủ.

Không thể phủ nhận những tiện ích mà tầng hầm mang lại, nhất là với nhà phố có mặt tiền nhỏ, quỹ đất hạn chế. Tuy nhiên, đi kèm với đó là hàng loạt rủi ro và yêu cầu kỹ thuật nghiêm ngặt.

Thi công nhà phố có tầng hầm không dành cho những đơn vị thiếu kinh nghiệm, càng không dành cho những phương án thi công “tiết kiệm bằng mọi giá”. Ngay từ bước đầu tiên – khảo sát, thiết kế, xin phép, đến thi công từng chi tiết – bạn cần một đội ngũ chuyên nghiệp đồng hành để đảm bảo công trình an toàn, bền vững và hợp pháp

Các phương pháp thi công nhà phố có tâng hầm phổ biến 

Trong lĩnh vực xây dựng dân dụng tại các đô thị lớn, thi công nhà phố có tầng hầm đang trở thành nhu cầu phổ biến do quỹ đất ngày càng thu hẹp, yêu cầu tăng diện tích sử dụng mà không thể mở rộng bề ngang. Tuy nhiên, tầng hầm không thể xây dựng tùy tiện như một tầng nổi – mà cần những phương án thi công kỹ thuật phức tạp, tính toán chính xác để đảm bảo an toàn kết cấu, chống thấm hiệu quả, và không ảnh hưởng đến nhà liền kề.

Dưới đây là các phương pháp thi công nhà phố có tầng hầm đang được áp dụng phổ biến hiện nay, phân tích cụ thể về quy trình, ưu – nhược điểm và phạm vi phù hợp.

1. Phương pháp Top-Down – Giải pháp tối ưu cho thi công nhà phố có tầng hầm trong đô thị chật hẹp

Phương pháp Top-down (thi công từ trên xuống) là lựa chọn lý tưởng cho các công trình thi công nhà phố có tầng hầm tại khu vực trung tâm thành phố, nơi mật độ xây dựng cao, nhà san sát và yêu cầu tiến độ gấp.

Quy trình thi công:

• Thi công hệ tường vây bê tông cốt thép hoặc cọc khoan nhồi vây quanh khu đất để chống sạt
• Đổ sàn tầng trệt ngay từ giai đoạn đầu để tạo mặt bằng che chắn, kết hợp chống đỡ
• Đào đất tầng hầm theo từng lớp thông qua các ô hở, đồng thời thi công dần các sàn hầm phía dưới
• Song song đó, có thể thi công phần thân bên trên để rút ngắn thời gian

Ưu điểm:

• An toàn tuyệt đối cho nhà liền kề trong suốt quá trình thi công nhà phố có tầng hầm
• Rút ngắn tiến độ do thi công tầng hầm và tầng nổi song song
• Giảm tiếng ồn, bụi và ảnh hưởng tới môi trường xung quanh

Nhược điểm:

• Chi phí đầu tư cao hơn các phương pháp thông thường
• Yêu cầu thiết bị chuyên dụng, nhân sự có chuyên môn cao
• Không phù hợp với các nhà phố quá nhỏ hoặc quá sát ranh giới

Top-down thường được sử dụng trong các công trình nhà phố cao cấp, công trình có 2 tầng hầm trở lên, hoặc khu vực gần hẻm nhỏ nơi việc thi công hở không khả thi.

2. Phương pháp Bottom-up – Giải pháp truyền thống được ứng dụng phổ biến nhất

Phương pháp thi công nhà phố có tầng hầm từ dưới lên – còn gọi là Bottom-up, là phương án thi công truyền thống, phù hợp với đa số các công trình nhà phố quy mô vừa và nhỏ.

