Xây dựng chung cư mini không chỉ đơn giản là thi công và hoàn thiện, mà còn đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật liên quan. Vậy điều kiện xây chung cư mini là gì, cần chú ý những vấn đề nào để tránh rủi ro pháp lý và tối ưu hóa lợi nhuận? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn thông tin chi tiết và hữu ích nhất về vấn đề này. Cùng tìm hiểu nhé!

Căn cứ pháp lý quy định điều kiện xây chung cư mini

Để xây dựng chung cư mini theo các quy định pháp lý nhất, chủ đầu tư cần tuân thủ các điều kiện được quy định trong Luật Nhà ở 2023; Thông tư 05/2024/TT-BXD hướng dẫn Luật Nhà ở; Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 13967:2024, Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

Theo quy định tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023 và khoản 2 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, điều kiện xây chung cư mini như sau:

a) Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê, để bán hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan;
b) Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ mà có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì việc xây dựng nhà ở này phải thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng và các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, tại Điều 4 Thông tư 05/2024/TT-BXD hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 có quy định về việc xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Theo đó:

Điều 4. Yêu cầu về xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân

Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
a) Phải có Giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế, trong đó phải xác định rõ tổng số căn hộ, số lượng căn hộ tại từng tầng, diện tích xây dựng của mỗi căn hộ, khu vực để xe, diện tích sử dụng chung của từng tầng và của nhà ở. Trường hợp thuộc diện được miễn Giấy phép xây dựng thì trước khi xây dựng nhà ở, cá nhân phải có văn bản thông báo gửi Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có nhà ở được xây dựng; trong văn bản thông báo phải nêu rõ các thông tin về số tầng được xây dựng, số lượng căn hộ được xây dựng tại mỗi tầng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ, tổng số lượng căn hộ của cả nhà ở này, khu vực để xe, diện tích sử dụng chung của từng tầng và của nhà ở.

Cá nhân phải xây dựng nhà ở theo đúng Giấy phép xây dựng hoặc theo đúng văn bản thông báo đã gửi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở;

b) Phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, yêu cầu về an toàn cháy theo tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở riêng lẻ, đáp ứng điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy và yêu cầu khác (nếu có) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Việc quản lý vận hành nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Xây nhà chung cư mini cần đáp ứng những điều kiện gì theo quy định mới nhất?

Điều kiện xây chung cư mini đầu tiên đó là công trình phải được xây dựng trên đất ở (đất thổ cư) và phù hợp với quy hoạch đô thị được phê duyệt. Khu đất xây dựng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (Sổ đỏ).

Tiếp đó, để có thể xây dựng chung cư mini thì chủ đầu tư cần đáp ứng những điều kiện sau:

Xây chung cư mini từ 02 tầng trở lên, có dưới 20 căn hộ để cho thuê

Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên có quy mô dưới 20 căn hộ mà mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Phải có Giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế

Chủ đầu tư cần xin giấy phép xây dựng từ cơ quan chức năng có thẩm quyền trước khi tiến hành xây dựng, nộp kèm đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết. Hồ sơ thiết kế phải tuân thủ các tiêu chuẩn xây dựng, chiều cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết khu vực. Trong hồ sơ thiết kế phải thể hiện các nội dung:

Tổng số căn hộ.
Số lượng căn hộ trên từng tầng.
Diện tích xây dựng của từng căn hộ.
Khu vực để xe.
Diện tích sử dụng chung của từng tầng và của toàn bộ nhà ở.

Trường hợp thuộc diện được miễn Giấy phép xây dựng thì trước khi xây dựng, cá nhân phải gửi văn bản thông báo đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở được xây dựng. Văn bản thông báo cần nêu rõ thông tin về:

Số tầng được xây dựng.
Số lượng căn hộ được xây dựng trên từng tầng.
Diện tích sàn xây dựng của mỗi căn hộ.
Tổng số căn hộ của toàn bộ công trình.
Khu vực để xe.
Diện tích sử dụng chung của từng tầng và toàn bộ nhà ở.

Quá trình thực hiện xây dựng chung cư mini cần tuân thủ đúng nội dung Giấy phép xây dựng đã được cấp, hoặc theo đúng văn bản thông báo đã gửi tới UBND xã như trên.

- Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;

- Đáp ứng yêu cầu về điều kiện của Ủy ban nhân dân tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Việc quản lý vận hành các căn hộ trong chung cư mini phải được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Ủy ban nhân dân các cấp, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện quy định trên.

Điều kiện để khởi công xây dựng chung cư mini là có giấy phép xây dựng

Xây chung cư mini từ 2 tầng trở lên có thiết kế căn hộ để bán, hoặc có từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê

Chủ đầu tư muốn xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê, để bán hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua; hoặc xây nhà ở từ 02 tầng có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê phải đáp ứng điều kiện:

Làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở (phải thành lập doanh nghiệp, đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính,....)
Thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan

Ngoài ra, theo quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 03/2021/TT-BXD, căn hộ chung cư phải đáp ứng yêu cầu tối thiểu gồm một phòng ở và một khu vệ sinh, với diện tích sử dụng không dưới 25m².

Đối với chung cư mini, nếu diện tích mỗi tầng vượt quá 300m², yêu cầu bắt buộc phải bố trí ít nhất 02 lối thoát hiểm tại hành lang chung hoặc lối đi. Ban công nối liền với thang thoát nạn cũng cần đủ sức chứa số lượng người trên tầng theo thiết kế. Lưu ý, không được sử dụng thang xoắn ốc hoặc bậc thang hình dẻ quạt làm thang thoát nạn để đảm bảo an toàn theo đúng quy định.