Quy trình thi công:

• Đào đất toàn bộ phần hầm theo chiều sâu thiết kế
• Thi công hệ cọc vây chống sạt lở, kết hợp giằng chống tạm
• Đổ bê tông móng, đáy hầm, sau đó thi công tường vách và sàn tầng hầm
• Sau khi hoàn tất tầng hầm mới tiếp tục thi công phần nổi

Ưu điểm:

• Phù hợp với đa phần nhà phố 1 tầng hầm trong hẻm rộng, mặt tiền đủ thoáng
• Thi công dễ triển khai, nhân lực phổ thông có thể thực hiện được
• Chi phí đầu tư thấp hơn, kiểm soát đơn giản

Nhược điểm:

• Nguy cơ ảnh hưởng nhà liền kề cao nếu không chống đỡ vững
• Mất nhiều thời gian hơn do phần nổi không thể thi công song song
• Cần kiểm soát chặt chống thấm đáy và xử lý mạch nước ngầm

Tuy là phương pháp phổ thông, nhưng để thi công nhà phố có tầng hầm bằng Bottom-up đạt hiệu quả, cần có biện pháp vây chắn chắc chắn, đặc biệt tại các công trình giáp 2 hoặc 3 mặt nhà dân.

3. Thi công bằng cọc vây + chống tạm – Giải pháp kiểm soát đất và bảo vệ nhà bên

Với đặc thù nhà phố có diện tích nhỏ, mặt tiền hẹp, phương pháp dùng cọc khoan nhồi làm tường vây + giằng chống tạm là một giải pháp tiết kiệm nhưng vẫn đảm bảo ổn định khi thi công hầm sâu.

Cách làm:

• Khoan cọc nhồi bê tông xung quanh khuôn hố đào
• Đặt hệ dầm giằng hoặc giằng thép bên trong để giữ vách không sạt
• Đào đất theo lớp, thi công đáy, vách và sàn tầng hầm

Ưu điểm:

• Kiểm soát tốt tình trạng trượt đất, sụt móng nhà bên
• Áp dụng được trong khu đất có hình dáng phức tạp
• Có thể kết hợp với phương pháp Bottom-up

Nhược điểm:

• Tăng chi phí do phải khoan nhiều cọc vây và giằng thép
• Cần kiểm tra độ bền và độ sâu cọc phù hợp với mực nước ngầm
• Chỉ nên áp dụng khi đã khảo sát kỹ địa chất

Đây là giải pháp thường được lựa chọn cho thi công nhà phố có tầng hầm tại Hà Nội và TP.HCM, nơi đất yếu, nhiều bùn hoặc mạch nước cao.

4. Dùng cừ thép hoặc cừ Larsen – Giải pháp linh hoạt cho hẻm nhỏ

Trong điều kiện không thể thi công tường vây bằng bê tông hoặc khu vực thi công nhà phố có tầng hầm trong hẻm sâu, cừ thép hoặc cừ Larsen là một phương án vây chắn vách nhanh chóng và hiệu quả.

Cách thực hiện:

• Dùng máy ép thủy lực để ép cừ thép quanh hố đào
• Đào đất theo từng đợt và gia cố đáy hầm
• Sau khi thi công xong tầng hầm thì rút cừ ra

Ưu điểm:

• Lắp đặt nhanh, không cần thi công cọc vây phức tạp
• Có thể tái sử dụng vật liệu
• Phù hợp với mặt bằng hẹp, khó tiếp cận máy khoan lớn

Nhược điểm:

• Chi phí cao do cừ thép giá đắt, phải thuê thiết bị ép/rút riêng
• Cừ dễ cong nếu đất đá cứng, cần kỹ sư giàu kinh nghiệm xử lý
• Không phù hợp với tầng hầm sâu hoặc đất quá yếu

Quy trình thi công nhà phố có tầng hầm từ A - Z

Trong bối cảnh đô thị ngày càng chật chội, thi công nhà phố có tầng hầm đã trở thành một giải pháp phổ biến giúp tối ưu không gian sử dụng, tạo chỗ để xe, kho bãi hoặc phòng chức năng. Tuy nhiên, tầng hầm là một phần “ngầm” nhưng ảnh hưởng lớn đến toàn bộ công trình, đòi hỏi kỹ thuật cao, pháp lý rõ ràng và quy trình thi công chặt chẽ.

Dưới đây là quy trình thi công chuẩn, được đúc kết từ thực tiễn hàng trăm công trình nhà phố có tầng hầm đã triển khai:

1. Khảo sát địa chất và hiện trạng công trình liền kề 

Trước khi bước vào giai đoạn thiết kế hay xin phép, công đoạn khảo sát địa chất là bắt buộc trong thi công nhà phố có tầng hầm. Mỗi khu vực có đặc tính địa chất riêng: đất bùn yếu, đất pha cát, nước ngầm cao hay đất sét nứt nẻ… Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến phương án móng và biện pháp vây chắn.

Ngoài ra, do đặc thù nhà phố sát nhau, cần:

• Khảo sát kết cấu, độ nghiêng và tình trạng tường – móng nhà kế bên để có cơ sở đưa ra giải pháp chống đỡ tạm, đồng thời tránh tranh chấp nếu có lún nứt xảy ra trong quá trình thi công.
• Lập biên bản hiện trạng công trình liền kề, có chữ ký xác nhận của các bên.

Đây là bước đầu tiên nhưng vô cùng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn và pháp lý khi thi công nhà phố có tầng hầm.

2. Thiết kế kiến trúc và kết cấu dành riêng cho tầng hầm 

Không thể dùng thiết kế thông thường cho công trình có tầng hầm. Cấu trúc tầng hầm phải được tính toán để chịu được:

• Áp lực ngang của đất và nước ngầm
• Lực đẩy nổi (đặc biệt khi có nước ngầm)
• Tải trọng từ tầng trên

Bản vẽ thiết kế cần thể hiện đầy đủ:

• Mặt cắt hầm, kích thước, cao độ, độ dốc đường xuống hầm
• Kết cấu tường vây, sàn đáy, hệ cột chịu lực
• Phương án chống thấm, chống nứt
• Kỹ thuật thông gió, thoát nước, thoát hiểm

Việc thi công nhà phố có tầng hầm mà không có bản vẽ thiết kế chuyên biệt dễ dẫn đến các rủi ro: thấm nước, lún lệch, đọng khí độc hoặc không đạt diện tích khai thác như mong muốn.

3. Xin phép xây dựng cho nhà phố có tầng hầm 

Theo quy định, mọi công trình có tầng hầm sâu quá 1.5m so với mặt vỉa hè hoặc chiếm trên 50% diện tích đất cần phải được cấp phép riêng, bổ sung thêm nhiều hồ sơ kỹ thuật so với công trình bình thường.

Hồ sơ bao gồm:

• Bản vẽ thiết kế có chữ ký kỹ sư & đóng dấu công ty tư vấn đạt năng lực
• Kết quả khảo sát địa chất
• Phương án thi công tầng hầm và biện pháp bảo vệ công trình liền kề
• Cam kết xử lý môi trường, an toàn lao động
• Biên bản xác nhận tình trạng nhà bên cạnh (nếu có yêu cầu)

Việc thi công nhà phố có tầng hầm không xin phép hoặc xin không đúng hồ sơ kỹ thuật có thể bị xử phạt hành chính hoặc đình chỉ thi công, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ và chi phí.

4. Thi công móng 

Với tầng hầm, móng không chỉ chịu tải trọng thẳng đứng mà còn phải ổn định cả khi đào sâu xuống dưới mặt đất và đối diện với lực đẩy ngang – lực nước ngầm. Phương án móng phụ thuộc vào:

• Địa chất nền: đất yếu – dùng móng cọc khoan nhồi; đất cứng – dùng móng bè hoặc móng băng
• Tải trọng công trình (số tầng, vật liệu sử dụng)
• Không gian thi công (nhiều khu đô thị cấm thi công ban ngày, đường hẹp khó vận chuyển vật liệu lớn)

Đặc biệt với thi công nhà phố có tầng hầm ở khu đất hẹp, kỹ sư cần lên kế hoạch chia ca đào – khoan hợp lý, tránh gây rung lắc cho nhà xung quanh.

5. Đào đất và thi công vách vây 

Đây là bước nhạy cảm nhất khi thi công nhà phố có tầng hầm. Nếu không vây chắn tốt, đất nhà hàng xóm có thể sụt, tường nứt, nền lún.

Các biện pháp vây chắn phổ biến:

• Cừ Larsen: dùng cho nhà phố hẹp, cần ngăn nhanh nước và giữ đất
• Cọc vây khoan nhồi: cho công trình có hầm sâu, chịu lực tốt
• Tường vây bê tông cốt thép kết hợp chống đỡ tạm: dùng cho khu vực có nhà yếu sát vách

Việc đào đất phải thực hiện theo lớp, đào đến đâu chống đỡ đến đó, không đào ồ ạt để giảm áp lực lên đất nền nhà bên.