>> Xem thêm:
Luật Xây dựng Nhà ở 2025: Những điểm mới cần biết
5 điều nhất định phải biết khi xin giấy phép xây dựng nhà ở

Bạn đang tìm kiếm giải pháp thiết kế và xây dựng chung cư mini chuyên nghiệp, tối ưu hóa công năng và chi phí? Hãy để GreenHN đồng hành cùng bạn! Với đội ngũ kiến trúc sư giàu kinh nghiệm và quy trình đạt chuẩn ISO 9001:2015, chúng tôi cam kết mang đến những công trình vượt trội về thẩm mỹ, hiệu quả và giá trị đầu tư. 👉 Liên hệ ngay với GreenHN để hiện thực hóa ý tưởng của bạn!

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng chung cư mini

Pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa cụ thể về chung cư mini. Tuy nhiên, trên thực tế, chung cư mini được hiểu là một loại nhà ở riêng lẻ do các cá nhân hoặc hộ gia đình tự đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê. Do đó, việc xin giấy phép xây dựng cho chung cư mini thực chất là xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Vì thế, điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng chung cư mini tuân thủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, bao gồm hồ sơ, tiêu chuẩn, quy chuẩn và mục đích sử dụng đất.

Tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và điểm a khoản 3 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019 có quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Như vậy, điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với chung cư mini bao gồm:

Quy định chung:

Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ;
Đảm bảo an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa;
Đảm bảo khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh
Thiết kế và xây dựng nhà chung cư mini phải đáp ứng các tiêu chuẩn quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng 2014
Phải có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đầy đủ và đúng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014

Quy định riêng:

Đối với chung cư mini tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng;
Đối với chung cư mini thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
Đối với chung cư mini tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Tóm lại, để được cấp giấy phép xây dựng chung cư mini, chủ đầu tư cần tuân thủ các yêu cầu cơ bản bao gồm mục đích sử dụng, thiết kế, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin cấp phép xây dựng và đảm bảo an toàn cho các đối tượng liên quan. Tuy nhiên, việc cấp giấy phép xây dựng chung cư mini có thể được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc không chấp thuận, phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Trước khi xin cấp giấy phép xây dựng chung cư mini, bạn nên tìm hiểu kỹ về quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật tại Ủy ban nhân dân cấp huyện và cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện.

Thực tế hiện nay, không nhiều chung cư mini đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên, thậm chí không ít chung cư mini xây dựng sai phép. Điển hình là các vi phạm như xây dựng vượt số tầng cho phép, không đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, xử lý nước thải, xây dựng sai nội dung giấy phép,.... Những vi phạm này có thể dẫn đến xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ theo quy định tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Điều này không chỉ gây thiệt hại lớn về tài chính mà còn ảnh hưởng đến uy tín và tính pháp lý của dự án.

Chính vì vậy, khi có nhu cầu xây dựng chung cư mini, chủ đầu tư cần đặc biệt chú trọng tìm hiểu kỹ các thông tin về quy hoạch, pháp lý. Đừng để những sai sót trong quá trình xin giấy phép xây dựng, thiết kế hay thi công làm ảnh hưởng đến hiệu quả dự án của bạn. Đối với những chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc không có thời gian quản lý, việc hợp tác với một đơn vị chuyên nghiệp là giải pháp tối ưu.

GreenHN - Lựa chọn hàng đầu cho thiết kế và thi công chung cư mini. Với kinh nghiệm dày dặn trong việc triển khai các dự án chất lượng, đúng quy chuẩn pháp luật, chúng tôi cung cấp các dịch vụ toàn diện, bao gồm:

Tư vấn pháp lý: Hỗ trợ xin cấp giấy phép xây dựng và đảm bảo công trình tuân thủ nghiêm ngặt các quy định hiện hành.
Thiết kế tối ưu: Đội ngũ kiến trúc sư giàu kinh nghiệm giúp tối ưu hóa không gian, phù hợp với nhu cầu sử dụng và thị trường mục tiêu.
Thi công chuyên nghiệp: Cam kết chất lượng công trình đạt tiêu chuẩn cao, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn, xử lý nước thải và phòng cháy chữa cháy.
Hỗ trợ toàn diện: Đồng hành cùng chủ đầu tư từ giai đoạn lập kế hoạch, thiết kế, thi công đến hoàn thiện, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí.

GreenHN - Đơn vị thiết kế và xây nhà trọn gói uy tín

Quy trình đạt chuẩn ISO 9001:2015 khi thi công xây dựng tại GreenHN

Thi công móng bè — Quy trình thi công chuẩn chỉnh, giám sát chặt chẽ

GreenHN luôn đặt uy tín và chất lượng lên hàng đầu, mang đến giải pháp bền vững và hiệu quả cho chủ đầu tư. Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị đáng tin cậy để xây dựng chung cư mini, hãy liên hệ với GreenHN để được tư vấn chi tiết và đồng hành cùng bạn trên hành trình hiện thực hóa dự án.

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG GREENHN

Hotline: 0967.212.388 - 0922.77.11.33 - 0922.99.11.33

Fanpage Xây Nhà Trọn Gói GreenHN

Youtube: Xây Nhà Trọn Gói - Greenhn

Tiktok: Xây nhà trọn gói Greenhn

Việc nắm rõ điều kiện xây chung cư mini không chỉ giúp bạn đảm bảo tính hợp pháp cho dự án mà còn tránh những rủi ro không đáng có, tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh và giá trị công trình. Hy vọng bài viết đã mang lại kiến thức bổ ích cho bạn và hẹn gặp lại tại các bài viết cùng chủ đề tiếp theo!