6. Chống thấm tầng hầm 

Một trong những lỗi nghiêm trọng nhất khi thi công nhà phố có tầng hầm là bỏ qua hoặc làm chống thấm không đúng kỹ thuật.

Tầng hầm thường xuyên tiếp xúc với nước ngầm, độ ẩm cao, nếu không chống thấm đồng bộ sẽ dẫn đến:

• Nước rò rỉ từ sàn, tường, chân cột
• Bê tông mủn, ăn mòn cốt thép
• Mùi hôi ẩm, nấm mốc, giảm giá trị sử dụng

Giải pháp chuẩn gồm:

• Phủ màng bitum (membrane) dưới sàn đáy và vách hầm
• Quét lớp Sika gốc Polyurethane chống nứt
• Thiết kế đường thoát nước xung quanh chân móng
• Đảm bảo thi công các mạch ngừng đúng kỹ thuật, không để vết hở bê tông

7. Đổ bê tông kết cấu chính: Sàn – Vách – Cột Tầng Hầm

Bê tông tầng hầm cần đạt tiêu chuẩn cao hơn bình thường:

• Mác bê tông ≥ M300
• Chống thấm, chống co ngót
• Cốt thép dày hơn và cần được đặt chính xác, không lệch trục

Đặc biệt, trong thi công nhà phố có tầng hầm hẹp, nên sử dụng xe bơm cần hoặc bơm ngang, tránh để bê tông chảy từ cao xuống gây phân tầng.

8. Thi công phần thân - Kết nối liền mạch với kết cấu tầng hầm 

Thi công nhà phố có tầng hầm không được để hầm và phần thân rời rạc. Phải đảm bảo:

• Liên kết thép tầng hầm và tầng trệt bằng dầm – giằng đồng bộ
• Không thay đổi thiết kế để tránh chuyển tải trọng lệch
• Kiểm tra độ lún trước khi thi công tầng trên

Nếu sử dụng tầng hầm để xe, cần tính luôn tải trọng xe, độ rung động và thông gió cưỡng bức.

9. Lắp đặt hệ thống kỹ thuật 

Phần kỹ thuật chiếm 30% công năng tầng hầm:

• Máy bơm nước ngầm tự động đặt âm dưới đáy sàn
• Cống thoát nước sàn và bể thu nước, có hệ thống lọc rác
• Hệ thống đèn led chống ẩm, ổ cắm có nắp che nước
• Thông gió cưỡng bức hoặc quạt hút mùi cho không khí luân chuyển

Hệ thống kỹ thuật tốt không chỉ đảm bảo tầng hầm luôn khô ráo mà còn tăng tuổi thọ thiết bị, tiết kiệm bảo trì.

Chi phí thi công nhà phố có tầng hầm bao nhiêu? 

Thi công nhà phố có tầng hầm là một trong những hạng mục xây dựng phức tạp và tốn kém nhất trong kết cấu nhà ở dân dụng. Không chỉ vì yếu tố kỹ thuật cao, mà còn do các yêu cầu pháp lý, giải pháp chống thấm – chống sụt, và ảnh hưởng đến nhà liền kề. Vậy chi phí thi công nhà phố có tầng hầm hiện nay là bao nhiêu? Cùng GreenHN phân tích chi tiết từng phần để giúp bạn có hình dung thực tế và lên kế hoạch tài chính chính xác hơn.

1. Đơn giá xây dựng tầng hầm – Tính hệ số 1.5 đến 2.0 với thân phần thân 

Theo thị trường năm 2025, đơn giá thi công nhà phố có tầng hầm trung bình dao động như sau:

=> Ví dụ, với một căn nhà phố 4 tầng có tầng hầm diện tích sàn 60m², bạn cần chuẩn bị ngân sách:

• Tầng hầm: 60m² × 7.000.000đ = ~420 triệu đồng
• Phần thân (4 tầng): 240m² × 4.000.000đ = ~960 triệu đồng
• Tổng chi phí thi công nhà phố có tầng hầm (chưa bao gồm nội thất): 1,38 tỷ đồng

Lưu ý: Con số này chưa tính các chi phí phát sinh như xử lý nền yếu, vách chống sạt lở hay chống thấm đặc biệt nếu khu vực có nước ngầm cao.

2. Chi phí vách vây và gia cố nhà liền kề 

Đây là phần mà nhiều chủ nhà thường không lường trước khi thi công nhà phố có tầng hầm. Tầng hầm cần đào sâu, sát vách nhà bên cạnh, nếu không có biện pháp vây chắn sẽ gây lún nứt, thậm chí sập móng nhà hàng xóm.

• Vách vây cọc khoan nhồi hoặc cừ Larsen: từ 2.000.000 – 3.500.000đ/m²
• Gia cố kết cấu tạm (dàn chống, giằng thép): từ 1.200.000 – 2.000.000đ/m²
• Chi phí khảo sát – kiểm định công trình liền kề: từ 15 – 30 triệu đồng/lô đất

Tổng chi phí cho phần vây chắn và bảo vệ thường chiếm 10–15% tổng chi phí tầng hầm, nhưng là điều bắt buộc nếu muốn thi công đúng quy định và đảm bảo an toàn.

3. Chi phí chống thấm 

Một tầng hầm dù đắt tiền đến đâu mà bị thấm nước thì cũng vô dụng. Do đó, thi công nhà phố có tầng hầm bắt buộc phải đầu tư chống thấm ngay từ giai đoạn đổ bê tông sàn và tường vách.

Các hạng mục và đơn giá:

=> Tổng chi phí chống thấm cho tầng hầm khoảng 25 – 35 triệu đồng cho diện tích 60m², nhưng nếu bỏ qua sẽ phải sửa gấp đôi số tiền này khi bị thấm ngược, thấm chân móng.

4. Chi phí hệ thống kỹ thuật tầng hầm

Một điểm khác biệt lớn khi thi công nhà phố có tầng hầm so với nhà thường là bắt buộc phải lắp đặt hệ thống kỹ thuật tách biệt: thoát nước, điện, bơm chống ngập, thông gió.

Tổng ngân sách phần kỹ thuật rơi vào 30 – 50 triệu đồng, phụ thuộc vào mức độ đầu tư của gia chủ.

5. Các khoản phát sinh khách khi thi công nhà phố có tầng hầm 

Ngoài chi phí thi công chính, chủ đầu tư còn cần chuẩn bị các khoản sau:

• Chi phí xin phép xây dựng cho công trình có tầng hầm: 10 – 25 triệu (bao gồm phí bản vẽ kỹ thuật, xử lý pháp lý)
• Chi phí thuê giám sát hoặc tư vấn độc lập (nếu cần): 8 – 15 triệu/tháng
• Bảo hiểm công trình & rủi ro nhà liền kề: tùy quy mô, thường từ 5 – 10 triệu

GreenHN – Đơn vị thiết kế và thi công nhà phố có tầng hầm 

Trong lĩnh vực thi công nhà phố có tầng hầm, GreenHN là một trong số ít đơn vị tại miền Bắc sở hữu năng lực thi công thực tế, quy trình thiết kế – xin phép – xây dựng đồng bộ và am hiểu sâu sắc về kỹ thuật tầng hầm dân dụng tại đô thị chật hẹp như Hà Nội.

Hơn 100+ công trình nhà phố có hầm thực tế – Đúc rút kinh nghiệm từ từng mét đất

GreenHN không chỉ là đơn vị thiết kế, mà còn trực tiếp thi công hàng trăm căn nhà phố có tầng hầm ở khắp các quận nội thành như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa, Ba Đình đến các khu đô thị mới như Ecopark, Splendora, Vinhomes... Mỗi dự án đều là một bài toán khác nhau: có nơi nền đất yếu phải đóng cọc BTCT sâu 25m, có công trình giáp nhà liền kề xuống cấp nên phải gia cố vách ngăn, có nơi thi công trong ngõ sâu chưa đầy 2,5m buộc phải dùng xe cơ giới mini...

Tất cả đều được GreenHN xử lý bài bản với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm và phương án thi công tối ưu.

Quy trình trọn gói – Từ thiết kế, xin phép đến thi công & bàn giao

GreenHN cung cấp dịch vụ thi công nhà phố có tầng hầm trọn gói từ A–Z, bao gồm:

• Khảo sát địa chất – đo đạc hiện trạng: Đánh giá chính xác khả năng chịu lực của nền đất, kiểm tra cao độ, vị trí thoát nước, móng nhà liền kề…
• Lên phương án thiết kế kiến trúc – kết cấu – ME: Thiết kế tầng hầm vừa đủ công năng, đảm bảo thoáng, sáng, không ngập úng. Kết cấu chịu lực tối ưu để tiết kiệm thép, bê tông mà vẫn vững chắc.
• Xin phép xây dựng tầng hầm: Hỗ trợ khách hàng thực hiện hồ sơ xin phép, đặc biệt là các công trình có độ sâu tầng hầm >1.5m bắt buộc phải có phương án thi công an toàn đi kèm.
• Thi công phần móng – vách vây – tầng hầm: Sử dụng các phương pháp thi công tiên tiến như vách cừ Larsen, cọc khoan nhồi, dầm chống... đảm bảo không ảnh hưởng nhà liền kề.
• Thi công phần thân và hoàn thiện: Xây dựng từ phần khung bê tông cốt thép đến hoàn thiện nội – ngoại thất theo phong cách của gia chủ.
• Lắp đặt hệ thống kỹ thuật: Bao gồm thoát nước hầm, bơm chống ngập tự động, thông gió cưỡng bức, đèn chiếu sáng – tất cả đều được tính toán từ khâu thiết kế để tiết kiệm điện năng và hoạt động ổn định.

Ưu điểm nổi bật khi thi công nhà phố có tầng hầm cùng GreenHN

• Chống thấm tầng hầm chuyên sâu: Sử dụng kết hợp nhiều lớp chống thấm: membrane khò nóng, băng cản nước, vữa chống thấm tinh thể, phụ gia trộn bê tông… chống thấm sàn, vách, cổ ống và cả mạch ngừng – những điểm yếu thường thấy trong tầng hầm.
• Bảo vệ an toàn nhà liền kề: Lên phương án gia cố móng cũ, dùng vách vây dày ≥30cm, có dầm giằng ngang và chống tạm bằng thép hộp hoặc dàn giằng I, đảm bảo không sụt lún công trình kế bên.
• Tiết kiệm chi phí tổng thể: Nhờ vào thiết kế tối ưu, giảm hao vật tư không cần thiết, thi công gọn gàng đúng tiến độ, GreenHN giúp nhiều chủ nhà tiết kiệm từ 80 – 150 triệu đồng so với dự toán ban đầu.
• Bảo hành & giám sát xuyên suốt: Cam kết bảo hành kết cấu 5 năm, chống thấm 3 năm. Có nhật ký thi công điện tử, gửi ảnh hàng ngày để chủ nhà cập nhật dù không ở công trình.

Miễn phí tư vấn khảo sát – Giúp bạn đánh giá trước khi quyết định đầu tư

Chúng tôi hiểu rằng thi công nhà phố có tầng hầm là một quyết định lớn về tài chính. Vì vậy, GreenHN luôn ưu tiên tư vấn tận tâm, khảo sát thực tế miễn phí 100% cho khách hàng.

• Phân tích chi tiết hiện trạng nền đất, khoảng cách nhà liền kề, vị trí đấu nối cấp – thoát nước
• Gợi ý phương án móng phù hợp: cọc khoan nhồi, móng bè hay móng cọc ly tâm?
• Dự toán sơ bộ để khách hàng nắm rõ tổng ngân sách cần chuẩn bị
• Tư vấn giải pháp kỹ thuật giúp tiết kiệm 10–15% chi phí so với thông thường

Liên hệ ngay với GreenHN để được tư vấn chi tiết và nhận báo giá miễn phí!

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG GREENHN

• Hotline: 0967.212.388 – 0922.77.11.33 – 0922.99.11.33

• Fanpage Xây Nhà Trọn Gói GreenHN

• Youtube: Xây Nhà Trọn Gói – GreenHN

• Tiktok: Xây nhà trọn gói GreenHN